青島多所小學(xué)發(fā)布學(xué)位預(yù)警 有家長“毀約”也有繼續(xù)交易

原標(biāo)題：市內(nèi)四區(qū)學(xué)區(qū)房交易變“冷靜”

上月底，市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)多所熱點小學(xué)同時發(fā)布學(xué)位預(yù)警，在島城家長群里引發(fā)熱議。近年來，持續(xù)攀高的學(xué)區(qū)房房價、穩(wěn)定的交易量背后，是家長為了孩子“上好學(xué)”不惜豪擲數(shù)百萬的決心。隨之帶來的生源暴增，則讓這些熱點小學(xué)面臨安置難題，在此大背景下，學(xué)位預(yù)警制度開始實施。學(xué)位預(yù)警到底能否給學(xué)區(qū)房降溫?對周邊學(xué)區(qū)又產(chǎn)生哪些影響?帶著這些疑問，記者探訪了島城最熱的市南區(qū)中片學(xué)區(qū)房，尤其是此次實施學(xué)位預(yù)警的萊蕪一路小學(xué)和德縣路小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房銷售情況。

探訪

房源較多，兩校學(xué)區(qū)房成熱門

按照青島市現(xiàn)有的政策，各區(qū)小升初主要采用學(xué)區(qū)內(nèi)整體劃撥(對口直升)或多校電腦派位的方式進(jìn)行，既保證了就近入學(xué)和公平公正，又避免了選拔性考試。在這樣的政策背景下，家長購置學(xué)區(qū)房雖然對應(yīng)的是小學(xué)，但最終的指向卻是初中。以市南中片為例，局屬初中青島三十九中(海大附中初中部)和區(qū)屬初中青島七中、青島二十六中，憑借多年來穩(wěn)定的升學(xué)質(zhì)量受追捧，周邊房價一直居高不下。

市南中片學(xué)區(qū)有市實驗小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)、太平路小學(xué)、文登路小學(xué)、萊蕪一路小學(xué)、德縣路小學(xué)和櫸園學(xué)校7所小學(xué)，除櫸園學(xué)校為民辦學(xué)校外，其他均為公辦小學(xué)，且多為老牌名校。“這6所小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，萊蕪一路小學(xué)的房源最為充足，價格也相對最低，德縣路小學(xué)相對高一點。太平路小學(xué)和文登路小學(xué)房源相對少一些，大學(xué)路小學(xué)和市實驗小學(xué)則因為價格高，交易量一直不及萊蕪一路和德縣路。 ”記者采訪中，有資深中介告訴記者，因房源充足、價格相對較低、有部分上世紀(jì)八九十年代的套房，萊蕪一路小學(xué)的學(xué)區(qū)房憑借較高性價比，一直是很多家長在此區(qū)域購置學(xué)區(qū)房的首選。

生源的猛增也讓學(xué)校安置壓力倍增，從原來的一個年級三四個班，到后來的6個班，再到現(xiàn)在的連續(xù)幾年一年級9個班，萊蕪一路小學(xué)近年來一直面臨“盛不下”的難題。為了解決適齡兒童入學(xué)問題，學(xué)校也采取了一二三年級本校區(qū)就讀、四五六年級三十九中(海大附中初中部)就讀的兩校區(qū)辦校格局。其實早在去年，萊蕪一路小學(xué)就已經(jīng)發(fā)布了學(xué)位預(yù)警，要求新入學(xué)新生落戶時間必須滿一年。與萊蕪一路小學(xué)情況類似，德縣路小學(xué)同樣面臨生源增加的安置難題。

現(xiàn)狀

市南中片“純落戶”房百萬起步

記者以家長身份，跟隨三位房產(chǎn)中介去看了多處萊蕪一路小學(xué)和德縣路小學(xué)的學(xué)區(qū)房。據(jù)中介介紹，在學(xué)區(qū)房市場上受歡迎的是總價比較低的 “純落戶房”和兼具居住屬性的小戶型。記者去看的“純落戶房”面積多在十幾平方米到三十平方米左右，多為搭在多層老樓外的小平房，一般被房主當(dāng)做儲藏室使用，因為面積小、沒有水氣等無法居住。但即使是這樣的“儲藏室”，價格也多在百萬以上。同樣的面積和新舊情況，屬于市實驗小學(xué)的“純落戶房”價格則達(dá)到了190萬到200萬元左右。

對比這些只能落戶不能住的“純落戶房”，價格高出幾十萬但能住人的小戶型則交易量更大。記者注意到，無論是萊蕪一路小學(xué)學(xué)區(qū)還是德縣路小學(xué)學(xué)區(qū)，均有部分面積三四十平方米、廁所或廚房公用的 “老破小”，價格在130萬到180萬元之間，據(jù)了解，這部分房源是學(xué)區(qū)內(nèi)最好出手的學(xué)區(qū)房。

“我們是四五年前買的這套房子，因為是半地下買了一直沒住，在旁邊租房子住，現(xiàn)在用不上了就想賣了，我們算了算漲的那部分價格基本跟租金差不多。 ”記者看房時正好遇上一位打算出手學(xué)區(qū)房的家長，據(jù)他介紹，四五年前為讓兒子轉(zhuǎn)入萊蕪一路小學(xué)，他花100多萬元購置了這處40多平方米的半地下二手房，現(xiàn)在因為兒子已經(jīng)順利升入初中，他決定將該處房產(chǎn)出售，在中介處掛出的價格為120萬元。在他看來，購置學(xué)區(qū)房讓孩子順利進(jìn)入二十六中就讀，當(dāng)初這筆100萬元的投資相當(dāng)明智。

影響

有家長“毀約”也有的繼續(xù)交易

7月29日晚間，市南區(qū)教體局官微發(fā)布了學(xué)位預(yù)警，宣布萊蕪一路小學(xué)、德縣路小學(xué)、市南區(qū)實驗小學(xué)、鎮(zhèn)江路小學(xué)實施學(xué)位預(yù)警。2022年、2023年將在這四所學(xué)校報名的戶籍適齡入學(xué)兒童，落戶時間限定在2021年8月1日前。記者注意到，從政策公布到執(zhí)行，留給家長的時間只有7月30日和31日兩天，其中31日又是周末，過戶等交易無法進(jìn)行。這一政策讓部分正在考慮學(xué)區(qū)房或正在交易中的購房者有些措手不及。 “我們從去年下半年到現(xiàn)在一直在看學(xué)區(qū)房，剛剛定下德縣路小學(xué)的學(xué)區(qū)房就出了這么一個政策。 ”家長李女士告訴記者，在預(yù)警出臺的前幾天，她剛剛給房主交了定金，約定幾天后去辦理后續(xù)交易，預(yù)警信息的發(fā)布打亂了她和丈夫的計劃。

“原來每個月萊蕪一路小學(xué)和德縣路小學(xué)的學(xué)區(qū)房能賣不少，出了學(xué)位預(yù)警后確實有些影響。預(yù)警一下子把落戶時間要求提前了兩年，再往后入學(xué)的家長也開始觀望。 ”一位資深中介告訴記者，因為預(yù)警發(fā)布時間較短，無論是價格還是銷量，對兩所學(xué)校對應(yīng)學(xué)區(qū)在售房產(chǎn)真正的影響還未全部顯現(xiàn)。

“新的落戶要求相當(dāng)于將未來兩年的學(xué)位全部鎖定，影響最大的應(yīng)該是已經(jīng)簽約但沒辦完落戶的家長。 ”另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，學(xué)位預(yù)警出來后，首當(dāng)其沖的是2022年、2023年孩子入學(xué)但尚未落戶的家長群體。過去幾天不少中介機(jī)構(gòu)都在忙著辦理解約等手續(xù)，但與此同時，仍有一部分購房者繼續(xù)交易，寄望于學(xué)位預(yù)警中提到的“區(qū)域統(tǒng)籌安置就讀”。

分析

學(xué)位預(yù)警影響顯現(xiàn)尚需時間

“買學(xué)區(qū)房的家長基本都是提前一兩年出手，提前三年購房的比較少。加上夏天本來就是看房購房淡季，所以學(xué)位預(yù)警產(chǎn)生的影響現(xiàn)在還無法顯現(xiàn)，起碼要等到十一十二月份才會看出影響。”采訪中，有房產(chǎn)中介告訴記者，按照往年慣例，在學(xué)位預(yù)警實施前，大部分家長會選擇在孩子入學(xué)前一兩年購房落戶。“一般年底或轉(zhuǎn)過來的年初，是學(xué)區(qū)房交易最旺的時候。”她透露，考慮到政策的不可控，很多家長都是孩子報名當(dāng)年才會購房，加上夏季正是房產(chǎn)交易淡季，所以學(xué)位預(yù)警能否像預(yù)期一樣，給對應(yīng)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)降溫，還是一個未知數(shù)。

“但可以預(yù)測的是，選擇這兩個學(xué)區(qū)購房的多是因為資金實力受限，一旦學(xué)位兩年鎖定后，明后年入學(xué)的這部分家長可能會轉(zhuǎn)而選擇浮山后等學(xué)區(qū)或民辦學(xué)校。 ”她還介紹，除了需求量的變化尚無定論外，學(xué)位預(yù)警對房價的影響同樣需要時間來檢驗。“最起碼得到10月份，有些房東可能覺得這么長時間房子沒人問，才會開始調(diào)整價格。 ”據(jù)了解，在該區(qū)域的學(xué)區(qū)房持有者中，有一部分是之前購置學(xué)區(qū)房給孩子上學(xué)后再次倒手的，這部分房主大部分因為并不急需資金，所以在出售學(xué)區(qū)房時會“待價而沽”。這意味著，學(xué)位預(yù)警對房價的影響顯現(xiàn)的周期會更長。

記者還從周邊居民處了解到，從去年開始，黃島路、芝罘路、平度路、博山路圍合區(qū)域房屋被征收進(jìn)行片區(qū)改造，而這其中部分屬于德縣路學(xué)區(qū)房區(qū)域。受此影響，市面上流通的德縣路小學(xué)學(xué)區(qū)房房源也有所縮減，因此，德縣路小學(xué)學(xué)區(qū)房熱度有望因此適度降溫。

(觀海新聞/青島晚報 記者 王曉雨 攝影 孫立)

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