多家房企高溢價補倉二線城市 盲目拿高價地不可取

5月二線城市土地市場延續(xù)了4月熱度明顯升溫的走勢，部分房企高溢價補倉意愿強烈，地王再現(xiàn)。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%;全國單宗成交總價超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價率超過20%。

土地市場的升溫引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士認為，昔日拿高價地的房企在遭遇限價等調(diào)控政策后資金壓力猶存，部分房企甚至通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來解決現(xiàn)金流問題。從近期土拍熱點城市政策調(diào)控力度來看，若市場持續(xù)過熱，房企融資管控或進一步收緊，未來拿地仍需保持謹慎，盲目獲取高價地并不可取。

房企高溢價補倉

5月，二線城市土地市場延續(xù)了4月的成交火爆行情，房企高溢價補倉意愿強烈，地王再現(xiàn)。

5月15日，碧桂園經(jīng)過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地，溢價率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價率也均超過100%，高溢價補倉意愿強烈。5月24日，碧桂園拿下洛陽總價單價樓面價“三料地王”，月底兩天，又先后在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地，其中，常州地塊溢價率54%。

近期多家房企拿地溢價率超過40%。5月30日，經(jīng)過68輪競價，萬科以22.8億元競得南京某宅地，溢價率41.6%;5月28日，新希望在杭州連摘2宗地，其中一宗地經(jīng)過849輪競價，溢價率53.85%;5月21日，經(jīng)過346輪競價，中糧+陽光城以總價42.39億競得紹興一住宅地塊，樓面價16723元/平方米，溢價率62.23%;5月10日，旭輝以11.7億元競得常州某商住用地，溢價率43%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，5月，全國單宗住宅類地塊成交總價超過20億的多達35宗，主要分布在華東區(qū)域，其中有22宗地塊溢價率超過了20%，占比高達63%，這在2019年是首次出現(xiàn)。

諸葛找房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，二線城市土地市場成交持續(xù)火熱，土地出讓收金同比上漲81%。其中，長三角經(jīng)濟圈城市表現(xiàn)亮眼，杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波均進入TOP10榜單。杭州土地出讓收金266億元位列城市出讓金榜單首位。嘉里建設(shè)以68.14億元拿下的杭州文暉單元宅地，位居成交總價榜單之首，溢價率為29.94%;恒基以30.2億元拿下的北京朝陽孫河板塊首宗不限價地塊，樓面價達69542元/平方米，領(lǐng)銜成交單價榜單。

昔日高價地壓力猶存

值得注意的是，2014年以來的不少高價地至今尚未解套，對房企造成了一定的資金壓力。

以北京為例，2015年的單價地王項目——葛洲壩北京中國府，樓面地價7.5萬元/平方米，近日剛剛拿到預(yù)售許可證，擬售價格最高11.7萬元/平方米，遠低于拿地時業(yè)內(nèi)預(yù)期的15萬+。原本預(yù)計2016年開盤，沒想到遭遇政策變化。

2016年，北京開始執(zhí)行“限房價、競地價”土地出讓試點模式，如今已成為主要供地模式，因設(shè)置土地價格上限，同時限定未來商品房銷售價格，房企利潤空間受限，拿地開始回歸理性。與此同時，2017年3月份調(diào)控升級之后，北京對預(yù)售證的審批尤為嚴格，高價盤很難獲得預(yù)售證。

“中國府項目品質(zhì)可圈可點，如果在2017年前入市，也是一個不愁賣的項目，但到現(xiàn)在的市場，變數(shù)就多了很多，競爭越來越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

證券時報記者了解到，北京中國府項目擬投資總額達到108.13億元，2018年實際投資6.31億元，累計實際投入已經(jīng)超過68億元。

對于資金壓力問題，某熟悉葛洲壩地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士則對證券時報記者說：“國企的資金成本較低，而且后面還有葛洲壩集團撐腰，資金不成問題。這個項目少賺點，其他項目多賺點，就可以平衡利潤。房地產(chǎn)行業(yè)是周期性的，調(diào)整是正常的，但長期還是看漲的。”

并不是所有國企都愿意或能夠承受高價地的壓力。2015年北京總價第三高的豐臺地王(位于南四環(huán)外)，在華潤+華僑城+招商局聯(lián)合體以總價83.4億元拿下后不久，華潤和招商局就因拿地價超過預(yù)算而選擇退出，隨后本來擬獨立操盤的華僑城，也在2017年因巨大財務(wù)壓力先后轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)而退出，最終由泰禾集團以108.6億元全部接盤，并將項目更名為泰禾·金府大院。據(jù)了解，該項目今年以來銷售了56億。

而泰禾在北京的另一個高價地項目西府大院(位于西南三環(huán)外)，2014年拿地時樓面價近6萬元/平方米，因期望更高的價格而錯過了可以單價15萬賣的那波行情，又趕上很長一段時間單價8萬以上難批預(yù)售證，所以上市時間一再延遲，直至2018年底獲發(fā)預(yù)售證的價格僅11.3萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士認為，以此價格銷售將面臨虧損。

某熟悉泰禾的業(yè)內(nèi)人士對證券時報記者表示，泰禾當年對市場預(yù)期較為樂觀，手里現(xiàn)金幾百億拿了不少高價地，沒想到碰到政府限價、限購、限售等，受到較大影響。還有一些二手地拿地后不能立刻形成銷售，整個現(xiàn)金流全部押到土地上了，現(xiàn)在須通過低價銷售和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來解決現(xiàn)金流問題。

泰禾集團的資金問題也引起了深交所關(guān)注，并收到“年報問詢函”，首個問題就是：是否存在短期償債風險?盡管泰禾在回復(fù)公告中稱“無集中兌付的風險”，但是從今年以來陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了多個項目股權(quán)來看，其資金壓力猶存。

盲目拿高價地不可取

近期房企高溢價拿地引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，繼住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市預(yù)警提示后，蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，銀保監(jiān)會還發(fā)通知要求整治房地產(chǎn)市場融資亂象，包括銀行、信托等違規(guī)資金用于拿地等。

華泰金融控股(香港)公司研報認為，開發(fā)商重新獲得流動性渠道是其能夠開展強勁土儲補給的主要原因。預(yù)計若土地市場持續(xù)過熱，監(jiān)管部門或?qū)⒉扇「啻胧┫拗崎_發(fā)商融資渠道和土地交易過程，為土地市場降溫。

“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風險，預(yù)計房企融資會略有收緊。”同策研究總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時也表示，從4、5月份的房企融資數(shù)據(jù)看，整體融資額都是下滑的，主要原因是公司債發(fā)行減少。

張宏偉介紹，2019年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計361.23億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。其中，主要是由于公司債發(fā)行總額數(shù)的銳減，降幅達88.2%，僅4家房企發(fā)行了公司債券。(記者 張達)

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