滬上新盤激戰(zhàn)誰是終極贏家？平均認籌率超100%

經(jīng)歷了疫情沖擊和市場修復(fù)的上海，交出了樓市半年答卷。

從數(shù)據(jù)來看，強體質(zhì)的申城走出了一條穩(wěn)步向上的道路?；钴S的新房市場平均認籌率高達100.2%。交易端的熱度也傳導(dǎo)至土拍市場，政府開閘放地，企業(yè)積極參與，上半年上海土拍攬金1313億元，同比大增超九成。

一季大降，二季補倉

上半年，上海新房市場供應(yīng)波動較大，一、二季度懸殊明顯。

1月中下旬開始，疫情蔓延影響了房企樓盤項目的正常銷售，部分線下售樓處關(guān)閉，轉(zhuǎn)而開通在線看房業(yè)務(wù)，新盤入市節(jié)奏放緩。

1月上海僅有7個新盤近2000套房源公開搖號開盤，2月疫情防控關(guān)鍵階段整個滬上樓市呈現(xiàn)空檔局面，直到3月底綠地海珀外灘的入市才一舉打破長達七十余天零供應(yīng)的局面。整個一季度公開搖號新盤僅8個。

伴隨著3月底預(yù)售證閘門的打開，4月上海迎來了供應(yīng)高峰，29個新盤近8000套房源搶灘登陸新房市場，公開搖號的新盤高達26個，隨后的5、6月市場供應(yīng)逐漸回調(diào)，雙月均有14個新盤公開搖號。二季度累計搖號新盤達54個，補量動作明顯。

然后，由于一季度供應(yīng)量大降，二季度的補量動作依舊無法填補上半年空缺。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海樓市供應(yīng)面積為257.26萬平方米，累計同比減少31.11%。

長寧斷供，楊浦認籌率居首

從區(qū)域來看，上半年一向供應(yīng)稀缺的長寧再度斷供，除長寧外，其他15個區(qū)均有新房入市。

從數(shù)量來看，郊區(qū)依然是推盤的主力軍，供應(yīng)量最大的浦東新區(qū)開盤搖號的11個項目共計推出2932套房源，其次是奉賢區(qū)推出了8大新盤2191套房源;供應(yīng)量最少的為楊浦區(qū)，上半年僅有新江灣城板塊的融信世紀江灣一個新盤36套房源入市。

當前上海新房市場采用新房搖號制度，當項目認籌數(shù)過低時，可以選擇不公開搖號開盤直接進入選房階段。常說的認籌率均指公開搖號開盤的新盤所獲認籌數(shù)與推出房源數(shù)比例，這是考量一個樓盤受市場歡迎度的直觀體現(xiàn)。

從最終認籌結(jié)果來看，市內(nèi)的認籌表現(xiàn)顯著高于郊區(qū)。突破100%的熱門區(qū)域分別為楊浦、黃浦、浦東、徐匯和普陀五個區(qū)。其中認籌率最高的為楊浦區(qū)的330.56%，造成楊浦認籌率奇高的原因是該區(qū)上半年僅有世紀江灣一個項目開盤，少量的36套房源收獲了119組有效認籌，認籌率高達330.56%，直接拉高了區(qū)域平均認籌率。

緊隨楊浦之后的是平均認籌率213.1%的黃浦和188.8%的浦東。

與楊浦情況類似的還有其鄰居虹口，上半年虹口僅有外灘豪景苑一個項目165套房源公開搖號，認籌率46.67%，直接導(dǎo)致虹口區(qū)位列15個區(qū)域的倒數(shù)第三名，緊隨其后的還有崇明、松江兩區(qū)，區(qū)域平均認籌率均未過半。

從月度數(shù)據(jù)來看，上半年除開2月供應(yīng)空檔無認籌數(shù)，3月單盤撐起整個月度供應(yīng)外，整體認籌率表現(xiàn)較好，4月與6月兩個月的平均認籌率更是先后創(chuàng)下近20余月新高。

平均認籌率超100%

總體來看，上半年上海地區(qū)共有62個新盤公開開盤搖號接受市場檢驗。

62個新盤推出的15414套房源，收獲了15445組客戶認籌，半年度平均認籌率高達100.2%。

100.2%的平均認籌是什么概念?放置時間軸上理解更直觀。

過去的2019年，上海地區(qū)全年的新房平均認籌率僅58.81%，即便是房地產(chǎn)市場火熱的2018年，年度平均認籌率也不過88.94%。今年上半年市場火熱可見一斑。

是誰造就了如此高的平均認籌率?

100.2%的背后是近25個表現(xiàn)優(yōu)異的新盤在拉動。

這些市場反饋較好的新盤從140萬元起的低門檻剛需戶型到幾千萬元級別的改善大戶型、從外環(huán)外遠郊盤到內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端盤、從高密度電梯住宅到低密度別墅洋房，種類繁多，不僅反饋出市場供應(yīng)面廣，亦折射出當前市場需求的多元化。

市場向好亦體現(xiàn)在產(chǎn)品去化上，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，上半年新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計同比減少4.44%。雖然同比減少，但如果結(jié)合供應(yīng)量減少31.11%，成交面積是在增加。

十大明星新盤

火熱的上半年樓市，也涌現(xiàn)了一批明星盤。

認籌率前十的榜單中，多數(shù)為高端改善盤，大多以地段和品質(zhì)取勝，均價與總價均高，僅有少量遠郊剛需盤與別墅產(chǎn)品穿插在榜單末尾。

240%的認籌率成為躋身十強的門檻，表現(xiàn)最佳的兩位三湘印象名邸與東方惠禮均為浦東前灘板塊的新盤，認籌率分別達到672.54%和555.72%，這也意味著有規(guī)劃和學(xué)區(qū)加持的前灘板塊熱度不減，繼續(xù)成為了上半年最受市場關(guān)注的板塊。

然而即便為同一區(qū)域的兩個項目，購房者上車代價也不盡相同。

三湘印象名邸和東方惠禮，開盤時間不過相隔兩月，單價卻相差近3萬元。因此“政府‘放價’”、“前灘新房買到就是賺到”等觀點在網(wǎng)上不斷浮現(xiàn)?！秶H金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三湘印象名邸屬于前灘板塊內(nèi)位置較好的“九宮格”項目首開，區(qū)域位置佳、市場關(guān)注度高，且此次推出了大面積戶型在前灘板塊較為稀缺，故取證價12.18萬元/平方米一舉將前灘板塊新盤帶上12萬+時代。即便均價提高，驗資條件嚴格，入手門檻一升再升，市場依然熱情擁抱了三湘印象名邸，142套房源最終收獲了955組客戶認籌，近乎“七人搶一房”，當日便實現(xiàn)售磬。

緊隨其后的是新江灣城板塊的融信世紀江灣，其推出的少量底復(fù)花園洋房共計36套，最終收獲超3倍認籌率。而中海匯德里作為內(nèi)環(huán)內(nèi)首開新盤，850萬即可上車，入手門檻低是其最大優(yōu)勢，加上推出了緊湊3房戶型又貼合稍有經(jīng)濟實力的剛需人群需求，最終認籌率亦突破300%;復(fù)地雅園位于黃浦老西門板塊，板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺且入手門檻在856萬，吸引了大批購房者出資認籌。

細數(shù)半年上海樓市，熱鬧依舊，唱角的卻換了人。

去年半年、全年兩度榮登上海房企權(quán)益銷售金額第一的融創(chuàng)，上半年直接僅有靜安大寧板塊的靜安映一個項目入市，且為三家合作開發(fā)，推盤少、權(quán)益低，導(dǎo)致上半年融創(chuàng)在上海地區(qū)排行榜被萬科和中海超越，但憑借著“啃老本”——上海桃花源和外灘壹號院兩個項目的持續(xù)去化(2600萬起步的上海桃花源，上半年簽約241套;外灘壹號院均價12.15萬，半年網(wǎng)簽22套)，融創(chuàng)依然守住了第三的位置。

上半年上海市場最大的贏家中海，因旗下的中海匯德里、中海臻如府兩熱門項目相繼入市，且均取得較好認籌、去化效果，其在上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)的市場占有率相較2019年同期上升了約1.51%，躋身半年權(quán)益銷售金額榜首，較上年同期提升6個名次。

作為碧云國際社區(qū)時隔14年后的又一豪宅項目，碧云尊邸一入市便引發(fā)瘋搶，5天收獲488組認籌，攬收認籌金近3億元，甚至超過不少項目的成交總額。而翠湖天地作為老牌豪宅項目加推，單價更是創(chuàng)下上半年高峰，但市場接受度較好，認籌率亦逼近280%。

上述兩個豪宅項目開發(fā)商分別為浦東金橋和瑞安房地產(chǎn)，受益于項目熱銷，浦東金橋和瑞安上半年上海區(qū)域商品住宅銷售額分別是49.14億元與52.51億元，躋身排行榜第五、四位。

此外，亞通水岸景庭、綠寶園和森蘭壹公館是三個中環(huán)外項目，前兩個為老盤加推，此前基礎(chǔ)較好;后者為森蘭板塊內(nèi)新盤入市，地理位置優(yōu)勢明顯，三大新盤各憑優(yōu)勢殺入了認籌率前十榜單。

神盤折戟

一半海水一半火焰，上半熱鬧的樓市依然有不少“反差感”的新盤。

上半年認籌率最低的新盤屬普陀真如板塊的高尚領(lǐng)域，低至3.16%的認籌率與三湘印象名邸相差212倍。

高尚領(lǐng)域作為2019年的知名紅盤，首次開盤得到了全城中介的熱推，推出的1108套房源收獲1181組認籌，認籌率高達106.59%，時隔一年加推認籌率卻不足往期零頭。

有項目一期購房者對記者表示，高尚領(lǐng)域一期售賣時宣傳小區(qū)人車分流，車位比例1：1.2，但實際交付卻是有一半車位需要分給項目此前的商住業(yè)主使用，實際使用比例只有1：0.6。面對這一情況，業(yè)主只得掀起“維權(quán)”大旗，向開發(fā)商討要車位。

車位維權(quán)事件加上二期項目開盤宣傳力度變小，高尚領(lǐng)域的此次認籌結(jié)果大不如前。

作為銷售產(chǎn)品，前期宣傳推廣必不可少，但再精美的“包裝”也要經(jīng)過購房者對于實物的驗證。

5月，“地王”項目中興路一號入市，這個項目被貼上“打造國家地標的大師羅杰斯設(shè)計”、“藝術(shù)美學(xué)”、“稀缺供應(yīng)”、“絕佳地段”等標簽，一張張精美的項目圖向購房者訴諸著它的設(shè)計與藝術(shù)美學(xué)。

但實際位于老閘北區(qū)的中興路一號被設(shè)計為高密度的塔樓結(jié)構(gòu)，全開放的落地窗成為了周邊樓棟觀摩房間的最佳位置;此外，項目取證均價高達12.98萬元/平方米，超過九龍倉靜安一號成為靜安區(qū)有史以來預(yù)售證均價最高的樓盤，最終推出的229套房源僅有69組客戶出資認籌，認籌率剛達三成。即便是低至三成的認籌率也未能實現(xiàn)有效去化?！秶H金融報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，截至7月中旬，中興路一號網(wǎng)簽套數(shù)僅為29套，這也意味著項目開盤2個月以來去化率剛過一成。

照此速度，項目后期去化并不樂觀。

上半年，萬科地產(chǎn)在上海相繼推出了中興路一號、萬科天空之城、萬科青藤公園、萬科西郊都會等新盤，但僅有萬科天空之城一個項目認籌率超過100%。多盤齊開的萬科最終實現(xiàn)73.93億元權(quán)益銷售金額，蟬聯(lián)榜單第二名。

認籌率是項目熱度的一個體現(xiàn)，但去化才是其終極的追求與考量。

6月入市的世茂云圖項目開盤推出了348套房源，最終認籌率僅15.23%，為當月最低，但實際去化卻呈相反態(tài)勢。截至7月中旬，世茂云圖二期項目累計簽約223套。

這樣的“反差感”在市場上并不多見。

有業(yè)內(nèi)人士表示，世茂云圖是現(xiàn)房入市，資金沉沒成本低且品質(zhì)可觀，在期房市場維權(quán)頻現(xiàn)的當下自然會有購房者選擇。

熱鬧的申城樓市拉下了半年帷幕，未做停留，下半年的序曲已然吹響。

又一批項目集結(jié)在路上，等待著入場券……

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