3 15關(guān)注〡流動風(fēng)險極大，陽光城“失速”西安？

每經(jīng)記者：張靜 張文瑜 每經(jīng)編輯：賀娟娟

編者按：

今年3·15，中消協(xié)確定的主題為“共促消費公平”。

誠然，公平是實現(xiàn)消費者法定權(quán)益的價值基礎(chǔ)，然而時至今日，很多消費領(lǐng)域不公平的問題依然存在，大量投訴糾紛頻發(fā)，成為消費者最為關(guān)心的熱點。

每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）此前推出3·15特輯，聚焦3·15權(quán)益保護問題突出的重點領(lǐng)域，面向粉絲和公眾征稿，收到很多反饋和投稿，我們將之整理并調(diào)查核實，首先推出購房租房中的消費痛點。

2021年，伴隨著頻繁出臺的各項調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云四起。時值今年3·15消費者權(quán)益保護日，在眾多的房地產(chǎn)消費投訴中，除了城改和中小開發(fā)商問題頻頻，針對知名房企的維權(quán)和投訴成為了消費者關(guān)注的焦點。

每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)的3·15特輯，收到了大量關(guān)于西安地產(chǎn)行業(yè)及頭部房企的投訴，其中，在此類投訴中，陽光城（000671）獲得投訴的占比非常之高。

作為國內(nèi)一線綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在全國超100個城市有近500個項目的大型房企，陽光城在西安的部分項目因樓盤質(zhì)量、交付問題、物業(yè)服務(wù)等各種問題受到業(yè)主廣泛的投訴維權(quán)。

公開數(shù)據(jù)顯示，從百億到千億，再到兩千億，陽光城用了不到十年。而這種高速擴張背景下，或許會帶來產(chǎn)品質(zhì)量“失速”的隱憂。

西安項目頻遭維權(quán)

《每日經(jīng)濟新聞》記者整理消費者投訴線索及公開整理發(fā)現(xiàn)，陽光城紫金城、陽光城上林雅苑一期、陽光城薔薇溪谷、陽光城PLUS、陽光城麗茲公館、陽光城官邸一號等陽光城在西安的絕大部分項目都遭到購房者的投訴維權(quán)。

主要涉及的問題有三類：“精裝房”變“驚裝房”，實際交房的精裝標(biāo)準(zhǔn)遠低于合同約定；交房后房屋質(zhì)量問題頻發(fā)；多個項目延期交房，物業(yè)設(shè)施及服務(wù)問題。

其中，涉及投訴最多的是陽光城精裝房的問題。針對房屋精裝修的問題，記者獲取到陽光城PLUS業(yè)主提供的購房合同，合同約定了關(guān)于精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于此標(biāo)準(zhǔn)，一位專業(yè)驗房師向記者表示，此為精裝房的標(biāo)配。

圖片來源：業(yè)主提供

然而實際交付狀況卻與合同上的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠，上述業(yè)主表示在收房時，陽光城PLUS就存在諸多質(zhì)量問題：地板空鼓，墻面凸凹不平，甚至裂縫，柜體安裝有問題，“各種瑕疵問題太多了，我們當(dāng)時寫了滿滿一頁紙，提交給開發(fā)商維修?！?/p>

第二次收房時，房子的各種質(zhì)量瑕疵依然沒有得到大的改善，出于時間成本的考量，上述業(yè)主沒有再繼續(xù)反映維修，而是收房后選擇找裝修公司重新裝修，重新裝修后業(yè)主發(fā)現(xiàn)精裝房的裝修質(zhì)量遠比表面看到的觸目驚心。

圖片來源：業(yè)主提供

上述業(yè)主提供給記者的照片來看，以及業(yè)主在重新裝修時，得到裝修公司的反饋，木地板下的地面凹凸不平，到處都是石膏補丁和裂縫，且有大量的碎石垃圾。而墻面漆面出現(xiàn)多處花面，鏟掉表皮后，底層也都是結(jié)構(gòu)型裂縫，牢固度不夠。

陽光城PLUS精裝房的質(zhì)量問題并非孤例，據(jù)環(huán)球房產(chǎn)陜西報道，西安陽光城上林雅苑一期的業(yè)主在精裝房交付時也遇到同樣的狀況：開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同均以接近2000元/平方米的價格明確裝修價款，但實際裝修情況卻大打折扣，業(yè)主稱交付時的裝修情況可能只有800元/平方米。

陽光城麗茲公館同樣存在買了“精裝房”換來的卻是“粗裝房”。記者從業(yè)主處了解到：除了地磚不平、踢腳線掉落，墻面粉刷粗糙等這些一眼就能看到的問題，還發(fā)現(xiàn)不少藏在吊頂、柜體暗處的問題，還不如買毛坯房。

對于房企的精裝房標(biāo)準(zhǔn)，記者也咨詢了從事精裝房驗收的專業(yè)驗房師，他向記者表示：正常2000/平方米的精裝房，整體算下來一套100平的房子的裝修成本大概是20萬，怎么裝都能裝得很不錯，陽光城這種裝修效果怕是只需要幾百/平方米甚至更低的裝修成本。

而問及陽光城精裝修的樓盤在整個西安市場的情況時，上述驗房師向記者表示，陽光城的精裝房在整個西安市場也就是一個中等偏下的情況。

此外，陽光城在西安區(qū)域已經(jīng)售出的樓盤中，還存在地面塌陷、屋頂多處裂縫、物業(yè)不作為等多處交房后的問題投訴。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陽光城西安區(qū)域的多數(shù)樓盤都存在或多或少的問題，屬于出問題高頻率的房企了。

記者發(fā)現(xiàn)在各大公開平臺關(guān)于西安陽光城樓盤的一些涉訴問題，根據(jù)媒體報道，2021年8月8日，西咸新區(qū)灃東新城的陽光城薔薇溪谷小區(qū)C4片區(qū)發(fā)生地面塌陷，業(yè)主被迫緊急撤離；陽光城麗茲公館1號樓的業(yè)主反映，在裝修新房時發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的屋頂上有多處裂縫。根據(jù)現(xiàn)場頂板混凝土裂縫特性及分布推斷，該裂縫屬于主體施工階段，頂板混凝土強度未達到設(shè)計強度，過早承受荷載所致。

高速擴張的驅(qū)動？

根據(jù)記者收到的投訴線索以及各大平臺投訴的情況來看，陽光城在西安許多樓盤從預(yù)售開始就存在隱瞞、欺騙業(yè)主購買貨不對版的精裝房；修建過程中，水電、房屋結(jié)構(gòu)、基本設(shè)施都存在一定問題；交付過程中，陽光城多次因為延期交房，精裝標(biāo)準(zhǔn)不合格等問題受到投訴和曝光。

旗下項目頻頻出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，或與陽光城高速擴張狂奔有關(guān)，陽光城原本屬于是閩系地方房企，短短不到十年，從百億到千億，再到兩千億規(guī)模，陽光城迅速在全國擴張布局，瘋狂拿地，進入房企前十。

“規(guī)模高速擴張下，房企迅速拿地，高周轉(zhuǎn)運營，旗下項目出現(xiàn)質(zhì)量問題便在所難免。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

拉從長時間線來看，2016年至2019年，陽光城的銷售額分別為487億元、915億元、1629億元、2110億元，同比分別增長57%、88%、78%、30%，2020年，陽光城實現(xiàn)全口徑銷售金額2180.11億元，銷售額連續(xù)兩年破2000億元。

圖片來源：粉巷君 制

可以看出，從2016年開始，陽光城開始高速擴張，而2021年，陽光城為自己定下了2200億元的銷售目標(biāo)。

就西安市場而言，陽光城于2005年進駐西安，最初開發(fā)策略屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打，在本土地產(chǎn)市場中并不，在公司尋求高速增長的大目標(biāo)下，陽光城在西安亦開始高舉高打，公開資料顯示，2017年，陽光城以102億的合約銷售額同比增長逾四倍，強勢殺入西安房企百億軍團。

其中陽光城壹號貢獻了73.8億元，關(guān)于此項目，地方媒體報道盛贊“陽光城的快，不僅體現(xiàn)在業(yè)績增長的速度上，同時在對開發(fā)周轉(zhuǎn)的速度要求也更高。”

圖片來源：視覺中國

根據(jù)陽光城年報數(shù)據(jù)，2020年全年陽光城在西安的商品房銷售面積為2560萬平方米，僅次于重慶、鄭州和成都；2020年陽光城在西安的土地成交面積為4694萬平方米，僅次于蘇州、成都和青島?？梢娢靼彩袌鍪顷柟獬峭瓿射N售目標(biāo)的主力地區(qū)。

從拿地規(guī)模上，2016年陽光城新增土地977.8萬平方米，而2017年一舉來到2021.63萬平方米，拿地規(guī)模擴張了一倍，此后三年拿地規(guī)?；径季S持在千萬平方米上下。

具體到西安市場，陽光城拿地也十分激進和積極，比如2017年，陽光城陜甘區(qū)域公司獲得曲江新區(qū)2塊土地，凈用地合計195.887畝；2020年，陽光城與14家房企貼身肉搏68輪后，以1.3萬元/㎡的樓面地價摘得高新CID約65畝居住用地。

近年來房企們開始紛紛奉行“長期主義”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步進入競品質(zhì)時代，好的品質(zhì)是一定程度上也決定著企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)模和利潤空間，而陽光城卻在高速奔跑下似乎漸漸脫離了“長期主義”。

流動風(fēng)險極大

高速擴張背后亦暗藏負(fù)債高企、收入增速下滑、現(xiàn)金流緊張等隱憂。

從陽光城2012年至2020年的營收來看，9年時間內(nèi)，陽光城的營收從54.52億元增長至821.7億元，增長了15倍，說明了陽光城拿地擴張、急速售賣的行為和其營收是成正比的；反映在凈利潤上，陽光城的利潤卻從5億增長至50億元，也有了10倍的增長，但增速卻并不穩(wěn)定，2015年、2016年增速明顯下滑，2017年增速回升，此后又不斷下滑。

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具體來看，陽光城2014年增速達到高點103.12%，此后兩年大幅下滑，2017年、2018年、2019年的凈利潤分別同比增長67.63%、46.36%、33.21%，在2020年，其凈利潤則下降至29.85%。這也進一步說明了，雖然陽光城的凈利潤在增長，但其盈利能力卻在下降；從其毛利率對比來看，陽光城在毛利率上已然有了“失速”的趨勢。

陽光城2021年的銷售業(yè)績也不理想，1月至11月僅完成了全年銷售額的8成；2022年1月底，陽光城發(fā)布了2021年業(yè)績預(yù)告：歸屬凈利潤預(yù)虧45億元-58億元，扣非凈利預(yù)虧73億元-86億元。

此外，“高杠桿”同樣也為陽光城埋下了“高風(fēng)險”的隱患。在三道紅線等一系列融資新規(guī)之下，這家昔日兇猛躍進的房企，開始遭遇流動性危機，股債雙殺，屢遭減持，股東退股。

截至2021年9月30日，陽光城的總負(fù)債金額為3160億元，其中流動負(fù)債為2536億元，非流動負(fù)債為624.1億元。

此外，陽光城今年還將面臨多則法律糾紛。根據(jù)工商資料顯示，目前陽光城還涉及法律糾紛145項，作為被告人的有132項，其中絕大部分的開庭日期在2022年3月以后；值得注意的是，陽光城被執(zhí)行的總金額超過31億元。

事實上，自去年陷入短期流動性危機以來，陽光城及其母公司陽光控股積極處置和轉(zhuǎn)讓旗下包括金融機構(gòu)股權(quán)、房地產(chǎn)項目、酒店項目在內(nèi)的20余項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所得款項均用于償還債務(wù)，累計已償還債務(wù)超450億，但即便如此，在手現(xiàn)金仍不足以覆蓋陽光城所涉及的債務(wù)。

在今年2月18日陽光城對深交所就其債務(wù)情況關(guān)注函的回復(fù)中提到，雖然貨幣資金有271.8億元，但實操中可靈活動用資金還不足1%。基本等于陽光城可動用現(xiàn)金流接近枯竭，存在金融機構(gòu)要求提前償還的可能性。

而屋漏偏逢連夜雨，在陽光城內(nèi)憂外患的局面下，企業(yè)高層卻已經(jīng)開始了“大換血”。自去年徐愛國、朱榮斌先后離職后，集團執(zhí)行副總裁闞乃桂也于日前正式離職。此外，陽光城還于3月9日晚間披露了4億股遭司法凍結(jié)一事。流動性緊張的陽光城還在近期遭受了大公國際資信評估對其評級的下調(diào)，目前的評級為BB，評級展望為負(fù)面。

據(jù)記者了解，2022年1月份，陽光城實現(xiàn)銷售額67.1億元，權(quán)益銷售額為43億元，同比下降均超50%；實現(xiàn)銷售面積31.62萬平方米。

圖片來源：粉巷君 制

截至發(fā)稿，陽光城股價2.16元/股，總市值88.6億元，近一年，陽光城跌幅已經(jīng)超過50%。

就上述情況，記者亦電話采訪了陽光城在地方的公司，但電話始終處于無人接聽狀態(tài)。

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