鄭州萬科城·小世界公寓項目陷入“公改住”漩渦 政府部門已介入調查

繼佛山萬科金域中央、南京萬科都薈南苑被爆出商務樓改性變?yōu)楣⒁鐑r銷售，并引發(fā)業(yè)主維權后，鄭州萬科城·小世界公寓項目最近也陷入了輿論旋渦。萬科城•小世界公寓項目分為兩期，分為A、B、C、D等4棟樓，于2018年先后開盤;到今年8月，一期項目業(yè)主已收房近一年;二期項目原本定于近期交房，由于萬科相關項目等問題曝光，二期業(yè)主們發(fā)現自己所購買的公寓與曝光中的項目情形如出一轍，隨即拒絕收房;并要求萬科城·小世界公寓項目“退房退款”;目前，已有1211名業(yè)主參與其中。近日，中國房地產報(微信ID：china-crb)記者來到了位于鄭州高新區(qū)科學大道與西四環(huán)交會處的萬科城營銷中心，此時，營銷中心外已聚集了近300名萬科城•小世界公寓項目業(yè)主，他們拉起印有“萬科城欺騙上千業(yè)主”“退房，堅決退房”等橫幅，喊著“退房退款”口號，引起路人圍觀。“一直以為自己購買的是可居住的公寓，直到看到佛山萬科金域中央新聞，才意識到跟我們購買的萬科城·小世界項目情況一樣。公寓變辦公，辦公性質是不可以住人的。”一名上述項目二期業(yè)主告訴記者，我們此舉的目的，一方面是是為了跟萬科溝通，讓他們重視起我們退房的決心;另一方面是為了引起相關部門注意，促使問題得到解決。對于業(yè)主提出的退房要求，鄭州萬科城的一名工作人員表示，房子是按照合同中的交付標準交付的，如果業(yè)主覺得存在宣傳欺詐，可以到法院起訴。

目前，鄭州市相關政府部門已介入調查，9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書，在處理意見處顯示，高新區(qū)國土規(guī)劃住建局在接到投訴后于8月16號對萬科開發(fā)企業(yè)進行約談，對于該項目情況要求立即整改，并做到以下幾點：

1.立即停止不當宣傳，接受有關部門調查。2.妥善處理客戶合理合法的訴求，積極主動與客戶溝通，做好客戶工作。3.及時向我局匯報工作進展情況。并表示，將持續(xù)關注事件進展情況，督促開發(fā)商盡快協(xié)商解決業(yè)主訴求。對于該項目存在的宣傳問題建議由工商部門進行查處。

波瀾再起

項目二期C座入口，依稀可見“公寓”二字被清除留下的痕跡。這個項目風波不斷，此前曾因相關廣告宣傳“低俗”被聲討過。這次則是項目性質的變化。項目二期C座的業(yè)主小巍(化名)在接受中國房地產報記者采訪時說，“我是2018年6月初以9600元/平方米價格買的，這個地段的住宅價格大概在15000元/平方米，辦公性質的房子價格則在5000～6000元/平方米，因賣不出去，空置很多。買房時，一直宣傳的是可以居住的公寓，樣板間里也是可居住的公寓的樣子。現在快要交房了，業(yè)主們知道佛山那邊類似項目出事后才發(fā)現這里也是那種辦公性質的項目。”

業(yè)主質疑簽合同時存在貓膩。小巍告訴記者，“我個人在北京上班，想著在北京待不下去的話回鄭州發(fā)展有個住的地方，現在相當于切斷了我的后路。”小巍說，“原先我建了一個業(yè)主群，是為了以后跟鄰居交流使用的，現在它變成了一個維權群，人數也從開始的幾十人變成現在的1000多人。”項目二期的業(yè)主小苑(化名)也有著同樣經歷。她介紹，該項目由于面積較小，價格較住宅低，又位于鄭州大學新校區(qū)附近，所以購買者多是畢業(yè)沒多久、積蓄也不多的年輕人，大多是考慮將這里作為過渡使用。

業(yè)主參觀的公寓樣板間。一期業(yè)主鄭先生則表現得較為激動。他說，“我是在鄭州打工的，我們打工的都懷揣著在鄭州發(fā)展的夢，卻沒想到到頭來‘家不似家’”。同時他表示，簽合同時，銷售人員給他的是“空白”合同，直接翻到要簽名的地方簽完就收走了。多位業(yè)主拿出影像證據向記者表明，在業(yè)主們開始為項目交涉后，萬科城·小世界方面開始展開了對“公寓”字樣的清除行動。

政府部門介入

在鄭州相關政府部門門口，到場的二期業(yè)主自發(fā)排隊在拒絕收房的文件上簽名。中房報記者 李葉/攝8月25日，近300名萬科城•小世界公寓項目業(yè)主來到了萬科城營銷中心門前，拉起了印有“萬科城欺騙上千業(yè)主”“退房，堅決退房”等橫幅，喊著“退房退款”的口號，希望得到萬科城的回應。很快，鄭州萬科城一名工作人員出現并向業(yè)主表示，房子是按照合同中交付標準交付的，如果覺得萬科存在宣傳欺詐，可以到法院起訴。該工作人員在與業(yè)主的交涉中還提到四點，第一、該地塊屬性是商服用地;第二、簽訂的合同中寫著該商品房用途是辦公;第三、不否認在前期宣傳中使用了“公寓”等字眼;第四、當前鄭州相關政策未明確不允許辦公產品用來居住。對于工作人員的回應，業(yè)主們并不滿意，“現在許多城市都在跟進‘商住禁令’，并且辦公用地建居住使用的房子本身就是違規(guī)的。目前沒有明確禁止，不代表以后就不會明確禁止，到時候我們怎么辦呢?”資深房產評論人陳雷向記者解釋，我國在進行土地審批時是有計劃的，“比如說今年出讓1萬畝，其中7000畝是工業(yè)，1000畝是住宅，1000畝是辦公，1000畝是物流。實際在使用時突然發(fā)現，辦公地多了，用不了;住宅地少了不夠用，于是開發(fā)商就違規(guī)把辦公用地改成了住宅。這是違規(guī)的，國家有出臺過相關規(guī)定，比如說為了避免隔成公寓，規(guī)定每個隔間要至少200平方米一類的，鄭州萬科城·小世界公寓這樣的項目，是典型的打‘擦邊球’，是違規(guī)的。”北京市漢華律師事務所律師齊正在接受記者采訪時也明確表示，房屋是有用途限制的，商業(yè)辦公進行居住是不允許的。齊正介紹，業(yè)主們在虛假宣傳下做出了錯誤決定遭受了損失，即使已經收房入住也可以退房，因為受到欺詐的買房人起訴撤銷合同有一年時效，這個一年的起訴時效是合同相對方知道或應當知道自己的權利受到侵害時起算的。如果現在業(yè)主知道了自己受到欺詐，那業(yè)主的起訴時效是從現在起算的，不是從入住起算的。只要證明自己受到了欺詐，無論一期還是二期，也有很大可能實現退房。

8月26日上午9點，近400名業(yè)主來到鄭州市群眾來訪接待中心(以下簡稱“鄭州市信訪局”)，并推選出5名業(yè)主代表與信訪局工作人員進行溝通，希望政府部門能夠對萬科城·小世界公寓項目虛假宣傳導致業(yè)主損失的問題給出處理方案。上午11點左右，業(yè)主代表們經過與政府信訪辦工作人員溝通，明確了政府堅決處理此事的態(tài)度。他們告訴其他業(yè)主“放心回家，有任何問題業(yè)主代表會通知大家”。同時，業(yè)主代表向記者透露，“信訪辦工作人員表示，只要工商局認定萬科是欺騙，出具一個證明，就可以走法律程序了。”同時業(yè)主代表向記者梳理出了一個時間線，上面顯示經鄭州高新區(qū)管委會、溝趙辦事處與相關職能部門溝通協(xié)商后確定：1.取證調查工作，由高新區(qū)工商分局主持開展，時間安排為：9月5日前，對萬科商管部門、銷售部門、地產部門分別約談;9月5日～15日，將對公寓業(yè)主進行入戶調查取證。2.萬科方面已啟動問題解決流程。工作流程為：問題及處理意見征集-上報總部研判回復-分類解決。目前，進行第一階段問題處理及意見征集工作，具體安排如下：從9月1日起在萬科城小世界二期物業(yè)服務中心設置咨詢臺，對業(yè)主的疑問或問題進行征集。為保證服務質量，9月1日～9月5日接待A棟業(yè)主;9月6日～9月10日接待B棟業(yè)主;9月11日～9月15號接待C棟業(yè)主;9月15日～9月20號接待D棟業(yè)主。

萬科城·小世界業(yè)主滿意度意見調查表。

9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書，在處理意見處顯示，高新區(qū)國土規(guī)劃住建局在接到投訴后于8月16號對萬科開發(fā)企業(yè)進行約談，對于該項目情況要求立即整改，并做到以下幾點：

1.立即停止不當宣傳，接受有關部門調查。2.妥善處理客戶合理合法的訴求，積極主動與客戶溝通，做好客戶工作。3.及時向我局匯報工作進展情況。并表示，將持續(xù)關注事件進展情況，督促開發(fā)商盡快協(xié)商解決業(yè)主訴求。對于該項目存在的宣傳問題建議由工商部門進行查處。

9月3日，信訪人收到溝趙信訪辦給出的處理意見書。

“商住令”下的困局

表面上看，今年以來，萬科頻繁陷入辦公樓虛假宣傳困境。實際上，這種“商改住”式暴雷早已有跡可循，也不是一家房企的問題。2016年，全國各地不斷出臺樓市調控政策，住宅市場不斷加碼調控，總價低、不限購的商改住項目受到購房者青睞，不少房企便加入到這種項目的建設之中。將本應該用作辦公的商務樓改性當公寓溢價賣，以此賺取更高的利潤。南京工業(yè)大學地產專家吳翔華此前在接受中國房地產報記者采訪時介紹，在2017年之前，南京市主管部門對于“商改住”的管理還不是很嚴格，因此，不少開發(fā)商都將商業(yè)辦公用地上的房屋改建成公寓樣式對外銷售，一些“商改住”樓盤甚至還能申請到民用水電。近年來多個城市出臺商辦市場的調控政策，嚴格執(zhí)行“限改”，也標志著商住房存在違規(guī)事實。2017年3月，北京市多部門曾聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，內容包括：一、禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，新建商業(yè)、辦公項目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個人銷售;二、存量商辦項目可以銷售給個人，但執(zhí)行嚴格限購政策的同時，也不得辦理銀行貸款。同年4月，上海市發(fā)布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強對經營性用地出讓的管理：辦公用地的出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業(yè)用地出讓合同中未經約定，不得建設公寓式酒店;辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進行銷售。商業(yè)、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉讓;受讓人因自身原因未按時開發(fā)建設，造成土地閑置;擅自改變土地用途和建設條件，違法情節(jié)嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的，出讓人有權解除合同，收回土地使用權;這一年，南京多部門發(fā)布《關于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》;廣州市發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》;成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》;廈門發(fā)布《廈門市人民政府辦公廳轉發(fā)市國土房產局等五部門關于進一步加強辦公類建設項目管理若干意見的通知 》。明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途，并對項目產品的開發(fā)、銷售等方面作出了嚴格的限定。到2018年～2019年，北京、上海、廣州、南京等地“商改住”糾紛的集中爆發(fā)，也直接反映出部分開發(fā)商對于當地政府對辦公類項目管理決心的輕視。如今，其他城市是否也會如同上述城市一樣加強對商辦類項目的管理，一切還未可知，只是在商辦項目管理日趨嚴格的情況下，開發(fā)商不應繼續(xù)在危險邊緣試探。

關鍵詞： 鄭州萬科城 小世界公寓