意外！帶看1000組成交12套，西安學(xué)區(qū)房涼了？

每年的三四月份，會是名校二手房的傳統(tǒng)買賣旺季，因為家長們?yōu)榱粟s上五六月份的讀書報名時間，要盡量在4月底前給孩子完成學(xué)區(qū)落戶。

今年，教育行業(yè)正迎來重大變革，隨著“公參民”改革落地，學(xué)區(qū)房再次被推上風(fēng)口浪尖。

在需求“旺盛”的季節(jié)，一些本該受“追捧”的名校二手房們，現(xiàn)在都怎么樣了？

我們以西安關(guān)注度最高的高新曲江兩個標桿區(qū)域為例。

備注：以下學(xué)區(qū)均以2021年各學(xué)校劃分的學(xué)區(qū)為準，具體劃分請以當(dāng)年教育局公布為準，學(xué)區(qū)房僅統(tǒng)計學(xué)區(qū)內(nèi)部分小區(qū)，僅供參考。

先來看下西安房價的標桿區(qū)域——高新。

高新區(qū)學(xué)校的教育體系，主要分為民辦跟公辦兩大類。今年高新系部分私立學(xué)校已經(jīng)開始民轉(zhuǎn)公，這也是大多數(shù)購房者關(guān)心的問題。

據(jù)悉，高新國際小學(xué)（高新實驗小學(xué)）、高新第三小學(xué)、高新第四小學(xué)及高新逸翠園中學(xué)要轉(zhuǎn)公辦，具體還要等待正式官宣。

統(tǒng)計時間：2022.3.16，成交、帶看數(shù)據(jù)來源貝殼

想上私立學(xué)校買套學(xué)位房就行，我們今天主要看高新老牌優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校。

高新五小、高新六小、高新八小、高新第一學(xué)校（九年制）、高新第二學(xué)校（九年制）。

以上學(xué)校都屬于高新管委會投建直屬，管理模式統(tǒng)一、學(xué)校之間關(guān)系緊密，教學(xué)和管理可復(fù)制性強，口碑較好，在區(qū)域內(nèi)也屬于熱門學(xué)校。

但位置分布都在高新區(qū)成熟地段，基本沒有新房，我們篩選了這幾個學(xué)校的部分學(xué)區(qū)房。

從價格上看，目前這些小區(qū)的成交價差距較大，最低1.7-1.8萬/㎡，最高達2.8-2.9萬元/㎡。

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價格低—紫薇田園都市

這幾個小區(qū)價格最低為高新六小學(xué)區(qū)房——紫薇田園都市，該小區(qū)是擁有超15年房齡的大型小區(qū)，有諸多組團，帶逸翠園學(xué)校學(xué)位，還有高新六小學(xué)區(qū)。

目前小區(qū)整體二手指導(dǎo)價為16593元/㎡。小區(qū)目前無學(xué)位的房源成交均價是1.7-1.8萬/㎡，帶學(xué)位的房源成交價基本在2-2.2萬/㎡。

不過小區(qū)目前帶的中學(xué)網(wǎng)傳會轉(zhuǎn)公辦，如果官宣，相信對小區(qū)的房價大概率會有所影響。

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成交好—中鐵繽紛南郡

從成交來看，這幾個小區(qū)中僅1個小區(qū)成交超10套，為中鐵繽紛南郡小區(qū)。

高新五小加上高新三中的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，可以說是高新目前最優(yōu)質(zhì)的公立小學(xué)之一，據(jù)中介反饋，小區(qū)一個月帶看上千組客戶，排在高新前列。

該小區(qū)的二手房指導(dǎo)價為18619元/㎡，如今成交均價兩居室最低可以在2.1萬/㎡，三居價格已經(jīng)從去年最高的2.6萬降到2.4萬/㎡左右。

就高新學(xué)區(qū)房中介說“一般高新的優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房在去年指導(dǎo)價出臺之后有所下降，此后一直比較平穩(wěn)，但成交一般?！?/strong>

此外，由于高新區(qū)存在很多高新系私立名校，這也是高新學(xué)區(qū)房價格屹立不倒的因素之一。

然而高新部分私立名?；?qū)⒚媾R“民轉(zhuǎn)公”的情況，一旦轉(zhuǎn)為公辦，與這些名校搭配的二手房房價可能就會是整個高新下降最慘的。

曲江擁有專屬教育局，專管片區(qū)內(nèi)學(xué)校，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)目前有曲江一小、曲江二小及曲江南湖小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

統(tǒng)計時間：2022.3.16，成交、帶看數(shù)據(jù)來源貝殼

目前一小學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)二手房價都整體偏高，特別是中海系的，很多掛牌價都已超過4萬元/㎡，成交均價基本在3.5-4萬/㎡，整體成本較高。

相對一小一中的學(xué)區(qū)房，二小的二手房價更加親民一些，成交價基本在2.3-2.5萬元/㎡，帶看量也遠高于一小的學(xué)區(qū)房。

二小學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，目前賣的最好的小區(qū)是神盤中國鐵建萬科翡翠國際，帶看超千租，近90天成交8套。

小區(qū)二手房主要分超高層及平層兩種產(chǎn)品，價格相差約7000元/㎡，與去年在售的超高層新房毛坯價格1.3萬相比較，溢價一般。

就曲江一期中介反映，今年以來區(qū)域內(nèi)樓盤成交價整體有所下降。

用中介的話說：“曲江的二手房價去年上半年漲上去的，已經(jīng)都在下半年降回來了”。

我們以曲江一期的中海御湖為例，去年成交均價最高達4萬元/㎡，降至去年年底的3.2萬元/㎡，該小區(qū)自去年12月之后一直無成交。

中海御湖成交均價，圖源好好選房

目前來看，2022年西安的名校二手房乃至整個二手房市場，暫時有點“熱不起來”了。

原因主要有以下3點：

1、指導(dǎo)價之后，西安二手房市場一直處于低迷狀態(tài)。盡管從去年年底開始，銀行信貸方面有所放松，開年后，市場剛有回暖的趨勢，又被疫情瓦解。

2、教育資源的巨大變革。主要表現(xiàn)為教育資源均衡化，西安這幾年為了教育均衡，推出名校+，提升整體教學(xué)質(zhì)量，讓家長們不用再只圍著老牌學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)了。

3、買家跟賣家兩邊觀望情緒嚴重。

“學(xué)區(qū)房的價值”也不可能一夜之間就消失，但買房不能只看重學(xué)區(qū)，還要兼顧品質(zhì)、地段等因素。

只要找到這些因素的平衡點，貼合家庭需求，“學(xué)區(qū)房”依然還可以下手。

如果一定要看學(xué)區(qū)房，也一定要注意以下2點：

1、摒棄樓齡超過10年的二手房。未來學(xué)區(qū)改革，這類房產(chǎn)受影響最大，優(yōu)先選擇周邊配套完善，且房齡在5年內(nèi)的次新房。

2、好學(xué)區(qū)離不開好生源。選擇生源不錯，適宜居住的小區(qū)去買，未來不會差。

—結(jié)語—

學(xué)區(qū)已經(jīng)被綁定上太多東西，如財富增值、階層維護……

關(guān)于學(xué)區(qū)房的神話何時能夠成為一個傳說？歡迎留言討論。