長租公寓未來應(yīng)拼品牌與特色

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，房企陷入利潤率下滑、融資難度增大的困境。眾多房企開始思考轉(zhuǎn)型問題，謀求多元化業(yè)務(wù)發(fā)展獲利。其中，長租公寓市場成為房地產(chǎn)企業(yè)競相布局的重點(diǎn)。

東方證券研報曾指出，目前住房租賃市場規(guī)模達(dá)到1.3萬億，預(yù)計至2030年，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億。去年以來，國家層面一直構(gòu)建租購并舉的住房體系，鼓勵發(fā)展租賃市場的政策陸續(xù)出臺。今年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，住房租賃資產(chǎn)證券化正式落地。

市場前景廣闊、政策力挺，越來越多的龍頭房企加入到租賃行列。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國前30強(qiáng)房企已有三成以上正加速布局長租公寓市場，包括萬科、碧桂園、保利、龍湖等。其中，碧桂園于2017年正式成立長租事業(yè)部，計劃2018年將規(guī)模拓展至2萬間;萬科長租公寓業(yè)務(wù)三年已開業(yè)3萬間，并提出未來三年打造30萬間以上長租公寓。恒大也于近期發(fā)布規(guī)模高達(dá)100億的住房租賃ABS產(chǎn)品，宣布進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)商之外，長租公寓市場還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方公寓、YOU+等。與此同時，市場新興品牌也在不斷崛起，優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、青客公寓等近期也相繼迎來新一輪融資。在政策、資本和消費(fèi)升級等共同作用下，長租公寓市場已是一片紅火之勢。

不過，盡管前景廣闊，長租公寓市場仍面臨諸多痛點(diǎn)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍存在投入大、周期長、盈利難等困境，資產(chǎn)價格高企導(dǎo)致租金回報率長期較低。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前長租公寓的行業(yè)平均利潤水平僅僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。

風(fēng)口之下，殘酷的洗牌也在同時進(jìn)行。今年以來，包括好租好住、愛公寓、長沙優(yōu)租客等長租公寓企業(yè)，都因資金鏈斷裂導(dǎo)致倒閉或危機(jī)。隨著入場者增多，市場競爭將愈加激烈。在資本退潮后，一些難盈利、不規(guī)范的中小品牌難以逃脫被洗牌的命運(yùn)。

長租公寓屬于近幾年的新興行業(yè)，一直面臨著政策滯后導(dǎo)致的不確定性，沒有明確的行業(yè)歸屬，因而其經(jīng)營的合法性和征稅依據(jù)無從確定，在一定程度上可能會遭遇局部的執(zhí)法隨意性。盡管住房租賃已上升至國家層面，但目前中國租賃行業(yè)還沒有相對清晰完善的法律法規(guī)出臺，政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面相對來說處于真空地帶。

此外，長租公寓回報周期較長，能搶占制高點(diǎn)的基本上是有規(guī)模、有品牌的大型房企，不少企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張基本靠融資，若運(yùn)用加杠桿擴(kuò)張模式，或面臨較大的金融風(fēng)險。而且目前整個市場仍處于前期投入期，談盈利還為時尚早。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過優(yōu)質(zhì)公寓運(yùn)營服務(wù)來提升物業(yè)價值，使企業(yè)擺脫盈利困局，爭取租金收入覆蓋主要成本，降低規(guī)模擴(kuò)張的負(fù)擔(dān)。同時，還要運(yùn)用合理的金融工具實(shí)現(xiàn)資金回轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，使估值提升得以變現(xiàn)，逐步重構(gòu)長租公寓的資金循環(huán)。

長租公寓行業(yè)是品牌加資本的行業(yè)，未來要拼的還是品牌與特色。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，多元化發(fā)展已成為一種趨勢，但前期仍面臨資金沉淀、回報周期長的考驗(yàn)，難以短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，這就需要更多耐心。而要想找到真正的藍(lán)海，還需在服務(wù)、品牌和特色方面下功夫。(作者為執(zhí)惠文旅資深分析師)