棚改貨幣化安置或調(diào)整 三四線城市房地產(chǎn)熱潮將降溫

棚改資金審批權(quán)上移貨幣化安置減少三四線城市房地產(chǎn)熱潮將降溫

“今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補(bǔ)償將大幅減少。”李悠悠說(shuō)道。他在某一地級(jí)市銀行系統(tǒng)上班，針對(duì)近日受到高度關(guān)注的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息，他們已經(jīng)連續(xù)2天都在開會(huì)了。

近日，雖然國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)相關(guān)言論給予否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖不能認(rèn)定國(guó)開行已暫停所有支行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限，但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存，隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存階段結(jié)束，貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

棚改貨幣化安置或調(diào)整

近日，有消息稱，海通證券邀請(qǐng)相關(guān)人士對(duì)國(guó)開行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場(chǎng)疑問時(shí)表示，近兩周國(guó)開行已將棚改審批權(quán)從地方支行收回。

上述相關(guān)人士介紹，棚戶區(qū)改造相關(guān)政策出臺(tái)的本意，原是解決去庫(kù)存和民生問題，但從目前來(lái)看，因市場(chǎng)與預(yù)期變化，政策在執(zhí)行中走樣，直接房地產(chǎn)化從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

上述人士表示，和很多金融機(jī)構(gòu)一樣，對(duì)于大部分的超額度業(yè)務(wù)審批權(quán)限，一般均為國(guó)開行總行負(fù)責(zé)，本次也是收回相關(guān)權(quán)限。但也需要認(rèn)識(shí)到，棚改項(xiàng)目今后會(huì)受到一定的限制。

對(duì)此，6月27日，國(guó)開行發(fā)布澄清公告，國(guó)家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加海通證券電話會(huì)議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國(guó)家開發(fā)銀行。

但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置，但從目前來(lái)看，減少貨幣化安置數(shù)量，降低貨幣化安置比例已是大勢(shì)所趨。

申萬(wàn)宏源相關(guān)報(bào)告也顯示，就銷售而言，2017年棚改對(duì)于房地產(chǎn)投資和銷售拉動(dòng)已經(jīng)達(dá)到最高點(diǎn)，2018年將邊際弱化。

海通證券宏觀分析師姜超表示，貨幣化安置導(dǎo)致全國(guó)地產(chǎn)銷量“虛高”?？紤]到未來(lái)兩年內(nèi)棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實(shí)現(xiàn)的地產(chǎn)銷售難以持續(xù)，他認(rèn)為未來(lái)棚改貨幣化對(duì)地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)將減弱。

申萬(wàn)宏源宏觀分析師李一民表示，后續(xù)新增項(xiàng)目受理偏向謹(jǐn)慎，在本輪降準(zhǔn)之后，PSL(抵押補(bǔ)充貸款，即Pledged Supplementary Lending的縮寫)作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢(shì)所趨。在PSL明顯收嚴(yán)后2-3個(gè)月開始，會(huì)顯現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)投資的壓力,“未來(lái)監(jiān)管趨嚴(yán)會(huì)大幅壓縮房地產(chǎn)到位資金。”

李一民表示，截至目前為止，2018年1-5月累計(jì)投放PSL為4976億元，較去年同期增長(zhǎng)38.8%，同時(shí)，2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%。

三四線城市房?jī)r(jià)上漲幕后推手

近日，寧悅正在考慮是否應(yīng)該將去年在日照投資的房產(chǎn)賣掉換到青島。

寧悅說(shuō)，目前日照房?jī)r(jià)單價(jià)已超萬(wàn)元。“從日照這種三四線城市來(lái)看，目前高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)已很明顯。”

不僅是日照，今年以來(lái)，許多二三四線城市房?jī)r(jià)“輪番上漲”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，較4月再增5個(gè)，其中，價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的多達(dá)21個(gè)。具體來(lái)看，三亞環(huán)比上漲2.4%，成都環(huán)比上漲2.1%，?？诃h(huán)比上漲2.1%，青島環(huán)比上漲2.0%，尤其是丹東，環(huán)比上漲高達(dá)5.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近幾年樓市，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。

張大偉表示，貨幣化安置造成了大量的購(gòu)房需求，而部分城市的庫(kù)存不足，這些需求放大了購(gòu)房緊張情緒。市場(chǎng)突然增加了幾百萬(wàn)戶手持現(xiàn)金的購(gòu)房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松購(gòu)房者積極購(gòu)房。各種政策疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。

從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時(shí)，貨幣化安置比例已高達(dá)48.5%。

在此背景下，房地產(chǎn)去庫(kù)存效果明顯，日前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，受監(jiān)測(cè)的百城住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關(guān)報(bào)告也顯示，2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%，均逐步抬升。

貨幣化安置比例減少是大勢(shì)所趨

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購(gòu)買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時(shí)刺激了需求，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

尹中立表示，棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存。2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，將棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置，可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)看，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，都呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。

尹中立指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì)，不宜長(zhǎng)期使用。他認(rèn)為，從當(dāng)前的形勢(shì)看，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該逐步退出。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn)，還有資本投資品的特點(diǎn)。”尹中立指出，“追漲殺跌”是投資市場(chǎng)的波動(dòng)特征，在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨(dú)秀，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此，尹中立認(rèn)為，大比例地進(jìn)行貨幣化安置不僅助長(zhǎng)了居民盲目加杠桿的沖動(dòng)，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

“城中村等動(dòng)輒上千萬(wàn)的補(bǔ)償金不僅大幅度推高了購(gòu)房資本，而且?guī)?lái)了不少社會(huì)問題。”有相關(guān)人士說(shuō)道。

北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任羅楚亮此前在中國(guó)城市百人論壇上也表示，作為一種財(cái)產(chǎn)積累形式，房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響，房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)于收入的貢獻(xiàn)率快速上升，低收入人口中所占的房產(chǎn)價(jià)值份額在下降。

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，從目前來(lái)看，三四線庫(kù)存在繼續(xù)減少，在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存后，三四線也開啟了庫(kù)存短缺時(shí)代。棚改政策雖然不會(huì)一刀切，但貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時(shí)候了。(記者 梁倩)