濟(jì)南青島等重點城市一年只賣三次地 會不會影響房價?

2月25日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站發(fā)布消息：對于住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動新的政策要求，要在深刻理解、準(zhǔn)確把握、做好研判的基礎(chǔ)上，合理安排供地時序，科學(xué)編制實施方案，提高集中組織能力，切實保障全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。《通知》指出，嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，青島今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

“全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地”不只是山東的濟(jì)南和青島，幾乎是同一時間，天津、鄭州也發(fā)布類似的紅頭文件，這驗證了2月24日在網(wǎng)上流傳的一份土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)通知的真實性。按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，我國重點城市將實施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

受新政策影響，2月25日，濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站也掛出公告，宣布終止交易2月22日掛牌出讓的南北康、白馬山片區(qū)共9宗土地。

土地是房地產(chǎn)業(yè)的“面粉”，重點城市“一年只賣三次地”，給房地產(chǎn)市場帶來多方面影響。

一，會不會影響房價?

記者觀察認(rèn)為，土地成本是房價的重要構(gòu)成要素，“一年只賣三次地”對房價不會不帶來影響，但整體影響會比較有限。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，在金融端建立“三道紅線”、調(diào)控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使長效機(jī)制從源頭上確立，對未來管控房價意義重大。

持李宇嘉這種觀點的有一些，但記者觀察認(rèn)為，“一年只賣三次地”和過去“一年賣多次地”，并不必然改變土地的價格邏輯，只是賣地的次數(shù)少了而已，土地出讓由“零售”改為“成批出售”，土地成本在房價構(gòu)成中不會發(fā)生明顯變化。而且，從長遠(yuǎn)來看，人口一直是決定房價的根本性因素，一個城市的房價是否穩(wěn)定，跟這個城市的人口聚集度有直接關(guān)系。

二，“一年只賣三次地”對房地產(chǎn)商影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)明顯的“分化”發(fā)展。

2月25日開盤后，地產(chǎn)股全線飆升，截至當(dāng)日十點十五分，港股內(nèi)萬科企業(yè)漲超12%，融創(chuàng)中國漲超10%，中國恒大、綠城中國漲超8%，佳兆業(yè)集團(tuán)、華潤置地漲超7%，碧桂園漲超6%。觀察發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)都是“國內(nèi)大牌”。

各個城市每年3次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

在這種“集中出讓土地”的現(xiàn)實下，大開發(fā)商實力雄厚、人員組織充分，無疑會在集中出讓土地的時刻，能夠集中拿地資金，一舉贏得先機(jī)。由此我們可以判斷，今后在重點城市，大開發(fā)商將會唱主角，一些中小開發(fā)商將逐漸邊緣化，而不得不到三四線城市謀求發(fā)展。也就是說，“一年只賣三次地”，房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)明顯的“分化發(fā)展”。當(dāng)然，換一個角度看，中小開發(fā)商到三四線城市發(fā)展，也是這些中小房企的新機(jī)會，并促進(jìn)三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三，“一年只賣三次地”對政府管理提出新的考驗，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“秩序感”進(jìn)一步增強。

“一年只賣三次地”，事實上限制了重點城市在土地出讓方面的“隨意性”，讓土地出讓過程更加規(guī)則化，也讓土地出讓時機(jī)有了可預(yù)測性，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，這讓土地出讓增加了“秩序感”，也對政府組織管理能力提出了更高要求。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運行。(周學(xué)澤)

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