天天亮點(diǎn)！云南成功辦理首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記

熙熙攘攘的昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)，王先生和李先生順利辦妥二手房交易過戶手續(xù)，成為云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。8月2日，昆明市自然資源和規(guī)劃局、昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行在昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心華爾貝大廈2樓舉行存量房“帶抵押過戶”合并登記工作啟動(dòng)儀式，標(biāo)志著一項(xiàng)便民利民的服務(wù)新舉措正式實(shí)施。

讓群眾資金更自由置業(yè)更便利

“這項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)于我們年輕人改善住房非常有幫助，不用等房貸結(jié)清就能過戶交易了?！辟u方王先生介紹，自己準(zhǔn)備出售位于昆明市五華區(qū)的一套62平方米住房，由于原貸款未結(jié)清，按照以前的政策，需要自籌近50萬元資金先還清房貸?！罢冶橛H戚朋友短時(shí)間內(nèi)很難借到那么多錢，找第三方機(jī)構(gòu)借款又面臨較高的費(fèi)用成本?！?/p>

當(dāng)前，全省上下正在開展作風(fēng)革命、效能革命，昆明市自然資源和規(guī)劃局從服務(wù)群眾和降低交易成本的視角出發(fā)，以打造最優(yōu)登記財(cái)產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境為目標(biāo)，針對(duì)以往群眾在二手房交易過程中，原抵押貸款未結(jié)清需要搭橋資金、多部門分開辦理時(shí)間長(zhǎng)、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、搭橋資金成本高負(fù)擔(dān)重的問題，協(xié)同昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，由中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行積極探索，創(chuàng)新推出二手房“帶抵押過戶”合并登記的新模式，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成交易、發(fā)放新的貸款。通過二手房“帶抵押過戶”合并登記新服務(wù)模式的實(shí)施，對(duì)降低賣房成本，活躍“二手房”市場(chǎng)，促進(jìn)昆明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展具有重要的意義。

二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)上線后，王先生和李先生成為首單“吃螃蟹的人”。買賣雙方共同向建行提出貸款申請(qǐng)后，這筆“帶抵轉(zhuǎn)讓”二手房貸款成功發(fā)放，新貸款發(fā)放的同時(shí)也完成了原貸款的結(jié)清和房產(chǎn)的交易過戶，王先生籌資還款的焦慮一掃而空。

緩解融資手續(xù)繁雜、辦理時(shí)間長(zhǎng)、過橋利息高的問題

存量房“帶抵押過戶”合并登記啟動(dòng)后，通過買方、賣方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶，解決了“轉(zhuǎn)貸”中賣方向原貸款銀行提前還貸的資金來源問題，拓寬融資渠道，緩解融資手續(xù)繁雜、辦理時(shí)間長(zhǎng)、過橋利息高的問題，讓群眾資金更自由、置業(yè)更便利。

合并登記降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

“原二手房交易過戶，買方需先結(jié)清銀行貸款，憑結(jié)清證明辦理抵押注銷登記，到銀行贖回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，買賣雙方才能向銀行提出貸款預(yù)審批，預(yù)審批通過后簽訂房屋買賣合同并備案，最后方能到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記，所需的時(shí)間周期和流程較長(zhǎng)?！崩ッ魇凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，啟動(dòng)存量房“帶抵押過戶”合并登記工作改革后，結(jié)合交易、稅收、登記“一窗辦理，集成服務(wù)”工作，在住建、稅務(wù)和登記三部門聯(lián)審聯(lián)辦的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化辦理程序，創(chuàng)新增加了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記+新設(shè)抵押權(quán)首次登記+原抵押權(quán)注銷登記“三合一”合并登記流程，申請(qǐng)人只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”就可完成上述登記事項(xiàng)，且各項(xiàng)登記無時(shí)差同步完成，同時(shí)頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，辦理時(shí)限從單一流程6個(gè)工作日壓縮至3個(gè)工作日辦結(jié)，極大地給辦事群眾帶來了便利，也提升了不動(dòng)產(chǎn)登記的服務(wù)效能。

同時(shí)，“帶抵過戶”便民模式通過信息共享在原住建、稅務(wù)和登記三部門聯(lián)審聯(lián)辦的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新增加房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記+新設(shè)抵押權(quán)首次登記+原抵押權(quán)注銷登記“三合一”合并登記流程，實(shí)現(xiàn)多個(gè)登記事項(xiàng)同時(shí)受理、同步辦理、一并登記。通過合并登記縮短了業(yè)務(wù)辦理之間的空檔期，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。銀行與買賣雙方簽訂資金管理協(xié)議并進(jìn)行資金監(jiān)管，如二手房在交易過程中因發(fā)生查封、限制交易等情況對(duì)買賣雙方和借貸銀行可能造成損失的，登記機(jī)構(gòu)即時(shí)退件，避免了雙方發(fā)生資金糾紛，提高了二手房交易效率，保障了不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

需要注意的是，當(dāng)事人因贈(zèng)與、作價(jià)出資（入股）、法人或者其他組織合并（分立）、夫妻財(cái)產(chǎn)約定、夫妻離婚析產(chǎn)及繼承等原因，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的可直接依申請(qǐng)辦理，不納入合并登記辦理范圍。

據(jù)悉，該項(xiàng)改革先在中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)，待該項(xiàng)業(yè)務(wù)成熟后，將逐漸向其他金融機(jī)構(gòu)推行。最終實(shí)現(xiàn)多銀行貸款審批、抵押登記及貸款發(fā)放無縫銜接。下一步，昆明市自然資源和規(guī)劃局、昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將與中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行持續(xù)深化政銀合作，進(jìn)一步探索解決廣大群眾涉及登記財(cái)產(chǎn)的痛點(diǎn)難點(diǎn)，助力昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

小貼士：

昆明市啟動(dòng)二手房“帶抵押過戶”個(gè)人再交易住房貸款申辦條件

“帶抵轉(zhuǎn)讓”個(gè)人再交易住房貸款申辦條件為：賣方所售房屋在建行辦理住房貸款且已辦妥抵押登記手續(xù)，所售房屋無除建行外的第三方抵押登記、司法查封等限制情況。買方有合法的身份；信用狀況良好，無重大不良信用記錄；具有還款意愿，具備還款能力；有符合要求的自籌資金并用于支付首付款；符合建行要求的其他條件。

辦理“帶抵轉(zhuǎn)讓”個(gè)人再交易住房貸款，賣方需提供原貸款的借款合同，所售房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，所售房屋《不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果信息查詢表》。買方需提供身份證件，婚姻情況證明，還款能力證明，購(gòu)房首付款證明材料，建行儲(chǔ)蓄卡（一類賬戶），與售房人簽訂的合法、有效的住房交易合同或協(xié)議以及其他需要提交的材料。

昆明市啟動(dòng)存量房“帶抵押過戶”合并登記工作的流程步驟

1、賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，買方申請(qǐng)按揭貸款

賣方向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，同時(shí)，買方持網(wǎng)簽合同向銀行申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款。銀行針對(duì)買方的貸款進(jìn)行審批。賣方在申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)前要提前還款。賣方不能以自有（或自籌）資金全部?jī)斶€貸款的，可由買方、賣方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在抵押權(quán)登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。

2、銀行向產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽

抵押權(quán)人（貸款銀行）同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，買賣雙方可在房產(chǎn)抵押的狀態(tài)下在網(wǎng)上辦理買賣合同網(wǎng)簽備案。

3、轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記合一登記

抵押權(quán)人與房屋受讓人簽訂《抵押借款合同》后，抵押權(quán)人（貸款銀行）、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人三方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記+新設(shè)抵押權(quán)首次登記+原抵押權(quán)注銷登記“三合一”合并登記，住建、稅務(wù)和登記三部門聯(lián)審聯(lián)辦，完成登記后，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到受讓人名下，受讓人成為新的抵押人。抵押權(quán)人（貸款銀行）在申請(qǐng)時(shí)，同時(shí)提交注銷原抵押權(quán)的材料，在轉(zhuǎn)移登記和新設(shè)抵押權(quán)辦理完成的同時(shí)，一并注銷原抵押權(quán)。

4、銀行放款

銀行收到不動(dòng)產(chǎn)登記證明后，按照多方資金管理約定，將款項(xiàng)及時(shí)劃轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。

云南網(wǎng)記者楊抒燕

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