規(guī)范業(yè)主和物業(yè)行為 山東青島將修訂條例破解物業(yè)難題

7月27日下午，山東省青島市人大常委會第二十五次會議分組審議了《青島市物業(yè)管理條例(修訂草案)》?！稐l例(修訂草案)》共六章71條，分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務，法律責任，附則等。通過發(fā)揮黨建引領作用，進一步明確鎮(zhèn)街、居(村)民委員會在物業(yè)管理中的職責，規(guī)范業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的行為。

物業(yè)管理問題突出亟待規(guī)范

為規(guī)范青島市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他當事人的合法權益，1998年青島市制定了 《青島市物業(yè)管理條例》，2005年進行了修訂。“隨著物業(yè)管理實踐的不斷深入和社會對物業(yè)管理認識需求的多樣化，物業(yè)管理中的問題日益增多，特別是首次業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆與交接難，物業(yè)服務企業(yè)定位和鎮(zhèn)街、居(村)委會在物業(yè)管理中的職能不清晰等問題的存在，及對物業(yè)管理活動健康開展的影響，急需通過法律規(guī)范予以調整。因此，修訂《青島市物業(yè)管理條例》是十分必要的。”市住房城鄉(xiāng)建設局局長陳勇表示。

《條例(修訂草案)》積極探索黨建引領社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢轉化為基層治理優(yōu)勢，借鑒北京市、深圳市物業(yè)管理立法的相關內容，明確了構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，規(guī)定社區(qū)黨組織有權推薦業(yè)委會候選人，通過法定程序擔任業(yè)委會成員。

業(yè)主大會可申請統(tǒng)一社會信用代碼證

業(yè)主作為房屋所有權人，是物業(yè)管理活動的核心主體，業(yè)主通過業(yè)主大會行使權利是實現業(yè)主自治最主要的方式之一。針對首次業(yè)主大會召開難的問題，《條例(修訂草案)》對業(yè)主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化。

實行業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書制度。目前，由于業(yè)主大會不作組織登記，無法開立賬戶，共有收益只能交由物業(yè)服務企業(yè)代管或者存入業(yè)主委員會成員個人賬戶，容易導致共有收益賬目不清、資金挪用等問題。因此，結合《國家發(fā)展改革委辦公廳關于在辦理相關業(yè)務中使用統(tǒng)一社會信用代碼的通知》，借鑒深圳市物業(yè)管理經驗，《條例(修訂草案)》規(guī)定，首次業(yè)主大會會議召開并選舉產生業(yè)主委員會后，可以向物業(yè)所在地區(qū)(市)物業(yè)主管部門申請業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書。

規(guī)范業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)行為

物業(yè)管理中，業(yè)主委員會與業(yè)主權益的保障和爭議，是當前物業(yè)管理矛盾和糾紛的焦點之一。根據各方意見，《條例(修訂草案)》增加了對業(yè)主委員會及其成員的規(guī)范，包括成員條件、業(yè)主委員會職責及應當公布的事項、業(yè)主委員會及其成員禁止行為、成員職務終止情形、業(yè)主委員會換屆程序、新舊業(yè)主委員會工作交接等。

進一步規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。物業(yè)管理中，存在的物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會的糾紛，很多源于長期存在的物業(yè)管理與住宅區(qū)管理混淆，物業(yè)服務企業(yè)被正式、非正式賦予非企業(yè)的管理職能，有的甚至成為住宅區(qū)業(yè)主的管理者?！稐l例(修訂草案)》按照法律法規(guī)規(guī)定，對物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的定位，按照合同約定為主的原則進行明確。此外，由于國家已取消了物業(yè)服務企業(yè)資質、從業(yè)人員職業(yè)資格要求，《條例(修訂草案)》重點從建立物業(yè)服務企業(yè)信用體系建設，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)選聘以及退出物業(yè)項目的義務履行，明確物業(yè)服務企業(yè)禁止事項等方面，強化和規(guī)范對物業(yè)服務企業(yè)的管理。

聚焦突出問題，確保條例實用可行

審議中，組成人員提到，《民法典》納入了《物權法》、相關行政法規(guī)和司法解釋的許多規(guī)定。現行《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》，關于物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、前期物業(yè)、物業(yè)服務、物業(yè)的使用與維護等內容，《民法典》都有了明確規(guī)定。建議《條例(修訂草案)》以《民法典》為依據，對照《物業(yè)管理條例》和《山東物業(yè)管理條例》有關內容，進一步深化、細化，修改完善。

組成人員認為《條例(修訂草案)》應堅持問題導向，聚焦物業(yè)管理領域的突出問題，如物業(yè)服務企業(yè)服務事項界限不清晰，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛調處機制不健全等。建議《條例(修訂草案)》針對這些突出問題，逐一設定相應條款，盡量做到準確、可行、具有可操作性。

據悉，《條例(修訂草案)》經市人大常委會初審后，將通過多種形式開展調研論證修改工作，廣泛征求業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、街道社區(qū)等各方面的意見。廣大市民可登錄青島人大網“法規(guī)征詢”欄目，查詢《條例(修訂草案)》內容，或者發(fā)送郵件至反饋意見建議。(劉佳旎)

關鍵詞： 青島 物業(yè)