西安萬(wàn)科土儲(chǔ)下滑可售項(xiàng)目減少，“老大”位置恐失守

萬(wàn)科集團(tuán)(SZ：000002，下稱(chēng)萬(wàn)科)2008年進(jìn)入西安，2014年取代中海地產(chǎn)成為西安樓市銷(xiāo)冠，此后西安萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷攀升，2015年銷(xiāo)售突破60億元，2016年突破120億元，2017年更是達(dá)到近200億元，市場(chǎng)占有率為9.5%。

10年布局28個(gè)樓盤(pán)，穩(wěn)坐西安樓市頭把交椅達(dá)4年之久，西安萬(wàn)科曾經(jīng)可謂是西安樓市的當(dāng)紅炸子雞，但如今這種局面正在被打破。

隨著今年以來(lái)，西安萬(wàn)科土儲(chǔ)低于同規(guī)模房企、可售項(xiàng)目減少，有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)認(rèn)為，萬(wàn)科在不斷收縮西安擴(kuò)張步伐。這番定調(diào)或許為時(shí)尚早，不過(guò)可以預(yù)測(cè)的是，對(duì)于入陜10年且剛換帥的西安萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其開(kāi)工項(xiàng)目及土儲(chǔ)不足，勢(shì)必會(huì)影響接下來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，要想守住多年的“老大”位置，并不容易。

西安萬(wàn)科“銷(xiāo)冠”位置恐將失守

9月15日，西安市舉辦了2018年第三批擴(kuò)大有效投資重大項(xiàng)目集中開(kāi)工儀式，共計(jì)277個(gè)項(xiàng)目中，浐灞生態(tài)區(qū)開(kāi)工項(xiàng)目10個(gè)，總投資307.9億元，年計(jì)劃投資44.5億元。在浐灞生態(tài)區(qū)的10個(gè)項(xiàng)目中，最高投資41億元的萬(wàn)科翡翠瀾灣成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

但盡管有這41億元的新投資傍身，西安萬(wàn)科可售項(xiàng)目減少的窘境，仍讓外界對(duì)其步伐放緩產(chǎn)生質(zhì)疑。

近日，西安陽(yáng)光售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月31日，西安樓市各房企土儲(chǔ)差距再次拉大，其中前三甲分別被綠地控股(SH：600606)、碧桂園集團(tuán)(HK：02007)、萬(wàn)科包攬，三家房企土地儲(chǔ)備分別為361.5萬(wàn)平米、306.7萬(wàn)平米、275.5萬(wàn)平米。值得注意的是，三家房企中，綠地幾乎與萬(wàn)科同時(shí)進(jìn)入西安，而碧桂園更是在2015年才開(kāi)始進(jìn)入西安。也就是說(shuō)，萬(wàn)科在西安的土儲(chǔ)增速要低于同規(guī)模房企。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安陽(yáng)光售房網(wǎng)

土儲(chǔ)增速不及同行的另一面是，萬(wàn)科在西安的可售項(xiàng)目也面臨著不斷減少的處境。就此，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理了萬(wàn)科2018年上半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)：2018年上半年，萬(wàn)科在西安共有16個(gè)在建項(xiàng)目，其中萬(wàn)科城·潤(rùn)園、萬(wàn)科·翡翠天譽(yù)、萬(wàn)科·公園華府、萬(wàn)科·金域東郡等8個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售比例已經(jīng)超過(guò)60%，萬(wàn)科城市之光南區(qū)的預(yù)售比例為56%。除此之外，藍(lán)鯨房產(chǎn)還從西安陽(yáng)光售房網(wǎng)查閱到，萬(wàn)科金色悅城、萬(wàn)科大明宮、萬(wàn)科金域國(guó)際等項(xiàng)目存貨也不多，前兩個(gè)項(xiàng)目從2012年起就已開(kāi)始銷(xiāo)售，而金域國(guó)際的最早起售時(shí)間則在2015年。

“這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售大多已經(jīng)過(guò)了高峰期，沒(méi)有強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)動(dòng)力。”西安當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出。

于房企而言，土地是最重要的生產(chǎn)資料，它直接決定了房企未來(lái)幾年的可開(kāi)發(fā)體量及業(yè)績(jī)，也因而有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此質(zhì)疑，西安萬(wàn)科的步伐在收緊。對(duì)此，藍(lán)鯨房產(chǎn)向萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去了采訪(fǎng)提綱，但截至發(fā)稿前仍未收到對(duì)方回復(fù)。

安居客首席分析師張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“一般情況下如果房企在某些區(qū)域持續(xù)出現(xiàn)拿地速度減小、拿地金額下降、新開(kāi)工面積減少、開(kāi)工進(jìn)度放緩就可以判斷其采取收縮戰(zhàn)略,但還需要結(jié)合企業(yè)整體情況來(lái)看，全國(guó)拿地金額總額是否有變化，整體的待售面積和開(kāi)工進(jìn)度有無(wú)調(diào)整等等，才能做判斷。”

根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)顯示，今年上半年，西安萬(wàn)科新增項(xiàng)目為5個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積為101.12萬(wàn)平米，高于2017年同期的3個(gè)及62萬(wàn)平米，同時(shí)其在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別為16個(gè)及9個(gè)，也要高于2016年、2017年同期。就該組數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科是否有收縮西安步伐的計(jì)劃，尚需觀察。

不過(guò)，在張波看來(lái)，隨著開(kāi)工項(xiàng)目的不斷增多及土儲(chǔ)增速的下滑，萬(wàn)科恐將失守西安“老大”寶座，這是現(xiàn)階段萬(wàn)科需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

西安萬(wàn)科出現(xiàn)的這種情況正是現(xiàn)下萬(wàn)科整體面臨的一個(gè)縮影。2018年上半年財(cái)報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)雖然在穩(wěn)步提升，但和同行相比凈利潤(rùn)增速、銷(xiāo)售額增速放緩明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年， 萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2035.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%，而上半年碧桂園、中國(guó)恒大的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)分別為42.8%、24.6%。同時(shí)，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%;同期，碧桂園為130億元，同比增長(zhǎng)約80%。

雖然萬(wàn)科在刻意淡化自己的“房地產(chǎn)”身份，并在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出降速，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)降速后的萬(wàn)科新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪?這是對(duì)現(xiàn)任管理層的考驗(yàn)。而能否保住西安市場(chǎng)“老大”的地位，也是對(duì)西安萬(wàn)科新任總經(jīng)理郭繼勛的考驗(yàn)。

用戶(hù)口碑難關(guān)如何過(guò)？

與集團(tuán)管理層遇到的考驗(yàn)不同，郭繼勛還面臨著提升萬(wàn)科在西安的用戶(hù)口碑。

萬(wàn)科在西安當(dāng)?shù)乜诒畼O差， 這要從原萬(wàn)科西安總經(jīng)理錢(qián)嘉說(shuō)起。眾所周知，2014年到2018年，西安萬(wàn)科總經(jīng)理一直是萬(wàn)科老臣錢(qián)嘉坐鎮(zhèn)。錢(qián)嘉就職第一年便率領(lǐng)西安萬(wàn)科問(wèn)鼎西安樓市桂冠，之后更是通過(guò)大手筆并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、全民賣(mài)房等手段延續(xù)西安萬(wàn)科的輝煌，業(yè)務(wù)觸角延伸至商業(yè)、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園、教育、家裝等多個(gè)方面。

可以說(shuō)，錢(qián)嘉成就了西安萬(wàn)科，但快速擴(kuò)張也為西安萬(wàn)科埋下了隱患。2017年，西安萬(wàn)科維權(quán)事件全面爆發(fā)。萬(wàn)科“住這兒”APP上，西安萬(wàn)科連續(xù)兩年榮升保修數(shù)量第一，而2017年，西安萬(wàn)科在售12盤(pán)更是因違規(guī)銷(xiāo)售，遭遇了西安市政府的停售處罰。也因此，有業(yè)內(nèi)人士透露，錢(qián)嘉在萬(wàn)科內(nèi)部是一個(gè)極富爭(zhēng)議性的人物。

2018年年初，錢(qián)嘉告別萬(wàn)科，接任者為新疆萬(wàn)科總經(jīng)理郭繼勛。面對(duì)西安萬(wàn)科的質(zhì)量與信任危機(jī)，剛上任不足一月的郭繼勛便對(duì)其展開(kāi)了大刀闊斧的改革，其中之一便是在保住西安萬(wàn)科現(xiàn)有市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，抓緊提升利潤(rùn);二是全面提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，修復(fù)改善相關(guān)利益方的關(guān)系。這是郭繼勛給自己定下的任務(wù)。

與錢(qián)嘉風(fēng)格不同，郭繼勛頗為重視維護(hù)客戶(hù)關(guān)系。2003年進(jìn)入萬(wàn)科，郭繼勛也是一名老萬(wàn)科人，2016年5月，新疆萬(wàn)科成立的第8年，駐扎上海的郭繼勛通過(guò)萬(wàn)科內(nèi)部競(jìng)聘勝出，執(zhí)掌新疆萬(wàn)科。

2017年，萬(wàn)科周刊曾發(fā)表了一篇題為《郭繼勛：在新疆公司當(dāng)總經(jīng)理是一種什么體驗(yàn)?|萬(wàn)科人物志》的文章，文中寫(xiě)到，郭繼勛執(zhí)掌新疆萬(wàn)科之后，面臨團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定、土地儲(chǔ)備與在售項(xiàng)目積累比較弱、管理人員經(jīng)驗(yàn)不足三大問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，郭繼勛對(duì)此采取的措施是：見(jiàn)客戶(hù)、下工地、踩樓盤(pán)。

在這篇文章中，郭繼勛提到，希望2018年新疆萬(wàn)科成為市場(chǎng)第一，但時(shí)間還沒(méi)到，他即調(diào)任到西安萬(wàn)科總經(jīng)理，足見(jiàn)萬(wàn)科中西部區(qū)域公司對(duì)其工作的認(rèn)可。然而，修復(fù)客戶(hù)關(guān)系并非一朝一夕之事。今年6月份，因樓道及入戶(hù)大廳與宣傳嚴(yán)重不符等問(wèn)題，萬(wàn)科在西安的另一所高端樓盤(pán)——萬(wàn)科·翡翠天譽(yù)還遭遇了業(yè)主維權(quán)。這一次，郭繼勛采用的方法又是什么?他對(duì)西安萬(wàn)科的期望又是什么?他始終沒(méi)有站出來(lái)給一個(gè)答案。

2018年，是萬(wàn)科進(jìn)入西安的第10個(gè)年頭。在這個(gè)具有紀(jì)念意義的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，西安萬(wàn)科選擇了低調(diào)。如何評(píng)價(jià)萬(wàn)科10年來(lái)在西安的發(fā)展，萬(wàn)科并沒(méi)有給出回復(fù)。不過(guò)，在如今群雄環(huán)伺、強(qiáng)敵林立的西安市場(chǎng)，萬(wàn)科的西安“老大”之路將充滿(mǎn)荊棘，如何守住這個(gè)戰(zhàn)略要地，萬(wàn)科中西部區(qū)域需要好好籌謀，而西安市場(chǎng)也在期盼郭繼勛能再造一個(gè)新氣象。

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