爭議中冶超級大盤：京津水源地河北興隆造萬畝新城 或涉未批先建

8月，炎熱的夏日下，工地現(xiàn)場仍在忙碌。機器轟鳴運轉，工人忙碌，施工路面被積土覆蓋，不時會有一輛大型貨車或水泥攪拌車進出其中，濺得塵土飛揚。這是《中國經營報》記者近期在首都水源地密云水庫上游河北省承德市興隆縣清水河現(xiàn)場走訪時看到的景象。

緊挨清水河處，中冶置業(yè)集團有限公司(以下簡稱“中冶置業(yè)”)布局河北省承德市興隆縣的中冶·長城十里春風鎮(zhèn)(以下簡稱“十里春風鎮(zhèn)”)正在如火如荼建設中。十里春風鎮(zhèn)與中冶·興隆新城，是中冶置業(yè)布局興隆縣的一城、一鎮(zhèn)“雙子星”項目，被其視為向城市開發(fā)運營商跨越發(fā)展的里程碑。

興隆縣距離北京城區(qū)140公里左右，年均降雨量740毫米，是華北地區(qū)降水最豐沛的地區(qū)之一，且地處京津上風上水，是京津冀重要的水源涵養(yǎng)功能區(qū)。興隆境內有18條主要河流，其中清水河是密云水庫的三級水源保護區(qū)。

記者走訪中了解到，十里春風鎮(zhèn)項目不僅緊鄰首都水源地，其在開工建設前并未獲得環(huán)評審批以及施工許可證。時至今日，該項目的施工許可證仍在辦理中。

對于涉及問題，記者多次致電、致函承德市政府辦公室、興隆縣委宣傳部及中冶置業(yè)項目公司。興隆縣委宣傳部新聞科劉姓科長表示，已將采訪問題轉交由縣政府辦公室負責，對方在核實問題之后再予以回復，但是截至發(fā)稿，記者并未收到回復。承德市政府辦公室及中冶置業(yè)項目公司同樣未作出回復。

十里春風鎮(zhèn)或涉嫌未批先建

興隆縣，地處河北省承德市南部，東與河北省寬城縣、遷西縣為鄰，西接北京市密云、平谷兩區(qū)，南隔長城與天津市薊州區(qū)相望，“一縣連三省”，地理位置優(yōu)越。又因燕山山脈綿亙于縣域全境，山高坡陡、河谷縱橫，為“九山半水半分田”的深山區(qū)，坐擁著霧靈山、六里坪國家森林公園等諸多旅游資源。

從北京市區(qū)出發(fā)，經京承高速、京建線行至興隆縣城車程約為兩小時。途經該縣六道河鎮(zhèn)二道河村路段，十里春風鎮(zhèn)項目的宣傳展板綿延數(shù)里，引人注目。道路兩旁吊塔林立，項目施工現(xiàn)場一片火熱。

2016年9月，中冶置業(yè)與興隆縣政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立承德中冶名隆房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“中冶名隆”)和中冶名德(興隆)文化旅游發(fā)展有限公司，分別在興隆縣興隆鎮(zhèn)紅石砬村、南土門村范圍內和六道河鎮(zhèn)二道河村范圍內投資開發(fā)興隆新城及十里春風鎮(zhèn)兩個項目。

據了解，興隆新城計劃總投資80億元，將建設政務中心、康養(yǎng)產業(yè)、商業(yè)核心、教育活力、度假住宅等幾大板塊，致力于打造興隆縣的產業(yè)新城;十里春風鎮(zhèn)計劃總投資50億元，將建設滑雪場、暗夜公園、體育公園等文旅設施，打造高端的文旅小鎮(zhèn)。

對于這兩個項目，中冶置業(yè)寄予了厚望。其曾在官方網站發(fā)布的信息中指出，布局興隆縣“雙子星”項目，是落實集團區(qū)域戰(zhàn)略的重要舉措，更是集團向城市開發(fā)運營商跨越發(fā)展的里程碑。兩項目建成后，將累計實現(xiàn)GDP增量約400億元，實現(xiàn)1000萬～1500萬人的游覽量;直接貢獻稅收60億元，長期稅收貢獻可突破200億元。

宣稱擁有一城、一鎮(zhèn)的“雙子星”項目所需土地同樣不少。在興隆新城營銷中心，記者看到一座巨大的沙盤展現(xiàn)著項目的整體規(guī)劃。負責首開區(qū)紅石郡住宅項目的銷售人員直言，“中冶置業(yè)要打造一個產業(yè)新城，在興隆縣已經拿了12000畝土地。”而興隆新城項目的推廣信息同樣指出，規(guī)劃總占地面積為12000畝，總建設用地3000畝。

定位為“小鎮(zhèn)”的十里春風鎮(zhèn)項目用地需求相對較少。2017年12月，六道河鎮(zhèn)政府發(fā)布十里春風鎮(zhèn)項目的建設意見(六政字【2017】96號)，宣布該項目總占地面積為4000多畝，符合該鎮(zhèn)總體規(guī)劃，同意建設。

若按此計算，中冶置業(yè)“雙子星”項目兩者占地面積相加達16000余畝。

在二道河村，十里春風鎮(zhèn)項目分列于京建線南北兩側。其中，道路南側名為“長城十里·春風鎮(zhèn)工程”，北側隔河而建的是“安營寨安置房工程”。8月初，記者分別從兩個工程施工現(xiàn)場出入口向內望去，看到南側項目正在進行土地平整，只有一棟建筑物的主體接近完工。北側則有二十余棟三層高的房屋完成封頂。

2018年3月15日，中國二十二冶集團有限公司宣布，由其承建的十里春風鎮(zhèn)首開區(qū)項目正式開工。據介紹，首開區(qū)位于二道河村安營寨，總建筑面積約313815平方米，包括洋房、別墅和商業(yè)服務配套。4月8日，興隆縣發(fā)展改革局組織舉辦了包括該項目在內的重點項目集中開工儀式。

但是，記者發(fā)現(xiàn)，時至4月17日，該縣環(huán)保局才發(fā)布十里春風鎮(zhèn)環(huán)評受理的公示。公示期為4月17日至4月28日。此后，該局又分別于5月2日、5月11日，相繼發(fā)布了環(huán)評審批意見和辦結的公示，批文為興環(huán)審字【2018】第22號。

此外，記者在審批窗口現(xiàn)場了解到，時至8月6日，該縣行政審批局辦事窗口才受理了該項目施工許可證申請材料，且尚未進行辦理。

當下，環(huán)保工作依舊嚴峻、環(huán)評審批日趨嚴格，而在環(huán)評未被受理、能否獲批更是未知之際，該項目卻早已開工。對此，記者聯(lián)系中冶置業(yè)方面請求采訪，但一直未獲回復。

緊鄰首都水源地保護區(qū)

在十里春風鎮(zhèn)項目施工現(xiàn)場，記者看到，南、北兩個工程內均機器運轉，工人忙碌，施工路面被積土覆蓋，不時會有一輛大型貨車或水泥攪拌車進出其中，濺得塵土飛揚。

環(huán)評未批復即已開工建設，在當前的施工階段，道路上的積土、車輛路過濺起的塵又能否按照環(huán)評要求進行有效的防護措施也成為外界關注的焦點，主要在于，項目緊鄰的清水河，正是北京水源地密云水庫的三級水源保護區(qū)。

據了解，興隆縣年均降雨量740毫米，是華北地區(qū)降水最豐沛的地區(qū)之一，且地處京津上風上水，是京津冀重要的水源涵養(yǎng)功能區(qū)。興隆境內有18條主要河流，其中清水河是密云水庫的三級水源保護區(qū)。

據項目環(huán)評報告表顯示，其施工期保護目標為安營寨村居民區(qū)、大柳樹溝村居民區(qū)及清水河。為降低施工揚塵對環(huán)境的污染，施工期內將采取的防塵、抑塵措施包括施工現(xiàn)場出入口和場內主要道路、加工區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)應混凝土硬化，硬化后的地面應清掃整潔無浮塵、積土，嚴禁使用其他軟質材料鋪設等。

值得注意的是，環(huán)評報告表指出，作為其保護目標之一、緊鄰施工現(xiàn)場的清水河，屬潮河三級支流，發(fā)源于霧靈山，流經劉寨子、苗耳洞一帶入密云縣境。本項目建設地址屬于清水河墻子路斷面，執(zhí)行《地表水環(huán)境質量標準》(GB3838-2002)Ⅱ類標準。

記者查詢相關資料發(fā)現(xiàn)，依據地表水水域環(huán)境功能和保護目標劃分，Ⅱ類標準主要適用于集中式生活飲用水地表水源地一級保護區(qū)、珍稀水生生物棲息地、魚蝦類產卵場、仔稚幼魚的索餌場等。而清水河實為北京市最重要的飲用水源供應地密云水庫的上游，長期以來，興隆縣執(zhí)行“水十條”“河長制”等多個機制，以推進清水河流域水環(huán)境治理工作。

北京大學法學院教授姜明安告訴記者，繼十八大報告將生態(tài)文明建設納入“五位一體”總體布局后，今年的憲法修改中，更是將“生態(tài)文明”寫入憲法，生態(tài)文明建設必須要與經濟建設放在同等地位。該縣“特事特辦”的文件，無論是自己制定的還是上級機關批復的，都不能以犧牲環(huán)境為代價，這是在走“先污染后治理”的老路子。

中冶代建新政府大樓？

在興隆新城營銷中心，記者看到，展示的項目區(qū)位圖中，位于營銷中心馬路對面區(qū)域被標記為“興隆縣政府(新)”。銷售人員表示，該項目將建設興隆縣政府辦公大樓新址。

“規(guī)劃的政務中心，就是以后的新政府辦公大樓。”銷售人員告訴記者。當記者追問是否僅為某種便民服務中心或行政審批中心等機構時，其再次確認，“不是，就是新的政府辦公大樓。”

記者查詢到的多個興隆新城推廣信息也指出，中冶置業(yè)與興隆縣政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，興隆縣政府將遷至項目，同時規(guī)劃建設城市政務廳、圖書館、展覽館、文化館等城市人文配套。此外，該項目的環(huán)評報告中同樣顯示，主要建設住宅、商業(yè)街、營銷中心、酒店、行政中心等內容。

“當時的協(xié)議中，有一項就是把縣政府遷過來。政府不出一分錢，中冶置業(yè)直接出錢蓋好了，政府搬過來。如果你有朋友在興隆縣政府上班，盡管打聽，全都知道。”上述銷售人員表示。

企業(yè)出資代建政府辦公大樓，如果屬實，其是否屬于市政工程?土地又將如何供應?此外，根據原國土部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《限制用地項目目錄(2012本)》規(guī)定，地、縣級黨政機關直屬單位新建辦公樓項目，須經地級人民政府批準。這一情況，又是否經過了承德市政府的批準?

但記者多次致電致函承德市政府辦公室、興隆縣委宣傳部，對方均未回復置評請求。記者采訪的多位興隆縣政府職能人員,不是表示沒聽說過新政府大樓，就是聽說過但表示無法確認。

值得一提的是，2013年7月，中央辦公廳、國務院辦公廳曾聯(lián)合發(fā)布《關于黨政機關停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，明確規(guī)定自通知印發(fā)之日起，5年內，各級黨政機關一律不得以任何形式和理由新建樓堂館所。其中指出，嚴禁以“學院”“中心”等名義建設樓堂館所。嚴禁接受任何形式的贊助建設和捐贈建設，嚴禁借企業(yè)名義搞任何形式的合作建設、集資建設或專項建設。

對于“黨政機關樓堂館所”，該通知定義為包括使用財政性資金建設的黨政機關辦公用房、培訓中心，以及以“學院”“中心”等名義興建的具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設施或場所。

而時至今年7月，剛滿5年限期。對此，國家行政學院教授周紹朋指出，雖然已過規(guī)定時限，但無論是從加強黨的建設、反腐倡廉、繼續(xù)貫徹落實“八項規(guī)定”等要求，還是從當前應對貿易戰(zhàn)、及嚴峻的宏觀經濟形勢來看，仍不宜將過多資金用于樓堂館所的建設，建議對相關規(guī)定繼續(xù)加強明確。

銷售環(huán)節(jié)或涉違規(guī)

目前，興隆新城首開區(qū)紅石郡項目的部分住宅產品正在對外銷售。而除了“政府辦公大樓”這一銷售賣點外，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，其銷售行為或還存在多個違規(guī)行為。

“我們預計8月底進行二次開盤，現(xiàn)在交兩萬元誠意金可以先排號，等開盤的時候再通知您來選房。”銷售人員告訴記者，目前排號客戶已近300位，但是具體開盤時間及推出房源數(shù)量尚未確定，目前主要在推的是高層產品南區(qū)，尚未取得預售證。意向客戶在交費之后，會得到一份“中冶興隆新城·紅石郡項目排卡意向單”，此單將作為選房時的憑證。

記者看到，意向單上除了含有購房者姓名、身份證、意向房源等基本信息外，還含有申領人在領取此單時自愿交納誠意金，在項目開盤選房當天攜帶身份證、本單及選房定金選房等內容，并蓋有中冶名隆的公章。

事實上，早于2010年4月，住建部就曾發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房【2010】53號)，第一條即指出未取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

此外，面對記者的外地戶籍身份，紅石郡項目銷售人員則表示可以購房。據其介紹，開發(fā)商與第三方平臺合作，可幫助無購房資質的客戶在該縣補繳2018年1月至12月全年的社保，補齊之后的2019年1月即可進行網簽。“只需16000元，我們中冶置業(yè)就能幫您解決限購問題。”

而在去年5月，承德市政府發(fā)布《關于進一步強化調控措施穩(wěn)定全市房地產市場的通知》(承市政字【2017】40號)，規(guī)定在包括興隆縣等多個區(qū)、縣范圍內購房，非本市戶籍居民家庭需提供本市一年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明。補繳則不得作為購房有效憑證。

限購政策下，外地戶籍為何依然能夠操作購買?對于記者的疑問，上述銷售人員則解釋稱，“我們很多客戶都是中冶置業(yè)找了當?shù)氐谌焦窘o操作的。中冶是央企，這個是沒有問題的。”

隨后，銷售人員向記者提供了合作平臺負責人的聯(lián)系方式。該負責人表示，“上面有明文規(guī)定，不承認補繳證明。但是，我們雖然給您補繳了過去幾個月的社保，出具的卻是1月到12月順繳的證明，不會顯示補繳痕跡。”

而面對是否存在風險的質疑，該負責人更是直言，“什么叫限購政策，就是限制外地人購房的，如果查的話肯定能查出來，但是我們這樣做肯定沒問題，政府也是睜一只眼閉一只眼。”

土地指標趨緊萬畝土地指標從何而來？

在十里春風鎮(zhèn)項目施工現(xiàn)場周邊，記者看到了大片的村莊，村民們還在日?；顒?。據了解，該村即為二道河村，大隊下設安營寨、大柳樹溝等生產隊，目前幾個生產隊均處于房屋拆遷階段。

“他們(指施工方)蓋房子的地方以前都是我們幾個生產隊的農用地，早就被征收了，給了補償款的40%。剩下60%等房屋拆遷后再給，這幾天就讓簽字確認呢。”二道河村一位村民7月初時告訴記者。

在該村一間房屋外墻上，記者看到了張貼的一則“六道河鎮(zhèn)二道河村拆遷工作公告”，公告顯示，自2018年7月6日起，啟動“長城十里春風鎮(zhèn)”項目區(qū)內的房屋拆遷工作。對被拆遷戶的房屋置換面積進行核算，對房屋裝修及附屬物的貨幣補償進行最終認定和清算，與被拆遷戶簽訂分戶補償確認單。

其中，公告還提出，簽訂補償確認單后，會對該戶下達房屋拆遷通知單，15日內或16～30日內完成拆除工作的，將分別獎勵3萬元/戶或2萬元/戶。30日后拆除的則不獎勵。等拆除工作驗收合格后，5個工作日內向被拆遷戶發(fā)放全部尾款。

但是，多位村民卻告訴記者，目前已簽訂補償確認單的村民并不多，“聽說安置房要到2019年底才能蓋好。房子拆了之后只能去租房住，還是再等等吧。”

興隆新城項目所處的紅石砬村同樣在進行房屋拆遷工作。在項目營銷中心向東不遠處，坐落著數(shù)十間房屋，一位村民向記者介紹，該村大部分村民已經搬遷，余下十幾家大戶尚未完成清算。而記者對比項目沙盤發(fā)現(xiàn)，此處亦被納入規(guī)劃之中。

項目區(qū)內仍有大量房屋未被拆遷，完成收儲尚需時日，宣稱占地12000畝的興隆新城實際情況又是怎樣?

記者通過查詢自然資源部土地市場網、中國土地市場網等平臺，粗略統(tǒng)計后卻發(fā)現(xiàn)，中冶置業(yè)分別于2017年11月、2018年7月受得合計21宗、約61.9公頃(約928.5畝)的商服、商品住房用地。地塊位于興隆鎮(zhèn)紅石砬村、南土門村范圍內，土地來源為新增建設用地，供地方式為招標出讓。而記者獲得的興隆新城項目環(huán)評報告顯示，項目總占地面積為752454.09平方米(約1128.681畝)。

如此看來，目前興隆新城項目并非宣稱的萬畝大盤，實際占地面積尚且相差十倍有余。而在未來，面對規(guī)劃區(qū)域內尚未收儲的土地，中冶置業(yè)能否在招拍掛環(huán)節(jié)如愿受讓，同樣未知。

“國土部門征地不是給哪家開發(fā)商征的。只有到土地供應的時候，通過招拍掛，哪家開發(fā)商競拍取得地塊使用權，才算是哪家開發(fā)商的土地。”多位熟悉土地出讓流程的人士告訴記者，通常而言,土地不可能通過某種協(xié)議定向轉給開發(fā)商，否則就會違背土地招拍掛要求。該項目區(qū)內部分土地還沒有正式收儲并轉為國有土地，隨后還有招拍掛或招標環(huán)節(jié)，所以開發(fā)商目前行為可能涉嫌虛假宣傳。

值得一提的是，該縣國土資源局曾在2017年工作總結中稱，及時組卷報批建設用地，為中冶置業(yè)等重點項目提供了用地保障;在建設用地收儲工作中，及時為中冶置業(yè)等重點建設項目土地順利出讓奠定基礎，確保了重點項目征占拆遷工作順利進行。

一方面，土地收儲工作進展緩慢，另一方面，有限的建設用地指標，也使興隆縣在為重點項目提供土地中更顯棘手。

2014年，承德市委、市政府發(fā)布《關于加快京津冀水源涵養(yǎng)功能區(qū)建設的若干意見》指出，到2020年，劃定生態(tài)保護紅線，基本形成符合主體功能定位的開發(fā)格局，并計劃將興隆縣創(chuàng)建成國家級生態(tài)縣。

2017年，興隆縣入選“全國森林旅游示范縣”,據彼時多家媒體報道，該縣林業(yè)局負責人介紹稱，興隆縣實行資源建設與保護并重的原則。全縣總面積的79%規(guī)劃為保護林地，總面積的60%以上劃定為生態(tài)保護紅線區(qū)。

興隆縣2017年土地利用總體規(guī)劃(2010～2020年)修改方案進一步顯示，規(guī)劃修改后，至2020年目標年，該縣總面積為311645.69公頃，林地一項即占總面積的54.43%。建設用地規(guī)模為8935.91公頃，占全縣總面積的2.87%，其中的新增建設用地規(guī)模僅為1360.24公頃。而在修改之前，該縣新增建設用地控制指標為1293.5733公頃，規(guī)劃實施至評估時點，剩余規(guī)模僅為632.8933公頃(約9493.395畝)。

此外，若根據建設用地空間管制分區(qū)，該縣允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)合計占全縣總面積比例僅為3.8636%，而限制建設區(qū)與禁止建設區(qū)合計占比達96.1364%。

據了解，限制建設區(qū)定義為，禁止城鎮(zhèn)和大型工礦建設、限制村莊和其他獨立建設、控制基礎設施建設，以農業(yè)發(fā)展為主的空間區(qū)域;禁止建設區(qū)定義為，以生態(tài)與環(huán)境保護空間為主導用途、禁止開展與主導功能不相符的各項建設的空間區(qū)域。如此看來，興隆縣未來新增建設用地的空間或許并不理想。

事實上，在2017年，因新增建設用地規(guī)模緊張，該縣國土資源局就曾提出，按照保近期、保急需的原則，將近期不用、偏僻零散的規(guī)模調出，調整到用地比較集中、近期急需用的區(qū)域。

對于規(guī)劃占地面積動輒成千、上萬畝的“雙子星”項目,如何解決本就“僧多肉少”的建設用地指標，或將是其面臨的一道難題。

“建設用地的空間管制分區(qū)，具有一定的超前性，既要預測建設用地的需求量，又要保證節(jié)約用地原則，使單位面積達到更多的投入產出比。”國家發(fā)展和改革委國土地區(qū)所研究員、原所長肖金成分析稱，空間分區(qū)的規(guī)劃一旦被批準，是要嚴格執(zhí)行的，特別是不能突破生態(tài)功能區(qū)的底線。但是，“政府既然在招商引資中，確認了重點項目的規(guī)劃，也說明能夠拿出來這么多的土地進行供應。”

北京大學政府管理學院副院長、中國地理學會副秘書長李國平則指出，在城市規(guī)劃中，會根據自然資源稟賦條件來確定相關的建設區(qū)域，從理論上講，肯定不能超標建設。“作為一個山區(qū)，提供大規(guī)劃的建設用地幾乎是不可能的。”(記者 夏晨翔 童海華)