中金：維持綠城管理控股“跑贏行業(yè)”評級 目標價升至9.5港元

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中金發(fā)布研究報告稱，維持綠城管理控股(09979)“跑贏行業(yè)”評級，預(yù)計2023/24年凈利潤將增長至9.5和11.8億元，目標價上調(diào)9%至9.5港元，對應(yīng)23%上行空間，主要考慮到房地產(chǎn)市場復(fù)蘇態(tài)勢較為明確、公司持續(xù)拓展項目提升其未來業(yè)績增長確定。根據(jù)綠城管理官網(wǎng)，公司近期與深圳本土開發(fā)商勤誠達集團(深耕大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域)以及深圳前海潤禾投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

中金主要觀點如下：

商業(yè)模式迭代升級持續(xù)推進。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，此次三方合作將全面承接勤誠達房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理;公司通過經(jīng)營管理能力、品牌力來賦能勤誠達項目的開發(fā)與運營，前海潤禾則為勤誠達集團提供資金支持。該行認為本次協(xié)議落地進一步體現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)模式的持續(xù)升級：一方面通過金融端協(xié)同，依托自身管理能力、信用資質(zhì)及品牌力為委托方、項目尋找匹配的金融機構(gòu)與資金支持，另一方面合作形式由單體項目的委托變?yōu)槎鄠€項目(勤誠達集團儲備多個)的批量合作，亦打開了公司在資方代建的業(yè)務(wù)入口。

組織架構(gòu)進一步優(yōu)化以適應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴張。

公司近年來管理規(guī)模實現(xiàn)快速擴張，截至2022年末公司在建項目數(shù)量約400個，對應(yīng)在建面積4,720萬平米;2023年1-3月公司商品房銷售金額同比增長14%至122億元。考慮到代建業(yè)務(wù)的非標性，公司在建項目進一步擴張后需要更多的二級節(jié)點對項目進行管理。在組織架構(gòu)層面，目前公司已開始實行城市公司、項目群制度等試點，便于公司統(tǒng)籌當?shù)刭Y源、縮小管理半徑，進一步貼近市場并觸達客戶需求;執(zhí)行層面，公司管理層亦逐步把部分權(quán)利下放至區(qū)域、城市公司等，通過決策權(quán)前置的方式來提升業(yè)務(wù)拓展的效率。

公司對中期維度的市場空間保持積極態(tài)度。

在年度業(yè)績會及業(yè)績后非交易路演中，管理層預(yù)計中期維度房地產(chǎn)市場規(guī)模有望保持在10億平米量級，其中代建業(yè)務(wù)的滲透率或能觸及30%左右。公司認為依托先發(fā)優(yōu)勢及品牌影響力，其市占率有望維持在20%左右，因此市場規(guī)模有機會達到約6000萬平米，和當前相比還有較大提升空間(vs.2022年新拓項目合約面積2820萬平米，交付面積約1200萬平米，在建面積4720萬平米)。

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