碧桂園又怎么了？又見(jiàn)項(xiàng)目地基坍塌，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)下宇宙級(jí)房企問(wèn)題頻發(fā)

碧桂園又出事了，而且還是連著好幾樁!繼上海(樓盤)售樓處倒塌之后，碧桂園杭州(樓盤)項(xiàng)目地基近日直接坍塌，殃及附近居民;另一邊是某部開(kāi)誓師大會(huì)，集體喝雞血，令人驚嘆。

9000億債務(wù)壓頂，資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，高額負(fù)債下這家宇宙級(jí)房企去桿杠壓力倍增。自4月集團(tuán)加快“高周轉(zhuǎn)”政策推出以來(lái)，盡管銷售業(yè)績(jī)喜人，但工程質(zhì)量問(wèn)題和安全事故頻發(fā)讓各方對(duì)碧桂園的信心降至低谷。

杭州項(xiàng)目地基坍塌，200米大坑殃及周邊居民“我們這里都知道了，確實(shí)是碧桂園的項(xiàng)目出事了。有人說(shuō)是因?yàn)樾路肯迌r(jià)，賣不出高價(jià)，房企就偷工減料。”杭州蕭山一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向券商中國(guó)記者表示。

據(jù)微信公眾號(hào)“包郵區(qū)”消息，7月12日，杭州蕭山碧桂園前宸府項(xiàng)目邊上出現(xiàn)了一個(gè)大坑。當(dāng)天早上六點(diǎn)，已經(jīng)有人發(fā)現(xiàn)工地基坑坑壁上出現(xiàn)了裂痕;不到兩個(gè)小時(shí)，基坑邊緣路面塌陷。事故殃及前宸府旁邊居民樓，基坑的裂痕延伸到其地基，讓這棟三層小樓成了危房，十幾戶人家被疏散到賓館里。

更加令人擔(dān)憂，就在6月底，碧桂園上海一處售樓處剛剛發(fā)生過(guò)坍塌，造成一死9傷。據(jù)央視新聞，6月24日16:50分左右，上海奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)發(fā)生一起安全生產(chǎn)事故，一在建小區(qū)工地發(fā)生模架坍塌事故，目前已致1人死亡9人受傷。

據(jù)悉，發(fā)生坍塌的是位于上海市奉賢區(qū)海農(nóng)公路上的在建小區(qū)工地，目擊者稱：工地系碧桂園小區(qū)。當(dāng)?shù)匕脖O(jiān)部門介紹，發(fā)生坍塌的是一棟在建的售樓處樓房的6層層面，當(dāng)時(shí)，工人在6層做混凝土澆筑過(guò)程中，層面模架約300平米的范圍突然發(fā)生坍塌，導(dǎo)致多名工人被壓，現(xiàn)場(chǎng)工人隨即先期自救，并立即撥打報(bào)警電話求助。

漳州(樓盤)項(xiàng)目銷售喝雞血

這邊安全事故頻發(fā)，另一邊銷售人員瘋狂打雞血，甚至喝雞血……

昨日，網(wǎng)上有微博博主爆料，碧桂園名為御江府的樓盤召開(kāi)誓師大會(huì)，員工集體喝雞血打氣。

“高周轉(zhuǎn)”成關(guān)注焦點(diǎn)

碧桂園的“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。為進(jìn)一步追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，提高周轉(zhuǎn)速度，碧桂園在4月接連發(fā)布多個(gè)文件。

4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》;4月8日，碧桂園集團(tuán)專門開(kāi)了“高周轉(zhuǎn) ”專題會(huì)議;網(wǎng)上流傳出了《集團(tuán)“高周轉(zhuǎn)”專題會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。

據(jù)了解，在《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》中，碧桂園在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要求，所有三四五線城市項(xiàng)目必須采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，設(shè)計(jì)院接到營(yíng)銷戶配及設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)。除辦公場(chǎng)地在總部的區(qū)域外，其他區(qū)域不得回總部向主席匯報(bào)方案，該工作由設(shè)計(jì)院代為進(jìn)行。在投資決策工作上，為節(jié)省時(shí)間，原則上區(qū)域投資決策工作不允許到總部進(jìn)行匯報(bào)，須通過(guò)視頻方式與集團(tuán)投資決策中心溝通。

在《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》中，碧桂園明確集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉(zhuǎn)工作，大運(yùn)營(yíng)工作組組長(zhǎng)有經(jīng)濟(jì)決策權(quán)，人事任免權(quán)，可先新后奏，過(guò)程中不斷做好經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)及培訓(xùn)，不斷提高周轉(zhuǎn)速度和投資轉(zhuǎn)化率。

此外，為進(jìn)一步提速高周轉(zhuǎn)，碧桂園也出臺(tái)了新的針對(duì)三四五線城市項(xiàng)目總的獎(jiǎng)勵(lì)處罰辦法。辦法規(guī)定，項(xiàng)目摘牌到開(kāi)工超過(guò)40天，項(xiàng)目總將撤職。如項(xiàng)目摘牌即開(kāi)工，獎(jiǎng)項(xiàng)目總20萬(wàn)，每推遲1天，獎(jiǎng)勵(lì)遞減1萬(wàn)，20天開(kāi)工，獎(jiǎng)勵(lì)為0，第21天開(kāi)工罰款1萬(wàn)，逐天遞增，40天開(kāi)工，罰款20萬(wàn)，41天開(kāi)工即撤職。如果35天內(nèi)(含35天)展示區(qū)開(kāi)放，獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn);35天后開(kāi)放，不獎(jiǎng)不罰。開(kāi)工工期小于3個(gè)月獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn);3個(gè)月到4個(gè)月之間，獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn);4個(gè)月到5個(gè)月，不獎(jiǎng)不罰;5個(gè)月到6個(gè)月罰款10萬(wàn);6個(gè)月到7個(gè)月，罰款20萬(wàn);工期大于7個(gè)月，項(xiàng)目總撤職。

“客觀來(lái)講，碧桂園規(guī)模比較大，問(wèn)題容易放大。高周轉(zhuǎn)下的低質(zhì)量樓盤，這種現(xiàn)象其實(shí)在行業(yè)內(nèi)是比較多的，也是大家都質(zhì)疑的。從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)，碧桂園從來(lái)都不和高品質(zhì)沾邊，這一波還是抓住了三四線城市的改善型需求，一直給人感覺(jué)都是比較野蠻的模式。”有房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示。

“碧桂園的房子質(zhì)量是差很多，高周轉(zhuǎn)以后更加明顯，比萬(wàn)科其實(shí)也差不少。反正我是不會(huì)買碧桂園房子的。之前有朋友買了，收房后發(fā)現(xiàn)空調(diào)無(wú)法安裝，幸好趕緊賣掉了。”一位大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。“精耕細(xì)作的公司規(guī)模一般都不大。”

銷售額新高背后現(xiàn)高負(fù)債隱憂

如果單從銷售業(yè)績(jī)看，碧桂園的確增速驚人。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園5月銷售創(chuàng)歷史新高，當(dāng)月合約銷售金額為人民幣771.6億元，同比增長(zhǎng)92.6%，較前月環(huán)比增長(zhǎng)10.9%;合約銷售面積為790萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.7%。

2018年1-5月公司實(shí)現(xiàn)銷售3346.8億元，銷售面積3529萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)37%、29.4%。5月單月公司實(shí)現(xiàn)銷售771.6億元，銷售面積790萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)92.6%、67.7%，5月單月銷售均價(jià)9767元/平米，同比增長(zhǎng)14.8%。低線城市市場(chǎng)的高景氣帶動(dòng)公司銷售保持高增速，2017年公司銷售中來(lái)自三四線項(xiàng)目占比約為58%，2018年前四個(gè)月分別為70%、68%、71%、66%。在港股房企中，碧桂園年內(nèi)銷售額率先突破3000億關(guān)口，緊隨其后的是中國(guó)恒大和萬(wàn)科地產(chǎn)，累計(jì)銷售也已突破2000億。

對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)反差會(huì)更加明顯。2018年1-5月全國(guó)商品房銷售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速較1-4月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。1-5月商品房累計(jì)銷售額48778億元，同比增長(zhǎng)11.8%，較1-4月累計(jì)同比擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)。

然而，高額銷售增長(zhǎng)背后卻是碧桂園節(jié)節(jié)攀升的負(fù)債水平，在經(jīng)濟(jì)去杠桿大環(huán)境下，這樣的情況令人多少有些擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，碧桂園總資產(chǎn)為10496.69億元，總負(fù)債為9330.57億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%。

金融去杠桿背景下，融資成本上升，高負(fù)債對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都會(huì)有不小資金壓力，即便是宇宙級(jí)房企。2017年12月15日，上交所披露了碧桂園公司債的募集說(shuō)明書(shū)：發(fā)行總額不超過(guò)200億元(含)。其中150億元擬用于長(zhǎng)租項(xiàng)目，剩余用于償還銀行貸款。不過(guò)，5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項(xiàng)目曾被更改為“中止”狀態(tài)。

而從碧桂園的股價(jià)走勢(shì)圖上，也可以看到，這家去年一路走牛的內(nèi)房股近三個(gè)連續(xù)下跌，自年初高點(diǎn)跌幅已經(jīng)超過(guò)30%。