意外！帶看1000組成交12套，西安學(xué)區(qū)房涼了？

每年的三四月份，會(huì)是名校二手房的傳統(tǒng)買賣旺季，因?yàn)榧议L(zhǎng)們?yōu)榱粟s上五六月份的讀書(shū)報(bào)名時(shí)間，要盡量在4月底前給孩子完成學(xué)區(qū)落戶。

今年，教育行業(yè)正迎來(lái)重大變革，隨著“公參民”改革落地，學(xué)區(qū)房再次被推上風(fēng)口浪尖。

在需求“旺盛”的季節(jié)，一些本該受“追捧”的名校二手房們，現(xiàn)在都怎么樣了？

我們以西安關(guān)注度最高的高新曲江兩個(gè)標(biāo)桿區(qū)域?yàn)槔?/p>

備注：以下學(xué)區(qū)均以2021年各學(xué)校劃分的學(xué)區(qū)為準(zhǔn)，具體劃分請(qǐng)以當(dāng)年教育局公布為準(zhǔn)，學(xué)區(qū)房?jī)H統(tǒng)計(jì)學(xué)區(qū)內(nèi)部分小區(qū)，僅供參考。

先來(lái)看下西安房?jī)r(jià)的標(biāo)桿區(qū)域——高新。

高新區(qū)學(xué)校的教育體系，主要分為民辦跟公辦兩大類。今年高新系部分私立學(xué)校已經(jīng)開(kāi)始民轉(zhuǎn)公，這也是大多數(shù)購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。

據(jù)悉，高新國(guó)際小學(xué)（高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)）、高新第三小學(xué)、高新第四小學(xué)及高新逸翠園中學(xué)要轉(zhuǎn)公辦，具體還要等待正式官宣。

統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2022.3.16，成交、帶看數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼

想上私立學(xué)校買套學(xué)位房就行，我們今天主要看高新老牌優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校。

高新五小、高新六小、高新八小、高新第一學(xué)校（九年制）、高新第二學(xué)校（九年制）。

以上學(xué)校都屬于高新管委會(huì)投建直屬，管理模式統(tǒng)一、學(xué)校之間關(guān)系緊密，教學(xué)和管理可復(fù)制性強(qiáng)，口碑較好，在區(qū)域內(nèi)也屬于熱門(mén)學(xué)校。

但位置分布都在高新區(qū)成熟地段，基本沒(méi)有新房，我們篩選了這幾個(gè)學(xué)校的部分學(xué)區(qū)房。

從價(jià)格上看，目前這些小區(qū)的成交價(jià)差距較大，最低1.7-1.8萬(wàn)/㎡，最高達(dá)2.8-2.9萬(wàn)元/㎡。

1

價(jià)格低—紫薇田園都市

這幾個(gè)小區(qū)價(jià)格最低為高新六小學(xué)區(qū)房——紫薇田園都市，該小區(qū)是擁有超15年房齡的大型小區(qū)，有諸多組團(tuán)，帶逸翠園學(xué)校學(xué)位，還有高新六小學(xué)區(qū)。

目前小區(qū)整體二手指導(dǎo)價(jià)為16593元/㎡。小區(qū)目前無(wú)學(xué)位的房源成交均價(jià)是1.7-1.8萬(wàn)/㎡，帶學(xué)位的房源成交價(jià)基本在2-2.2萬(wàn)/㎡。

不過(guò)小區(qū)目前帶的中學(xué)網(wǎng)傳會(huì)轉(zhuǎn)公辦，如果官宣，相信對(duì)小區(qū)的房?jī)r(jià)大概率會(huì)有所影響。

2

成交好—中鐵繽紛南郡

從成交來(lái)看，這幾個(gè)小區(qū)中僅1個(gè)小區(qū)成交超10套，為中鐵繽紛南郡小區(qū)。

高新五小加上高新三中的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，可以說(shuō)是高新目前最優(yōu)質(zhì)的公立小學(xué)之一，據(jù)中介反饋，小區(qū)一個(gè)月帶看上千組客戶，排在高新前列。

該小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)為18619元/㎡，如今成交均價(jià)兩居室最低可以在2.1萬(wàn)/㎡，三居價(jià)格已經(jīng)從去年最高的2.6萬(wàn)降到2.4萬(wàn)/㎡左右。

就高新學(xué)區(qū)房中介說(shuō)“一般高新的優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房在去年指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之后有所下降，此后一直比較平穩(wěn)，但成交一般?！?/strong>

此外，由于高新區(qū)存在很多高新系私立名校，這也是高新學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格屹立不倒的因素之一。

然而高新部分私立名?；?qū)⒚媾R“民轉(zhuǎn)公”的情況，一旦轉(zhuǎn)為公辦，與這些名校搭配的二手房房?jī)r(jià)可能就會(huì)是整個(gè)高新下降最慘的。

曲江擁有專屬教育局，專管片區(qū)內(nèi)學(xué)校，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)目前有曲江一小、曲江二小及曲江南湖小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2022.3.16，成交、帶看數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼

目前一小學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)二手房?jī)r(jià)都整體偏高，特別是中海系的，很多掛牌價(jià)都已超過(guò)4萬(wàn)元/㎡，成交均價(jià)基本在3.5-4萬(wàn)/㎡，整體成本較高。

相對(duì)一小一中的學(xué)區(qū)房，二小的二手房?jī)r(jià)更加親民一些，成交價(jià)基本在2.3-2.5萬(wàn)元/㎡，帶看量也遠(yuǎn)高于一小的學(xué)區(qū)房。

二小學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，目前賣的最好的小區(qū)是神盤(pán)中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際，帶看超千租，近90天成交8套。

小區(qū)二手房主要分超高層及平層兩種產(chǎn)品，價(jià)格相差約7000元/㎡，與去年在售的超高層新房毛坯價(jià)格1.3萬(wàn)相比較，溢價(jià)一般。

就曲江一期中介反映，今年以來(lái)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)成交價(jià)整體有所下降。

用中介的話說(shuō)：“曲江的二手房?jī)r(jià)去年上半年漲上去的，已經(jīng)都在下半年降回來(lái)了”。

我們以曲江一期的中海御湖為例，去年成交均價(jià)最高達(dá)4萬(wàn)元/㎡，降至去年年底的3.2萬(wàn)元/㎡，該小區(qū)自去年12月之后一直無(wú)成交。

中海御湖成交均價(jià)，圖源好好選房

目前來(lái)看，2022年西安的名校二手房乃至整個(gè)二手房市場(chǎng)，暫時(shí)有點(diǎn)“熱不起來(lái)”了。

原因主要有以下3點(diǎn)：

1、指導(dǎo)價(jià)之后，西安二手房市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)。盡管從去年年底開(kāi)始，銀行信貸方面有所放松，開(kāi)年后，市場(chǎng)剛有回暖的趨勢(shì)，又被疫情瓦解。

2、教育資源的巨大變革。主要表現(xiàn)為教育資源均衡化，西安這幾年為了教育均衡，推出名校+，提升整體教學(xué)質(zhì)量，讓家長(zhǎng)們不用再只圍著老牌學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)了。

3、買家跟賣家兩邊觀望情緒嚴(yán)重。

“學(xué)區(qū)房的價(jià)值”也不可能一夜之間就消失，但買房不能只看重學(xué)區(qū)，還要兼顧品質(zhì)、地段等因素。

只要找到這些因素的平衡點(diǎn)，貼合家庭需求，“學(xué)區(qū)房”依然還可以下手。

如果一定要看學(xué)區(qū)房，也一定要注意以下2點(diǎn)：

1、摒棄樓齡超過(guò)10年的二手房。未來(lái)學(xué)區(qū)改革，這類房產(chǎn)受影響最大，優(yōu)先選擇周邊配套完善，且房齡在5年內(nèi)的次新房。

2、好學(xué)區(qū)離不開(kāi)好生源。選擇生源不錯(cuò)，適宜居住的小區(qū)去買，未來(lái)不會(huì)差。

—結(jié)語(yǔ)—

學(xué)區(qū)已經(jīng)被綁定上太多東西，如財(cái)富增值、階層維護(hù)……

關(guān)于學(xué)區(qū)房的神話何時(shí)能夠成為一個(gè)傳說(shuō)？歡迎留言討論。