北京：?jiǎn)蝺r(jià)10萬(wàn)+集體入市 改善型產(chǎn)品利好不斷

7月19日，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的一周里，先后有融創(chuàng)香山壹號(hào)院、懋源·璟璽林岸墅、頤和金茂府3個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目或亮相或領(lǐng)證預(yù)售，而備受期待的中海造價(jià)村項(xiàng)目也對(duì)外披露案名——甲叁號(hào)院。

不僅是房企的營(yíng)銷節(jié)奏提速，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)以及北京土拍市場(chǎng)均呈現(xiàn)出“不限價(jià)”“回溫”的趨勢(shì)。經(jīng)歷疫情，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)居住升級(jí)的訴求越發(fā)強(qiáng)烈，10萬(wàn)+項(xiàng)目的集體入市，也讓市場(chǎng)有了更多的選擇，但受制于限競(jìng)房高庫(kù)存壓力，北京市場(chǎng)整體仍以穩(wěn)定為主。

一周三個(gè)項(xiàng)目

7月18日，位于海淀四季青板塊的融創(chuàng)香山壹號(hào)院接待中心正式開(kāi)放，項(xiàng)目主力打造180-280平方米的住宅產(chǎn)品;7月16日，懋源·璟璽林岸墅王大師樣板間發(fā)布，在售戶型為555-573平方米的合院，總價(jià)4200萬(wàn)-5000萬(wàn)元/套;660-730平方米的類獨(dú)棟，總價(jià)6500萬(wàn)-7700萬(wàn)元/套。

7月14日，中國(guó)金茂年內(nèi)重磅產(chǎn)品、與融創(chuàng)香山壹號(hào)院緊鄰的頤和金茂府也正式亮相，項(xiàng)目所處地塊是今年初金茂以46.75億元競(jìng)得，項(xiàng)目產(chǎn)品均為建筑面積在180-256平方米之間的四居，主力戶型面積分為195平方米、215平方米、256平方米三種。

與此同時(shí)，去年中海以79.4億元競(jìng)得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叁號(hào)院。

盡管上述項(xiàng)目除懋源·璟璽林岸墅已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證、明確價(jià)格外，其余3個(gè)項(xiàng)目均未明確銷售價(jià)格，但來(lái)自營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的信息，上述金茂、融創(chuàng)、中海三大力推之作的均價(jià)約為12萬(wàn)元/平方米。這也是自疫情發(fā)生后，北京市場(chǎng)罕見(jiàn)地出現(xiàn)10萬(wàn)+產(chǎn)品集中入市的情況。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，經(jīng)歷此次疫情，購(gòu)房者追求品質(zhì)居住的訴求越發(fā)強(qiáng)烈，對(duì)于大戶型房源的偏好也有所增強(qiáng)，再加上此前積聚需求的釋放，這無(wú)疑給了房企快速入市的信心。

“改善需求客觀上是一直存在的，只不過(guò)可能還沒(méi)有合適的產(chǎn)品能夠滿足購(gòu)房者的心中所想，追求大面積多功能區(qū)的室內(nèi)空間、安全綠色的小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量，多方面綜合就會(huì)導(dǎo)致豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪的置業(yè)需求。”郭毅如此分析。

金茂北京總經(jīng)理助理、京北片區(qū)總經(jīng)理趙偉也直言，金茂內(nèi)部將頤和金茂府的設(shè)計(jì)定位為具有“獨(dú)棟化別墅感受”的產(chǎn)品，而只做四居也是充分考量了家庭交流和個(gè)人空間需求。“改善型的業(yè)主無(wú)需取舍，這是我們的初衷。”

而中海甲叁號(hào)院的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也透露，“別墅功能扁平化”同樣是項(xiàng)目為西部片區(qū)改善型購(gòu)房者提供的設(shè)計(jì)初衷。

改善型產(chǎn)品利好不斷

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，北京部分改善型需求逐步釋放，新房成交逐步在向中高面積段轉(zhuǎn)移，中高面積段產(chǎn)品成交占比提升3個(gè)百分點(diǎn);成交總價(jià)段轉(zhuǎn)向中高價(jià)位及高價(jià)位產(chǎn)品，分別提升8個(gè)百分點(diǎn)及3個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求不斷增加。

“最近豪宅項(xiàng)目屢屢發(fā)出聲音，也是受到北京供地節(jié)奏轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)。”郭毅稱，頤和金茂府和融創(chuàng)香山壹號(hào)院就是典型的例子，它們都是今年初才拿地的，這間接說(shuō)明房企對(duì)于北京市場(chǎng)積極預(yù)期的前置。除此之外，后市還有首開(kāi)+中海競(jìng)得的朝陽(yáng)金盞地塊、合生競(jìng)得的分鐘寺“三兄弟”地塊，這些都會(huì)帶來(lái)具備“豪宅”潛質(zhì)的項(xiàng)目。

據(jù)悉，分鐘寺“三兄弟”合計(jì)規(guī)劃建筑面積高達(dá)25萬(wàn)平方米，純商品房住宅用地，沒(méi)有其他配建要求，再加上稀缺的地理位置，非常適合打造豪宅產(chǎn)品。彼時(shí)，市場(chǎng)就預(yù)測(cè)稱，該項(xiàng)目售價(jià)會(huì)達(dá)到10萬(wàn)+的規(guī)模，將成為北京頂豪的標(biāo)桿項(xiàng)目。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地開(kāi)始就決定了未來(lái)的售價(jià)，以合生競(jìng)得的分鐘寺L-39地塊為例，該地塊溢價(jià)率42.08%，樓面價(jià)達(dá)到7萬(wàn)+的規(guī)模，無(wú)論是地塊的稀有度，還是出于盈利的目的，都會(huì)帶來(lái)高附加值產(chǎn)品。此外，上半年北京推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，而且以不限價(jià)供應(yīng)為主，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，這一方面提前傳遞出北京樓市高規(guī)格的信號(hào)，另一方面也推高了未來(lái)入市項(xiàng)目的成本。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年上半年，北京宅地市場(chǎng)共推出27宗宅地，累計(jì)推出規(guī)劃建面269.7萬(wàn)平方米，受去年同期基數(shù)低影響，同比增長(zhǎng)73%。從宅地供應(yīng)屬性來(lái)看，不限價(jià)地塊19宗，不限價(jià)地塊已成為宅地供應(yīng)主力。

北京樓市的風(fēng)向似乎有所轉(zhuǎn)變，大面積改善型產(chǎn)品利好消息不斷。但嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，雖然市場(chǎng)目前對(duì)大面積改善型產(chǎn)品表現(xiàn)出“友好”，但受制于疫情的影響，整體期待并不能過(guò)于樂(lè)觀。而且豪宅項(xiàng)目一般采用“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”的方式，這必然會(huì)帶來(lái)資金成本的壓力。尤其是經(jīng)歷疫情之后，眾房企大部分“囊中羞澀”，這方面問(wèn)題仍不容忽視。

整體仍以平穩(wěn)為主

上述業(yè)內(nèi)人士一致判斷，疫情之后是改善大戶型的機(jī)遇。此前受制于調(diào)控政策，北京豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)一直不佳，雖然后面慢慢有所突破，但整體成交量仍較高點(diǎn)有所差距。目前來(lái)看，無(wú)論是供地節(jié)奏轉(zhuǎn)變，還是項(xiàng)目入市網(wǎng)簽價(jià)，都傳遞出了積極的信號(hào)，不但10萬(wàn)+的豪宅產(chǎn)品增多，而且單價(jià)也有創(chuàng)高的趨勢(shì)。

北京商報(bào)記者了解到，近期批復(fù)的魯能釣魚臺(tái)美高梅別墅(榴鄉(xiāng)路84號(hào)院)，共取得了23張現(xiàn)房銷售許可證，合計(jì)46套房源，其中6號(hào)樓的別墅擬售價(jià)格達(dá)到了17.12萬(wàn)元/平方米。

“3·17”調(diào)控后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，后又經(jīng)歷多輪調(diào)控，使得整體房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，如今放松豪宅產(chǎn)品密集入市，而且多以“高價(jià)”現(xiàn)身，這會(huì)不會(huì)帶來(lái)北京房?jī)r(jià)的新一輪波動(dòng)?對(duì)此，郭毅稱，豪宅市場(chǎng)可以說(shuō)是一個(gè)相對(duì)孤立的市場(chǎng)，屬于一個(gè)小眾細(xì)分領(lǐng)域，其自身價(jià)格的提升，并不會(huì)對(duì)北京整體市場(chǎng)產(chǎn)生更多影響。

在郭毅看來(lái)，大面積改善產(chǎn)品的集中入市更多起到的是“中和”目的。此前幾年，北京新房供應(yīng)以限競(jìng)房居多，而這方面的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)較高的數(shù)值，需要慢慢去消化。所以，大面積戶型的入市是讓市場(chǎng)有更多的選擇，而銷售價(jià)格則會(huì)因?yàn)橄薷?jìng)房的“清存”會(huì)趨于平衡，北京整體市場(chǎng)仍以穩(wěn)定為主，保持一個(gè)小幅上漲的趨勢(shì)。購(gòu)房者也不要抱有調(diào)控放松的幻想，要認(rèn)清楚“房住不炒”的底線。

隨著北京不限價(jià)地塊供應(yīng)的增加，全市區(qū)域內(nèi)豪宅項(xiàng)目或?qū)⒊霈F(xiàn)較大增長(zhǎng)。郭毅認(rèn)為，一旦短期內(nèi)出現(xiàn)大量增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)供過(guò)于求的局面，畢竟能買得起豪宅的還是少部分客群，這方面競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。除此之外，由于土地價(jià)格的攀升，新入市的項(xiàng)目缺乏價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，臨近的同類二手房也是未來(lái)潛在的對(duì)手。刨去外在的區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)，如何提升“吸引力”將是房企脫穎而出的關(guān)鍵。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng)王寅浩

關(guān)鍵詞： 北京 改善型住宅