深圳樓市：羅湖已成為過去式，福田是否會走羅湖老路？ 每日消息

往期問答收錄在“買房的大師兄”百家號，關(guān)注看更多回答。

具體買房問題請私信提問

1、問：大師兄，您好，想請教一下，我現(xiàn)在深圳兩套房，一套是紅山的學(xué)位房，有深高的學(xué)位價值1000萬+，福田的一套學(xué)位房，價值也在1200萬+，小孩現(xiàn)在讀小學(xué)，在福田上學(xué)，家庭收入穩(wěn)定在80萬以上，還想再入手一套比較好的初中學(xué)位房，也想再實現(xiàn)資產(chǎn)增值，請教大師兄有何好的建議，多謝指教。一套是我的名下，一套是我老婆的名下。您覺得買哪里的合適，紅山的房子是繼續(xù)保留好，還是置換成更好的資產(chǎn)？

(資料圖)

回復(fù)：福田的學(xué)位房，你沒說具體標(biāo)的，沒法判斷，如果是百花深實驗的就出掉吧，房子的居住品質(zhì)非常差，以前的高價都是單純靠學(xué)位支撐。在2021年提出的大學(xué)區(qū)政策，名校集團(tuán)化的大趨勢下，學(xué)區(qū)房的投資屬性到頭了，特別是老塔樓，小戶型高單價學(xué)位房，千萬別碰，現(xiàn)在持有的趁早出手。

紅山帶深高北學(xué)位的無非就金亨利一期二期，匯龍灣，萊蒙水榭五期六期，深高北從中考升學(xué)率來說全深圳前五，但是深高北很多是點招的，還有南校區(qū)掛學(xué)籍的，所以地段生沒有看起來的數(shù)據(jù)這么好。

紅山的深高北學(xué)位房可以置換到香蜜湖，選僑香學(xué)校和深高南都可以，上學(xué)更好，資產(chǎn)也更保值。福田的房子可以說一下，看看是否有置換的必要！

2、問：您好！看了一段您的房產(chǎn)分析果斷關(guān)注了您！我目前想買福田梅林片區(qū)的尚書苑，主要是二孩家庭，大的后年上初中，想上梅香中學(xué)。因為資金有限只能買一房一廳或者一房，預(yù)算400萬以內(nèi)吧，不知道您怎么看？謝謝！老公一人上班，我照顧兩個孩子，現(xiàn)在租住公租房。家庭年收入30萬左右。老公在華強(qiáng)北上班，明年公司要搬到西麗，也有關(guān)注中愛花園！我們是首房首貸，首付120萬。月供一萬五吧。主要是梅香學(xué)校，想讓孩子后年入學(xué)的。我們家庭買房首看學(xué)位。想著相對好點的。

回復(fù)：如果學(xué)位優(yōu)先的話就不用考慮中愛花園了，中愛花園學(xué)位比較一般，帶的是龍珠學(xué)校初中部，桃源村中學(xué)，桃苑實驗學(xué)校初中部。深中梅香學(xué)校前身是福田實驗教育集團(tuán)梅香學(xué)校，之前是僑香學(xué)校帶領(lǐng)的，是一所新建的九年一貫制學(xué)校，不是收編學(xué)校，梅香學(xué)校初中部跟梅山中學(xué)共享學(xué)區(qū)，所以學(xué)區(qū)劃得比較大，綜合以上因素，梅香學(xué)校的成績不會成為深圳前20的學(xué)校，但是達(dá)到北環(huán)中學(xué)和蓮花中學(xué)北校區(qū)這個成績還是可能的。你說的尚書苑還可以，小戶型多，帶梅香學(xué)校初中學(xué)位，不帶小學(xué)學(xué)位，不過旁邊就是農(nóng)批市場，周圍環(huán)境會差一點，旁邊還有綠景佐鄰虹灣購物中心，地鐵也很近，喜歡煙火氣濃厚的買這里是不錯的選擇。同樣的預(yù)算還可以關(guān)注一下嘉鑫陽光雅居的一房一廳，小學(xué)初中都帶，靠山安靜環(huán)境很不錯，不過離地鐵稍微遠(yuǎn)一點。

3、問：大師兄，我剛賣龍崗的三房，拿到手350萬左右，龍崗四房雖然住的很大很爽，但上下班太痛苦了，想換到福田和南山來，月供可以，700萬可以買三房嗎？實在不行兩房也可以接受，有沒有什么可以推薦的小區(qū)？

回復(fù)：我接觸過的換房群體大部分都是龍崗，龍華，寶安的換房群體，賣掉之后換到福田南山。700萬三房在福田南山很難買到很好的產(chǎn)品。位置，學(xué)區(qū)，居住環(huán)境，樓齡等會有所取舍，有學(xué)位需求福田可以考慮保稅區(qū)的福保桂花苑，綠景虹灣，梅林一村，接受樓梯房可以看看蓮花片區(qū)的蓮花一二村，蓮花北村。如果沒有學(xué)位需求可以看看長城盛世家園，皇御苑。如果純投資可以看看景田的香蜜新村，機(jī)場小區(qū)，龍?zhí)磷≌瑓^(qū)。南山有學(xué)位需求可以看看深云村的2+1房，蛇口帶育才的樓梯房，沒有學(xué)位需求可以看看桃源村三期，陽光里雅居，兩房可以看看西游家園的大兩房，鼎太風(fēng)華的大兩房，諾德假日花園的大兩房。

月供可以的情況下可以再加點杠桿，全款買進(jìn)再抵押，直接上1000萬的標(biāo)的，可以選到綜合性更強(qiáng)的產(chǎn)品。

4、問：老師好，17年首房首貸錯誤的扔到了布吉國展苑，五年沒怎么漲，您對這個樓盤怎么看？算了算資金成本反而每年都在虧錢，但首房首貸利率也低4.65%還掉好舍不得，您有什么建議？

答：在深圳，前兩年有人受水庫影響，過來零首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然后靜等大面積低總價產(chǎn)生資產(chǎn)裂變，這些樓盤多位于羅湖和布吉。三年過去了，這批樓盤基本一分沒漲，國展苑就是其中之一。深圳是一個體質(zhì)特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環(huán)境糟糕，房齡老舊，品質(zhì)低劣又沒有學(xué)位的大塔樓，更不要說五六百萬的老破大了，這種注定是沉沒資產(chǎn)。布吉片區(qū)現(xiàn)狀十年內(nèi)不會改善，國展苑只會越來越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時間糾錯！

以上內(nèi)容來自“買房的大師兄”百家號~

關(guān)鍵詞：