深圳樓市：羅湖已成為過(guò)去式，福田是否會(huì)走羅湖老路？ 每日消息

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具體買(mǎi)房問(wèn)題請(qǐng)私信提問(wèn)

1、問(wèn)：大師兄，您好，想請(qǐng)教一下，我現(xiàn)在深圳兩套房，一套是紅山的學(xué)位房，有深高的學(xué)位價(jià)值1000萬(wàn)+，福田的一套學(xué)位房，價(jià)值也在1200萬(wàn)+，小孩現(xiàn)在讀小學(xué)，在福田上學(xué)，家庭收入穩(wěn)定在80萬(wàn)以上，還想再入手一套比較好的初中學(xué)位房，也想再實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，請(qǐng)教大師兄有何好的建議，多謝指教。一套是我的名下，一套是我老婆的名下。您覺(jué)得買(mǎi)哪里的合適，紅山的房子是繼續(xù)保留好，還是置換成更好的資產(chǎn)？

(資料圖)

回復(fù)：福田的學(xué)位房，你沒(méi)說(shuō)具體標(biāo)的，沒(méi)法判斷，如果是百花深實(shí)驗(yàn)的就出掉吧，房子的居住品質(zhì)非常差，以前的高價(jià)都是單純靠學(xué)位支撐。在2021年提出的大學(xué)區(qū)政策，名校集團(tuán)化的大趨勢(shì)下，學(xué)區(qū)房的投資屬性到頭了，特別是老塔樓，小戶型高單價(jià)學(xué)位房，千萬(wàn)別碰，現(xiàn)在持有的趁早出手。

紅山帶深高北學(xué)位的無(wú)非就金亨利一期二期，匯龍灣，萊蒙水榭五期六期，深高北從中考升學(xué)率來(lái)說(shuō)全深圳前五，但是深高北很多是點(diǎn)招的，還有南校區(qū)掛學(xué)籍的，所以地段生沒(méi)有看起來(lái)的數(shù)據(jù)這么好。

紅山的深高北學(xué)位房可以置換到香蜜湖，選僑香學(xué)校和深高南都可以，上學(xué)更好，資產(chǎn)也更保值。福田的房子可以說(shuō)一下，看看是否有置換的必要！

2、問(wèn)：您好！看了一段您的房產(chǎn)分析果斷關(guān)注了您！我目前想買(mǎi)福田梅林片區(qū)的尚書(shū)苑，主要是二孩家庭，大的后年上初中，想上梅香中學(xué)。因?yàn)橘Y金有限只能買(mǎi)一房一廳或者一房，預(yù)算400萬(wàn)以內(nèi)吧，不知道您怎么看？謝謝！老公一人上班，我照顧兩個(gè)孩子，現(xiàn)在租住公租房。家庭年收入30萬(wàn)左右。老公在華強(qiáng)北上班，明年公司要搬到西麗，也有關(guān)注中愛(ài)花園！我們是首房首貸，首付120萬(wàn)。月供一萬(wàn)五吧。主要是梅香學(xué)校，想讓孩子后年入學(xué)的。我們家庭買(mǎi)房首看學(xué)位。想著相對(duì)好點(diǎn)的。

回復(fù)：如果學(xué)位優(yōu)先的話就不用考慮中愛(ài)花園了，中愛(ài)花園學(xué)位比較一般，帶的是龍珠學(xué)校初中部，桃源村中學(xué)，桃苑實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。深中梅香學(xué)校前身是福田實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)梅香學(xué)校，之前是僑香學(xué)校帶領(lǐng)的，是一所新建的九年一貫制學(xué)校，不是收編學(xué)校，梅香學(xué)校初中部跟梅山中學(xué)共享學(xué)區(qū)，所以學(xué)區(qū)劃得比較大，綜合以上因素，梅香學(xué)校的成績(jī)不會(huì)成為深圳前20的學(xué)校，但是達(dá)到北環(huán)中學(xué)和蓮花中學(xué)北校區(qū)這個(gè)成績(jī)還是可能的。你說(shuō)的尚書(shū)苑還可以，小戶型多，帶梅香學(xué)校初中學(xué)位，不帶小學(xué)學(xué)位，不過(guò)旁邊就是農(nóng)批市場(chǎng)，周?chē)h(huán)境會(huì)差一點(diǎn)，旁邊還有綠景佐鄰虹灣購(gòu)物中心，地鐵也很近，喜歡煙火氣濃厚的買(mǎi)這里是不錯(cuò)的選擇。同樣的預(yù)算還可以關(guān)注一下嘉鑫陽(yáng)光雅居的一房一廳，小學(xué)初中都帶，靠山安靜環(huán)境很不錯(cuò)，不過(guò)離地鐵稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)。

3、問(wèn)：大師兄，我剛賣(mài)龍崗的三房，拿到手350萬(wàn)左右，龍崗四房雖然住的很大很爽，但上下班太痛苦了，想換到福田和南山來(lái)，月供可以，700萬(wàn)可以買(mǎi)三房嗎？實(shí)在不行兩房也可以接受，有沒(méi)有什么可以推薦的小區(qū)？

回復(fù)：我接觸過(guò)的換房群體大部分都是龍崗，龍華，寶安的換房群體，賣(mài)掉之后換到福田南山。700萬(wàn)三房在福田南山很難買(mǎi)到很好的產(chǎn)品。位置，學(xué)區(qū)，居住環(huán)境，樓齡等會(huì)有所取舍，有學(xué)位需求福田可以考慮保稅區(qū)的福保桂花苑，綠景虹灣，梅林一村，接受樓梯房可以看看蓮花片區(qū)的蓮花一二村，蓮花北村。如果沒(méi)有學(xué)位需求可以看看長(zhǎng)城盛世家園，皇御苑。如果純投資可以看看景田的香蜜新村，機(jī)場(chǎng)小區(qū)，龍?zhí)磷≌瑓^(qū)。南山有學(xué)位需求可以看看深云村的2+1房，蛇口帶育才的樓梯房，沒(méi)有學(xué)位需求可以看看桃源村三期，陽(yáng)光里雅居，兩房可以看看西游家園的大兩房，鼎太風(fēng)華的大兩房，諾德假日花園的大兩房。

月供可以的情況下可以再加點(diǎn)杠桿，全款買(mǎi)進(jìn)再抵押，直接上1000萬(wàn)的標(biāo)的，可以選到綜合性更強(qiáng)的產(chǎn)品。

4、問(wèn)：老師好，17年首房首貸錯(cuò)誤的扔到了布吉國(guó)展苑，五年沒(méi)怎么漲，您對(duì)這個(gè)樓盤(pán)怎么看？算了算資金成本反而每年都在虧錢(qián)，但首房首貸利率也低4.65%還掉好舍不得，您有什么建議？

答：在深圳，前兩年有人受水庫(kù)影響，過(guò)來(lái)零首付狂掃價(jià)格低廉的老破大老破小，然后靜等大面積低總價(jià)產(chǎn)生資產(chǎn)裂變，這些樓盤(pán)多位于羅湖和布吉。三年過(guò)去了，這批樓盤(pán)基本一分沒(méi)漲，國(guó)展苑就是其中之一。深圳是一個(gè)體質(zhì)特殊的城市，雖然房?jī)r(jià)很高，但這類(lèi)房源仍然不受待見(jiàn)。歸其原因是因?yàn)樯钲谀贻p人多，兩三百萬(wàn)的總價(jià)寧可選擇龍崗坪山次新，也不買(mǎi)這種地段一般，環(huán)境糟糕，房齡老舊，品質(zhì)低劣又沒(méi)有學(xué)位的大塔樓，更不要說(shuō)五六百萬(wàn)的老破大了，這種注定是沉沒(méi)資產(chǎn)。布吉片區(qū)現(xiàn)狀十年內(nèi)不會(huì)改善，國(guó)展苑只會(huì)越來(lái)越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時(shí)間糾錯(cuò)！

以上內(nèi)容來(lái)自“買(mǎi)房的大師兄”百家號(hào)~

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