青島第二次集中土拍結(jié)束 房企為何獨愛西海岸？

隨著本周老膠南板塊熔斷的4宗地線下結(jié)果出爐，青島第二次集中土拍圓滿結(jié)束。最后全市范圍內(nèi)總共成交76宗土地，成交總占地面積265.6萬平方米(含劃撥)，成交總建面633.8萬平方米(含劃撥)，成交總價279億元，折合樓板價4670元/平方米，除了熔斷的4宗地，其他均為底價成交，整體溢價率0.46%。與5月份第一次集中土拍相對比，成交土地數(shù)量大幅增長，總成交價更是增長一倍還多。這樣的數(shù)字無疑又讓大家對未來的樓市充滿著期待和猜想：土地供應(yīng)增加，未來新盤會不會更多?而地價上漲會不會帶來樓價上漲?針對大家關(guān)注的這些問題，不妨從此次土拍結(jié)果尋找答案。

曬曬成績單

三天成交76宗地

9月8日也就是上周三，青島第二次集中土拍大幕拉開。當日上午市北、李滄12宗地塊拍賣，12宗地總占地39萬平方米，總規(guī)劃建面108萬平方米，最終12宗地塊均底價成交，成交總價83.8億元，最高成交樓面價10500元/平方米。當日下午，城陽20宗地塊拍賣，總占地面積853730平方米，規(guī)劃總建面197.25萬平方米。最終，20宗地均底價成交，成交總價58.75億元。 9月9日進入拍賣第二天。

當日上午，嶗山3宗地總占地面積16.07萬平方米，規(guī)劃總建面41.98萬平方米，最終3宗地均底價成交總成交價約34.5億元元。即墨4宗地塊也走上拍賣臺，4宗地占地面積185481平方米，規(guī)劃總建面407080平方米。最終，4宗地底價成交，成交總價7.36億元元。當日下午，中德生態(tài)園有2宗地塊拍賣，2宗地總占地面積8.37萬平方米，規(guī)劃總建面106931.92平方米，最終2宗地塊均底價成交，總價3.92億元。另有高新區(qū)8宗地原定于當日下午拍賣，但因故全部終止拍賣。9月10日，青島第二次集中土拍第三天，西海岸35宗地塊走上拍賣臺。這35宗地總占地面積981339平方米，規(guī)劃總建面243萬平方米，起拍總價89.5億元。最終，31宗地成交，總占地面積875996平方米，總建筑面積2189985平方米，成交總價81億元，融創(chuàng)、和達、萬科、華潤、青鐵置業(yè)、金茂、黑卓等開發(fā)商均有收獲，另外4宗地塊因吸引多家開發(fā)商競拍，達到最高限價，轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)環(huán)節(jié)。

“在今年第一批集中供地試行之后，基于新供地模式呈現(xiàn)出的成果和經(jīng)驗，根據(jù)中央‘三穩(wěn)’的總體要求，在第二次集中供地進行了一些新的調(diào)整。”針對此次的拍地結(jié)果，山東銳理顧問中心總經(jīng)理周大偉告訴記者，在土地數(shù)量、價格、拍賣時間、拍賣政策等方面，進行了多項調(diào)整，整個過程可謂“一波三折”，最終土地供應(yīng)宗數(shù)減少、競買政策變得更加嚴格、地塊溢價進一步限制。經(jīng)過8日至10日連續(xù)三天的競拍，市北、李滄、城陽、即墨、嶗山、西海岸六區(qū)實際拍賣的地塊76宗，成交總占地面積265.6萬平方米 (含劃撥)，成交出讓總建面597.7萬平方米，成交總價279億元(含劃撥)，折合樓板價4670元/平方米，除了原膠南市的四宗地觸發(fā)熔斷外，其他均為底價成交，整體溢價率0.46%。其中住宅類63宗，總占地面積224.9萬平方米，規(guī)劃總建面536.14萬平方米，住宅類成交總價242億元。

地價多上漲

房價是否跟著漲

復(fù)雜的數(shù)字讓人看得眼花繚亂，但有細心的市民發(fā)現(xiàn)，此次土拍僅比上次土拍多了15宗土地，但最終的成交價卻比上次增長一倍多。如果按均價來計算，本次土拍折合樓板價為4670元/平方米，比上次折合樓板價4207元/平方米要高出10%，具體到各區(qū)，其中嶗山此次土拍最高樓板價達到了18059元/平方米，而上次嶗山最高樓板價也不過10773元/平方米。如今，作為“面粉”的土地價格上漲，是否會引來新一輪的樓市上漲?

對于這樣的擔心，周大偉解釋，此次地價上漲，主要是因為此次供地整體地塊位置相對優(yōu)越。對比首次集中供地，位置相近地塊的取地價格大多是小幅下降，當然也有部分上揚，最終呈現(xiàn)的整體0.46%的溢價率，基本實現(xiàn)穩(wěn)地價目標。 “土地市場是商品房市場的供應(yīng)端，‘面粉’價格穩(wěn)定才能保證‘面包’的價格穩(wěn)定，因此二批次土地供應(yīng)的結(jié)果在整體上是有利于未來房價保持穩(wěn)定預(yù)期的。 ”

而針對未來樓市的走向，來自卓易數(shù)據(jù)的觀點認為，第一批次成交的地塊大多進入推廣期，有的甚至已開盤，例如萬科海潮云起、金地華章等，大部分的項目不可避免地出現(xiàn)時間“集中”，競爭也明顯加劇。而第二批次土拍已經(jīng)快馬加鞭來襲，推新節(jié)奏更是加快，有的地塊拿地第二天出規(guī)劃。未來，青島樓市結(jié)構(gòu)性去化壓力不小，某些區(qū)域?qū)?ldquo;以價換量”。從這樣的走勢來看，新房漲價可能性幾乎微乎其微。

多次熔斷

房企為何獨愛西海岸

綜合來看三天的土拍，底價成交依然是主旋律。但讓人沒想到的是競爭最激烈的區(qū)域居然出現(xiàn)在老膠南板塊，17家房企共90輪叫價，讓薛家灘2宗地和孟家灘2宗地直接達到最高限價觸發(fā)熔斷。而轉(zhuǎn)入竟品質(zhì)階段，參與競拍的開發(fā)商依然沒有分出勝負，最終通過抽簽決定4宗地塊的歸屬。

為什么包括西海岸會出現(xiàn)如此激烈的競爭?對于這個問題，周大偉認為，還是因為西海岸相對優(yōu)質(zhì)的土地素質(zhì)，引得保利、龍湖、華潤、綠城、中海、海信、招商、國信、阜豐、億元聯(lián)、長城、金魯班和金源鴻大等17家開發(fā)商爭奪，這4宗地塊位于新老城交界，周邊教育、商業(yè)、交通、醫(yī)療等各項優(yōu)質(zhì)配套集聚。通過查詢記者發(fā)現(xiàn)，這4宗地塊周邊有西海岸第二實驗小學(xué)，在當?shù)厝丝磥磉@是老膠南最好的學(xué)區(qū)，還有膠南6中的加持。另外，已經(jīng)通行的地鐵13號線，加上近期國家發(fā)改委批復(fù)的青島地鐵三期規(guī)劃，新增6號線二期也從附近通過。更重要的是該片區(qū)在龍湖·春江天璽和魯班國匯城之后已經(jīng)斷供半年多，急需新的項目填補。

在周大偉看來，除了膠南4宗地塊有著非常強的吸引力，從本次土拍地塊分布看，主城區(qū)、西海岸黃島中心、靈山灣、中央活力區(qū)、城陽中心這些區(qū)域，鑒于土地位置相對優(yōu)越，都非常值得關(guān)注。而城陽白云山片區(qū)供地量較多，勢必加劇片區(qū)競爭，故而需要以特色、品質(zhì)等進行突圍，對房企來說是一場考驗，對購房者來說，則有了更多選房機會。

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