多地定二手房指導(dǎo)價(jià) 買(mǎi)賣(mài)二手房?jī)r(jià)格到底誰(shuí)說(shuō)了算?

上個(gè)月，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市升級(jí)調(diào)控力度。尤其是在二手房方面，“二手房指導(dǎo)價(jià)”一詞頻繁出現(xiàn)在各大媒體頭條。從5月份開(kāi)始，成都公布實(shí)行“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，到了七月份上海、西安跟進(jìn)。而就在8月2日凌晨，東莞市發(fā)布地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，“發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)”也成了二手房市場(chǎng)的重要調(diào)控手段。

日常生活中無(wú)論是買(mǎi)車(chē)還是買(mǎi)書(shū)，或者很多日用品，都會(huì)在外包裝上標(biāo)注“建議零售價(jià)”，如今二手房指導(dǎo)價(jià)是不是也有類(lèi)似的作用?但如果真的是這樣，那按照我們的日常經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，它的實(shí)際作用將非常有限。 “二手房指導(dǎo)價(jià)”到底是什么?在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)二手房的價(jià)格到底誰(shuí)說(shuō)了算?讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)島城專(zhuān)業(yè)人士的看法。

二手房指導(dǎo)價(jià)到底是什么?

二手房指導(dǎo)價(jià)是不是等同于 “建議零售價(jià)”，對(duì)于這樣的理解，首先受到了專(zhuān)家的否定。“我們買(mǎi)車(chē)的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)廠家指導(dǎo)價(jià)，但4S店在這基礎(chǔ)上都會(huì)給你打折，折扣多少4S店就說(shuō)了算。但現(xiàn)在‘二手房指導(dǎo)價(jià)’可沒(méi)那么隨意。”鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，從上海和東莞實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)政策來(lái)看，他們的價(jià)格可不僅僅是一個(gè)建議或者指導(dǎo)，“上海的政策里面有一句話(huà)是房管部門(mén)要對(duì)二手房進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，不通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不允許掛牌。東莞的政策中也明確要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員下架虛高價(jià)格房源，不得受理及通過(guò)線上和線下渠道對(duì)外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導(dǎo)價(jià)的掛牌價(jià)格。 ”孫鵬經(jīng)理解釋說(shuō)，通過(guò)這些條款不難看出，這些城市公布的二手房指導(dǎo)價(jià)多少帶有一些強(qiáng)制性，也就是說(shuō)價(jià)格遠(yuǎn)高于指導(dǎo)價(jià)的二手房可能根本無(wú)法在市場(chǎng)上出現(xiàn)。 “這背后其實(shí)是這些城市樓市過(guò)熱，政府為了鼓勵(lì)地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展出臺(tái)的調(diào)控措施，目前青島并沒(méi)有類(lèi)似的措施出臺(tái)。 ”孫鵬經(jīng)理告訴記者。

青島會(huì)不會(huì)出臺(tái)類(lèi)似政策?

對(duì)于關(guān)注本地樓市走向的很多青島市民，更關(guān)心的是本地會(huì)不會(huì)有類(lèi)似的政策出臺(tái)? “其實(shí)，青島也有一個(gè)最低指導(dǎo)價(jià)。”采訪中有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不過(guò)這個(gè)價(jià)格的全稱(chēng)為“二手房最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)”，它其實(shí)是由稅務(wù)部門(mén)制定的，主要是防止業(yè)主和購(gòu)房者通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)偷逃稅款的。 “例如說(shuō)一套二手房成交價(jià)明明是300萬(wàn)元，但買(mǎi)賣(mài)雙方約定合同上只寫(xiě)150萬(wàn)元，剩下的錢(qián)私底下交易，如果按照這樣的合同價(jià)格來(lái)繳稅，就可以省下一半。最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)的意義就是防止類(lèi)似情形出現(xiàn)，如果合同價(jià)格低于最低指導(dǎo)價(jià)就需要按照最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)繳納契稅。 ”有房屋中介從業(yè)者告訴記者，不過(guò)這個(gè)“指導(dǎo)價(jià)”是明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，“市場(chǎng)價(jià)400萬(wàn)元的房子，最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)也就是300萬(wàn)元左右，而且只是在交稅的時(shí)候才有強(qiáng)制效力。 ”

那類(lèi)似于上海、西安的“二手房指導(dǎo)價(jià)”會(huì)不會(huì)在青島出現(xiàn)呢?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，青島瑩軒房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭傳營(yíng)告訴記者，在她看來(lái)近期不太可能會(huì)出臺(tái)類(lèi)似政策。“現(xiàn)在看來(lái)出臺(tái)這項(xiàng)政策的幾個(gè)城市，都是去年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)漲得特別快的城市。而青島的二手房市場(chǎng)，受信貸影響，下半年銷(xiāo)量明顯放緩。 ”鄭經(jīng)理告訴記者，七月份他們已經(jīng)明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的變化，門(mén)店7月的成交量不及6月份的一半。鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“目前二手房市場(chǎng)的定價(jià)都比較理性，下半年價(jià)格趨勢(shì)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。”從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)更嚴(yán)格的調(diào)控措施的力度并不大，但有的專(zhuān)家認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)目的還是在于建立健康的二手房定價(jià)機(jī)制，未來(lái)本地是否跟進(jìn)，并不好做預(yù)測(cè)。

買(mǎi)賣(mài)二手房定價(jià)靠市場(chǎng)

沒(méi)有政府的指導(dǎo)價(jià)，那如果想要賣(mài)二手房到底該怎么要價(jià)?記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)還是二手房定價(jià)的主要途徑。

賣(mài)家喜歡定高價(jià)

“昨天就有這么一個(gè)賣(mài)家，50多平方米的頂樓非要賣(mài)120萬(wàn)元，類(lèi)似的三樓才賣(mài)105萬(wàn)元。 ”在瑩軒房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人鄭傳營(yíng)提起賣(mài)家定的價(jià)格忍不住搖頭。“現(xiàn)在賣(mài)二手房，房東都會(huì)去網(wǎng)上看看價(jià)格，然后再加點(diǎn)錢(qián)。 ”這樣定價(jià)似乎沒(méi)什么問(wèn)題，但實(shí)際上，很多賣(mài)家看網(wǎng)上的報(bào)價(jià)都喜歡找條件最好的最高報(bào)價(jià)做參考。至于為什么還要再加點(diǎn)錢(qián)，有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)歷的趙先生告訴記者：“一方面是想爭(zhēng)取一些討價(jià)還價(jià)的余地，另一方面總覺(jué)得自己的房子是最好的，自然要比別人的定價(jià)高一些。 ”有中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，最初報(bào)價(jià)往往會(huì)比最終成交價(jià)高1%—3%。當(dāng)然還有一種極端條件，就是賣(mài)房人對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期較高。“2018年市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候，有的房東會(huì)每天都漲價(jià)，而且那時(shí)候完全是賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格由賣(mài)方說(shuō)了算，簽合同的時(shí)候我們都會(huì)讓買(mǎi)方多交定金。目的就是提高賣(mài)家的違約成本，不然第二天賣(mài)家就漲價(jià)，雙倍賠償定金對(duì)賣(mài)家都劃算。 ”鄭傳營(yíng)回憶說(shuō)道。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)最終定價(jià)

賣(mài)房時(shí)都想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，但如何讓二手房的價(jià)格保持在合理的區(qū)間內(nèi)?孫鵬經(jīng)理告訴記者，如果讓大家都意識(shí)到“房住不炒”這個(gè)理念，市場(chǎng)就會(huì)慢慢調(diào)節(jié)價(jià)格。鑒于島城二手房市場(chǎng)較為平穩(wěn)，前面提到的趙先生，自己賣(mài)房最初定價(jià)是在鄰居賣(mài)房的成交價(jià)基礎(chǔ)上加了10萬(wàn)元，但在中介門(mén)店掛牌后一個(gè)月內(nèi)，只來(lái)了一個(gè)看房的客戶(hù)。因?yàn)橹睖愬X(qián)買(mǎi)新房，他只能主動(dòng)讓價(jià)，最終的成交價(jià)比鄰居還要低5萬(wàn)。“眼下二手房市場(chǎng)大多數(shù)都是置換的業(yè)主，他們著急賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，與此同時(shí)市場(chǎng)中也不缺二手房房源，價(jià)格高了沒(méi)人看房，賣(mài)家自然就會(huì)調(diào)低價(jià)格。 ”鄭傳營(yíng)告訴記者，他們的客戶(hù)大多會(huì)是從最初較高的心理預(yù)期，到最后無(wú)奈接受，幾乎都要經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程。

雖然沒(méi)有政府強(qiáng)制性的指導(dǎo)價(jià)，但實(shí)際上市場(chǎng)有自己一套行之有效的調(diào)節(jié)手段。而且很多人并不了解，很多大的二手房網(wǎng)站都會(huì)有一套針對(duì)價(jià)格的評(píng)價(jià)機(jī)制。 “鏈家系統(tǒng)會(huì)對(duì)房源進(jìn)行評(píng)分，其中就有對(duì)比價(jià)格這一項(xiàng)，系統(tǒng)綜合大數(shù)據(jù)得出附近的成交價(jià)與賣(mài)家出價(jià)進(jìn)行對(duì)比，如果價(jià)格過(guò)高就會(huì)被判定為出售意愿不強(qiáng)，通俗點(diǎn)說(shuō)就是不著急賣(mài)，這樣的房子我們?cè)诰W(wǎng)站推介排序就會(huì)靠后，自然會(huì)影響到點(diǎn)擊量。 ”孫鵬告訴記者。

合理定價(jià) 快速出手的關(guān)鍵

對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，總想把房子賣(mài)個(gè)高價(jià)，但在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，就算不著急出手，最好也要定個(gè)合理的價(jià)格。“我們最長(zhǎng)的一套房子是在我們這里掛了三年，就是因?yàn)闃I(yè)主定了個(gè)不太靠譜的價(jià)格，最開(kāi)始是不著急出手，怕價(jià)格定低了吃虧。但實(shí)際情況是周?chē)耐啃偷姆績(jī)r(jià)已經(jīng)從三年前歷史最高位450多萬(wàn)元跌到了現(xiàn)在的370多萬(wàn)元。房主想多賣(mài)錢(qián)，但現(xiàn)在至少虧了80萬(wàn)元。 ”在采訪過(guò)程中，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給記者舉出了這樣極端的例子，眼下二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，合理的定價(jià)才能保證合適的收益。另外，二手房買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方還經(jīng)常以“裝修好”“風(fēng)景好”等條件來(lái)提高價(jià)格。其實(shí)，這樣的條件對(duì)學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，可能是優(yōu)勢(shì)，畢竟著急入住，拎包入住才是最理想狀態(tài)。而在一些剛需購(gòu)房者看來(lái)，總價(jià)低才是他們最看重的，認(rèn)清房屋屬性，合理定價(jià)，才能保證房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

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