融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收增63%的另一面：非業(yè)主增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力

3月11日上午，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。

2020年度，融創(chuàng)服務(wù)錄得營(yíng)收46.23億元，增長(zhǎng)63.5%;毛利12.75億元，增長(zhǎng)約77.0%。扣除一次性上市開(kāi)支影響后，融創(chuàng)服務(wù)歸母凈利潤(rùn)6.2億元，同比增長(zhǎng)129.8%。

業(yè)績(jī)?cè)龇^大，一部分原因是過(guò)去一年收并購(gòu)帶來(lái)的。而面對(duì)未來(lái)，融創(chuàng)服務(wù)董事會(huì)主席汪孟德也坦承，目前中小標(biāo)的收并購(gòu)價(jià)格偏貴。

不僅如此，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值1495萬(wàn)，同比暴增442%;以及管理面積儲(chǔ)備率不足1倍等問(wèn)題也依次暴露出來(lái)。

管理面積儲(chǔ)備率不足1倍，非業(yè)主增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力

財(cái)報(bào)顯示，2020年度，融創(chuàng)服務(wù)銷售成本大增，全年銷售成本約為33.47億元，同比增長(zhǎng)58.9%。

截至2020年末，融創(chuàng)服務(wù)手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物93.68億元，資產(chǎn)總值約為129.57億元，負(fù)債總額32.22億元。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，融創(chuàng)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊中，2020年的物業(yè)管理服務(wù)收入27.74億元，同比增長(zhǎng)141.6%;非業(yè)主增值服務(wù)收入16.73億元，同比增長(zhǎng)6.4%;社區(qū)增值服務(wù)收入1.76億元，同比增長(zhǎng)65.2%。

值得注意的是，2020年融創(chuàng)服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入增幅較小。

翻閱此前招股書可知，上市之前融創(chuàng)服務(wù)三大業(yè)務(wù)中增長(zhǎng)最快的其實(shí)是社區(qū)增值服務(wù)，2017年-2019年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了190%。

對(duì)此過(guò)去一年社區(qū)增值服務(wù)收入低于往年，融創(chuàng)服務(wù)表示，社區(qū)增值服務(wù)由于車位使用權(quán)收入下降61.87%，而空間運(yùn)營(yíng)及便民服務(wù)的增長(zhǎng)彌補(bǔ)了這部分不足。

事實(shí)上，社區(qū)增值服務(wù)正是融創(chuàng)服務(wù)毛利率最高的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，達(dá)到46.3%。相較之下，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率35.6%、物業(yè)管理服務(wù)毛利率約為21.6%。

對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)表示，整體管理費(fèi)維持每月3元人民幣。主要因?yàn)榈谌巾?xiàng)目，融創(chuàng)服務(wù)管理層預(yù)期未來(lái)數(shù)年毛利率可升至22-25%。

除此之外，過(guò)去一年，融創(chuàng)服務(wù)少數(shù)股東損益也從無(wú)到有，大幅增長(zhǎng)。

財(cái)報(bào)顯示，2020年，融創(chuàng)服務(wù)歸屬母公司的利潤(rùn)為6億元，少數(shù)股東的收益為2483萬(wàn)元。而2019年歸屬母公司的收益為2.699億元，但少數(shù)股東沒(méi)有收益。

在股東權(quán)益額上，2019年少數(shù)股東權(quán)益為1.3億元，2020年為5.13億元，增幅2.94倍。

汪孟德：中小標(biāo)的收并購(gòu)價(jià)格偏貴

規(guī)模方面，截至2020年末，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約為1.35億平方米，較上年末新增0.82億平方米，同比增長(zhǎng)約155.1%。

此外，截至2020年末，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積約為2.64億平方米，較上年末新增1.06億平方米，同比增長(zhǎng)約67.2%。

背靠融創(chuàng)中國(guó)，融創(chuàng)服務(wù)的成長(zhǎng)性一直備受期待。2018年，融創(chuàng)服務(wù)的面積儲(chǔ)備率一度達(dá)到2.39，此后隨著在管規(guī)模的擴(kuò)大，儲(chǔ)備率持續(xù)下降。

以2020年末數(shù)據(jù)計(jì)算，融創(chuàng)服務(wù)儲(chǔ)備率為0.96，首次降至1倍以下。

過(guò)去一年，融創(chuàng)服務(wù)來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)32.1%，較上年同期提升31.5個(gè)百分點(diǎn)。

相較之下，融創(chuàng)服務(wù)2019年來(lái)自母公司的在管項(xiàng)目占比高達(dá)99%，來(lái)自第三方項(xiàng)目占比僅1%。

這也就是說(shuō)，融創(chuàng)服務(wù)新增的0.82億平方米的在管面積中，約一半來(lái)自第三方項(xiàng)目。

2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)了成都環(huán)球世紀(jì)，2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)又并購(gòu)了業(yè)內(nèi)知名的開(kāi)元物業(yè)。

融創(chuàng)服務(wù)2020年花費(fèi)14.9億元收購(gòu)了開(kāi)元物業(yè)85%股權(quán)，并于2020年開(kāi)始并表。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)的在管面積約1.35億平方米，來(lái)自于母公司融創(chuàng)中國(guó)的占比約為68%，第三方占比32%。

合約面積2.63億平方米中，母公司占比76%，第三方占比24%。新增合約面積1.1億平方米中，來(lái)自第三方的占比為58%。

對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲稱，市場(chǎng)拓展是融創(chuàng)服務(wù)首選增長(zhǎng)途徑，目前3月底大概有1000萬(wàn)平方米體量的收并購(gòu)，上市公司的收并購(gòu)如果有合適的機(jī)會(huì)也會(huì)考慮。據(jù)克而瑞報(bào)告顯示，已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的六到八成左右用于戰(zhàn)略擴(kuò)張。

但曹鴻玲也指出，現(xiàn)階段市場(chǎng)熱度過(guò)高，收并購(gòu)的價(jià)格標(biāo)的機(jī)會(huì)還很多，會(huì)持續(xù)關(guān)注。曹鴻玲透露，目前融創(chuàng)服務(wù)在跟進(jìn)的總量有1億平方米。

“現(xiàn)在中小標(biāo)的收并購(gòu)市場(chǎng)偏貴。”融創(chuàng)服務(wù)董事會(huì)主席汪孟德在談及收并購(gòu)時(shí)坦言。

此外，財(cái)報(bào)還披露了融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)的減值虧損數(shù)據(jù)。財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損凈額從2019年的276萬(wàn)增漲至2020年的1495萬(wàn)，同比暴增442%。

融創(chuàng)服務(wù)尚未對(duì)金融資產(chǎn)減值的具體原因進(jìn)行說(shuō)明。

關(guān)鍵詞： 融創(chuàng)服務(wù) 營(yíng)收 增值服務(wù)