魔幻！西安新房漲幅全國，二手連跌5個月，背后的真相是……

2016年后，西安樓市令人津津樂道的，就是房價連漲60多個月。

一路上揚的房價讓上車早的幾乎都實現(xiàn)資產(chǎn)翻翻，持續(xù)觀望的只能望房興嘆。

不過，最近各方市場數(shù)據(jù)卻令人迷惑。

PART 1

迷惑一：70城數(shù)據(jù)，新房領漲，二手房下跌。

前兩天，國家70城房價數(shù)據(jù)公布，西安的新房、二手房卻讓人有點看不明白。

注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

從上面這個圖可見：2021年11月，西安新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)上漲68個月，2021年12月首次出現(xiàn)下降，1月份持平，但2月份環(huán)比漲幅卻高達1%，領漲全國。

二手房在經(jīng)歷去年兩批次指導價后，終于在去年10月份開始環(huán)比下降，今年1月份持平，但2月份繼續(xù)環(huán)比下跌0.3%！

數(shù)據(jù)可以說是撲朔迷離，新房漲價，二手房持續(xù)下跌，在金三銀四前，這究竟意味著樓市要回暖了，還是會繼續(xù)橫盤？

PART 2

迷惑二：新房、二手房成交量暴增？

單純的價格環(huán)比變動已經(jīng)難以直接反映市場現(xiàn)狀，我再來看看機構(gòu)統(tǒng)計的新房、二手房成交量價。

根據(jù)天正顧問的數(shù)據(jù)，2月份西安二手房成交3113套，環(huán)比上升620%！

但同比去年2月下降27.2%，此外，價格其實也是環(huán)比下降5.83%，說明二手房當下的情況就是降價走量，而且依舊沒有恢復到去年同期水平。

再看新房的成交量價變化。2月份整個大西安成交量環(huán)比增長148%，而且同比去年2月增長57%，但成交均價（15404元/㎡）環(huán)比下跌3%。

發(fā)現(xiàn)沒有，新房的機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和70城數(shù)據(jù)出現(xiàn)了背離！這應該是數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的問題：

70城數(shù)據(jù)統(tǒng)計的是行政范圍，機構(gòu)統(tǒng)計的包含西咸新區(qū)等區(qū)域的數(shù)據(jù)。合理的解釋是：

西安主城區(qū)的新房價格在高地價下，房價漲幅不小，但西咸新區(qū)等外圍區(qū)域成交價下降。

PART 3

疑問：西安樓市的市場現(xiàn)狀究竟如何？

基于前面的分析，可以對當下市場得出三點結(jié)論：

一、從成交量看，西安自疫情后，新房、二手房成交量都有所回暖。

新房主要是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，二手房主要是基于1月疫情的低基數(shù)，市場尚未完全回暖。

二、從價格來看，二手房進入以價換量的階段，新房主城價格上漲，外圍區(qū)域下降。

主城區(qū)新房價格的上漲主要是大量高地價改善項目帶來的，外圍區(qū)域的降價則和去年限購范圍擴大到能源金貿(mào)區(qū)、灃西部分區(qū)域相關。

三、從新房和二手房價格關系看，二手房現(xiàn)在均價反而比新房低，二手房在近半年的下跌后，目前價格水分已經(jīng)沒有多少。

以大明宮板塊為例，最近推出的新房，1.9萬起的毛坯價加上裝修包基本就在2.2萬了，而周邊的次新房（沒有指導價）目前均價也不過1.9-2萬。

PART 4

從上面市場現(xiàn)狀的判斷來看，西安接下來很可能進入橫盤通道。主要基于以下三個原因：

一、從全國看，對房地產(chǎn)的定位和預期已經(jīng)改變。

當下房地產(chǎn)對經(jīng)濟的“負外部性”已經(jīng)大于正外部性。堅定看漲和投資的已經(jīng)不多。預期一旦形成是很難扭轉(zhuǎn)的，包括前兩天中央金融委的利好其實也更多是托底作用。

二、從城市看，西安發(fā)展從“高速粗放期”轉(zhuǎn)向夯實。

過去5年，西安優(yōu)先發(fā)展的是城市基建、人口吸納，這個過程是立竿見影的。

但接下來，西安都市圈的整合，秦創(chuàng)原、高新三期招商引資的落地以及產(chǎn)能形成，居民收入的快速增長等都是一個緩慢的過程。

三、從樓市看，西安新房、二手房高速發(fā)展期已過。

當下西安新房改善化已成定勢，其客戶基本都是二次置業(yè)，而二手房主要容納大量首次剛需置業(yè)，當下二手房流動性降低也會限制新房成交規(guī)模。

PART 5

面對這樣一個“橫盤”的市場，作為購房者，應該何去何從？

當下的橫盤依舊建立在西安新房供需依舊緊張的基礎上，尤其是主城區(qū)還是供不應求。

此刻的橫盤其實反映的是：房還是缺的，只是購買力不足，但即便缺房，大家也冷靜了，不至于出現(xiàn)前兩年，新房搖不上，二手房倒掛三五千的情況。

接下來的橫盤，反而有利于補城市經(jīng)濟、居民收入的短板，不過在供不應求下，5%-10%的年漲幅還是有的。

對于自住購房者來說，在政策鼓勵、利率下降的情況下還是可以上車的。但是，整體市場的橫盤微漲，也不排除部分區(qū)域、產(chǎn)品的下跌，這也是和過去5年買啥都漲的區(qū)別。

對于業(yè)主來說，資產(chǎn)漲幅很可能跟不上時間的折舊，于是衡量房子的地段、房齡，進行資產(chǎn)優(yōu)化盤整成為必修課。

對于投資來說，如果還在2套限購內(nèi)，二套一定要兼顧自住改善，如果純投資，那就是500萬、千萬以上身家的人群，作為資產(chǎn)配置的一個選擇罷了。

—結(jié)語—

當下西安樓市，你是看漲還是看跌，歡迎評論區(qū)留下你的想法。

關鍵詞： 供不應求 環(huán)比下跌 西咸新區(qū)