北京商住房限購兩年成交量下跌94% 專家解析整體市場(chǎng)全面萎縮

2017年3月26日，北京出臺(tái)新政，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購，新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”。隨后，“商住房”成交量大幅下降。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)指出，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)格的商辦限購政策，對(duì)北京樓市之前過熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯。兩年過去，北京的商住市場(chǎng)成交冷清，價(jià)格也下跌超過40%。

買房人發(fā)現(xiàn)

有人虧130萬元賣房？

2019農(nóng)歷新年后，王陽就開始了漫長的看房之旅。他手里的錢有限，又不甘心買個(gè)小戶型，有朋友建議，可以看看商住房，“單價(jià)低、總價(jià)低”。

簡(jiǎn)單地說，商住房就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場(chǎng)上大部分商住房不通燃?xì)猓€是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住房是民水民電。曾經(jīng)因?yàn)椴幌拶?、價(jià)格又相對(duì)偏低，商住房一度在北京住房市場(chǎng)上相當(dāng)活躍。

“550萬買的房子，420萬賣?”王陽有些不敢相信，得到中介肯定的答復(fù)后，王陽有些動(dòng)心了。按照王陽的介紹，這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房，120平方米，均價(jià)僅35000元。

王陽是個(gè)行動(dòng)派，看房之后，他意識(shí)到，商住房較兩年前的價(jià)格已經(jīng)低了不少，確實(shí)可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少”。

實(shí)際上，不僅是商住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒：商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，特別是最近，歷史多年未出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次出現(xiàn)。張大偉說，限購前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%，“多宗流標(biāo)”。

商住房房主

曾拒絕賣房如今后悔不已

和王陽不同的是，2016年初，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”。“我買的時(shí)候每平方米54000元，首付了100萬，貸款差不多150萬”。

“我當(dāng)時(shí)就想只要房價(jià)過7萬每平方米，我就把這房子賣了”。但很快限購令來了，馬東一下子蒙了，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有研究的朋友。

幾十個(gè)電話之后，馬東都要后悔死了，“每平方米65000元的時(shí)候，有朋友建議我出手，但我覺得房價(jià)還會(huì)漲，就拒絕了他的提議”。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天關(guān)注商住房的價(jià)格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交，房價(jià)也開始下跌”。

他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房價(jià)從每平方米6萬一路降到5.2萬元的成本價(jià)，但幾乎無人問津。

限購令影響

開全國對(duì)商住房限購先河

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購買商住類項(xiàng)目的限制措施，更是在全國范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住房限購的先河。

公告明確指出，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

公告要求開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商住類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。

但個(gè)人購買同時(shí)限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”，“在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)繳納五年社?；騻€(gè)人所得稅”等。與此同時(shí)，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購買商住房的購房貸款。

兩年成交量跌了94%

在嚴(yán)格的限購政策下，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量僅為194套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量，跌幅超過95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

對(duì)于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在某商住樓盤，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了，已經(jīng)到了最后的階段，但隨著限購政策的出臺(tái)，客戶全都放棄購買了。

現(xiàn)在，馬東已經(jīng)不考慮賣房了，他不想再降價(jià)，“實(shí)在不行，只能先出租了，等合適的機(jī)會(huì)再說”。

北青報(bào)記者注意到，在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價(jià)最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，對(duì)于北京商住房這個(gè)市場(chǎng)來說，房價(jià)如此下降，讓很多人始料未及。“有的投資者想按原購房價(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無市”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2017年3月26日開始，北京針對(duì)商住公寓類房源限購執(zhí)行24個(gè)月，截至今年3月25日，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%。

房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租

對(duì)于沒能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來說，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。

張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比去年高了一點(diǎn)，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來要支付差不多180萬，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實(shí)不合算。”

不過，北青報(bào)記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購房也對(duì)公司沒限制，所以公司買房很方便”。

按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價(jià)格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價(jià)為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

不過也有中介提醒，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個(gè)人了，“這樣的話，交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適”。

專家解析

整體市場(chǎng)全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示，在過去兩年，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比，整體市場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房價(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%。”張大偉說。

而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大，因?yàn)殚_發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售，這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購房者身上。“對(duì)于購房者來說，有時(shí)候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房價(jià)漲，也不要隨便去接受一個(gè)未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，隨著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐漸減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說，未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來越少，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的投資價(jià)值。

而宋清輝則認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正?，F(xiàn)象。

(文中購房者為化名)(記者 張蕊)

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