融創(chuàng)服務營收增63%的另一面：非業(yè)主增值服務增長乏力

3月11日上午，融創(chuàng)服務發(fā)布2020年業(yè)績報告。

2020年度，融創(chuàng)服務錄得營收46.23億元，增長63.5%;毛利12.75億元，增長約77.0%。扣除一次性上市開支影響后，融創(chuàng)服務歸母凈利潤6.2億元，同比增長129.8%。

業(yè)績增幅較大，一部分原因是過去一年收并購帶來的。而面對未來，融創(chuàng)服務董事會主席汪孟德也坦承，目前中小標的收并購價格偏貴。

不僅如此，融創(chuàng)服務金融資產減值1495萬，同比暴增442%;以及管理面積儲備率不足1倍等問題也依次暴露出來。

管理面積儲備率不足1倍，非業(yè)主增值服務增長乏力

財報顯示，2020年度，融創(chuàng)服務銷售成本大增，全年銷售成本約為33.47億元，同比增長58.9%。

截至2020年末，融創(chuàng)服務手持現金及現金等價物93.68億元，資產總值約為129.57億元，負債總額32.22億元。

分業(yè)務板塊來看，融創(chuàng)服務三大業(yè)務板塊中，2020年的物業(yè)管理服務收入27.74億元，同比增長141.6%;非業(yè)主增值服務收入16.73億元，同比增長6.4%;社區(qū)增值服務收入1.76億元，同比增長65.2%。

值得注意的是，2020年融創(chuàng)服務的非業(yè)主增值服務收入增幅較小。

翻閱此前招股書可知，上市之前融創(chuàng)服務三大業(yè)務中增長最快的其實是社區(qū)增值服務，2017年-2019年的復合增長率達到了190%。

對此過去一年社區(qū)增值服務收入低于往年，融創(chuàng)服務表示，社區(qū)增值服務由于車位使用權收入下降61.87%，而空間運營及便民服務的增長彌補了這部分不足。

事實上，社區(qū)增值服務正是融創(chuàng)服務毛利率最高的一項業(yè)務，達到46.3%。相較之下，非業(yè)主增值服務毛利率35.6%、物業(yè)管理服務毛利率約為21.6%。

對此，融創(chuàng)服務表示，整體管理費維持每月3元人民幣。主要因為第三方項目，融創(chuàng)服務管理層預期未來數年毛利率可升至22-25%。

除此之外，過去一年，融創(chuàng)服務少數股東損益也從無到有，大幅增長。

財報顯示，2020年，融創(chuàng)服務歸屬母公司的利潤為6億元，少數股東的收益為2483萬元。而2019年歸屬母公司的收益為2.699億元，但少數股東沒有收益。

在股東權益額上，2019年少數股東權益為1.3億元，2020年為5.13億元，增幅2.94倍。

汪孟德：中小標的收并購價格偏貴

規(guī)模方面，截至2020年末，融創(chuàng)服務在管建筑面積約為1.35億平方米，較上年末新增0.82億平方米，同比增長約155.1%。

此外，截至2020年末，融創(chuàng)服務合約建筑面積約為2.64億平方米，較上年末新增1.06億平方米，同比增長約67.2%。

背靠融創(chuàng)中國，融創(chuàng)服務的成長性一直備受期待。2018年，融創(chuàng)服務的面積儲備率一度達到2.39，此后隨著在管規(guī)模的擴大，儲備率持續(xù)下降。

以2020年末數據計算，融創(chuàng)服務儲備率為0.96，首次降至1倍以下。

過去一年，融創(chuàng)服務來自第三方項目的在管面積占比達32.1%，較上年同期提升31.5個百分點。

相較之下，融創(chuàng)服務2019年來自母公司的在管項目占比高達99%，來自第三方項目占比僅1%。

這也就是說，融創(chuàng)服務新增的0.82億平方米的在管面積中，約一半來自第三方項目。

2019年11月，融創(chuàng)服務收購了成都環(huán)球世紀，2020年5月，融創(chuàng)服務又并購了業(yè)內知名的開元物業(yè)。

融創(chuàng)服務2020年花費14.9億元收購了開元物業(yè)85%股權，并于2020年開始并表。

財報顯示，截至2020年底，融創(chuàng)服務的在管面積約1.35億平方米，來自于母公司融創(chuàng)中國的占比約為68%，第三方占比32%。

合約面積2.63億平方米中，母公司占比76%，第三方占比24%。新增合約面積1.1億平方米中，來自第三方的占比為58%。

對此，融創(chuàng)服務行政總裁曹鴻玲稱，市場拓展是融創(chuàng)服務首選增長途徑，目前3月底大概有1000萬平方米體量的收并購，上市公司的收并購如果有合適的機會也會考慮。據克而瑞報告顯示，已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的六到八成左右用于戰(zhàn)略擴張。

但曹鴻玲也指出，現階段市場熱度過高，收并購的價格標的機會還很多，會持續(xù)關注。曹鴻玲透露，目前融創(chuàng)服務在跟進的總量有1億平方米。

“現在中小標的收并購市場偏貴。”融創(chuàng)服務董事會主席汪孟德在談及收并購時坦言。

此外，財報還披露了融創(chuàng)服務金融資產的減值虧損數據。財報顯示，融創(chuàng)服務金融資產減值虧損凈額從2019年的276萬增漲至2020年的1495萬，同比暴增442%。

融創(chuàng)服務尚未對金融資產減值的具體原因進行說明。

關鍵詞： 融創(chuàng)服務 營收 增值服務