房地產(chǎn)銷售亂象：多地開發(fā)商"渾水摸魚" 號頭費、捆綁銷售屢禁不止

“開發(fā)商‘洗盤’普遍，而且手法多樣比較隱蔽，讓我們這些剛需購房者很無奈。”記者近期在全國多個熱點城市調(diào)查獲悉，一些打算買房的年輕人抱怨，一道看不見的門檻擋在他們的前面，開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象讓剛需購房者很受傷。

在中央強調(diào)“房住不炒”理念以及各地房地產(chǎn)調(diào)控組合拳下，多個熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。與此同時，在個別城市也出現(xiàn)了一些熱門樓盤開發(fā)商對于購房者“挑肥揀瘦”的問題，比如全款客戶優(yōu)先、關(guān)系戶優(yōu)先，一些樓盤還曲線收取號頭費，捆綁銷售等亂象屢禁不止，亟待加強治理。

開發(fā)商對購房者“挑肥揀瘦”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些熱點城市熱銷樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商對于購房者“挑肥揀瘦”，比如，優(yōu)先全款客戶、優(yōu)先關(guān)系戶等，部分剛需群體買房難的反應(yīng)強烈。

記者以普通購房者在合肥云谷售樓處走訪時，一名客戶經(jīng)理說，預(yù)計最近一兩個月云谷有200多套房源推出，預(yù)約登記的人數(shù)已是房源兩倍之多，首付比例越高的，越容易買到。“上一次80套新房，3分鐘不到賣完，而且全部一次性全款付清，”他說。

“包括云谷在內(nèi)，合肥多個樓盤最近都在‘洗盤’，”一名房地產(chǎn)中介人員說，客戶經(jīng)理在接待購房者時詢問幾成首付，熱門樓盤預(yù)約人數(shù)普遍超過新房數(shù)量，售樓處會按照首付多少來決定通知順序，首付低的，就篩選掉不通知了。

在福州四月份開盤的中庚香開長龍樓盤，置業(yè)顧問說，此次推出房源兩百套左右，每平方米價格4萬左右，最低首付五成，“開盤時，我們先通知關(guān)系戶和全款購房客戶提前選房。首付低沒有資格買房。”當(dāng)記者了解到，該項目后期還會推出新房源，記者提出想看樣板房時，該置業(yè)顧問說，需要在銀行卡上存兩百萬，驗資證明具有購房實力后才能看樣板房。

針對開發(fā)商拒絕購房者公積金貸款現(xiàn)象，近期，合肥、福州、武漢等多地出臺規(guī)定，加大拒絕公積金貸款懲處力度等，保障購房者使用公積金貸款。盡管如此，在一些地方開發(fā)商拒絕按揭貸款的做法依然普遍。多名合肥市民反映，濱湖區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等多個熱點樓盤都“挑肥揀瘦”，很多新樓盤要求全款優(yōu)先，讓很多可享受首套購房三成首付的剛需購房者很無奈。

一名郭姓女士告訴記者，她從學(xué)校畢業(yè)3年了，作為一名剛需購房者，原本是可以享受首套房三成首付的，但她從今年初看房看到現(xiàn)在跑了很多樓盤，花了四五個月的時間看房咨詢，發(fā)現(xiàn)自己想用三成首付按揭買房幾乎是不可能的。

“說起來買房這個事，就覺得很心酸，很無奈，”她說，自己最中意的房子是濱湖新區(qū)的一個新樓盤，看的次數(shù)最多，關(guān)注的時間也最長，并且已經(jīng)交了10萬元給售樓處作為認(rèn)籌資金，但是，該售樓處連續(xù)開盤放出了2批房源，自己都沒能買到。在2月份的一次開盤中，她沒能買到，下了決心要在一個月之后的開盤放號時買到。但是，第二次開盤放號的前一天，客戶經(jīng)理通知了全款客戶優(yōu)先選房，首付6成的客戶在第二天參與搖號購房，而她和男朋友的錢再加上從雙方父母處贊助的，最多也只夠支付5成首付，連參與搖號的機會都沒有了，直接被淘汰出局。由于擔(dān)心房價上漲，她和男友不敢再盯著這個熱門樓盤，不得不去了其他樓盤購房。

對類似拒絕按揭貸款的行為，房地產(chǎn)監(jiān)管部門已經(jīng)有明確要求，但是依然有開發(fā)商屢闖紅線。早在去年底，合肥市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金繳存人使用住房公積金貸款購房的通告》，要求在合肥本市行政區(qū)域內(nèi)，從事商品房開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在銷售商品房時，不得拒絕符合住房公積金貸款資格的繳存人使用住房公積金貸款購房。

就在上個月，合肥市有兩家房地產(chǎn)企業(yè)因為拒絕住房公積金貸款購房，被通報批評，并被責(zé)令限期改正。

合肥市房地產(chǎn)監(jiān)督部門查實，建發(fā)房地產(chǎn)集團合肥有限公司開發(fā)建設(shè)的“雍龍府”項目和安徽融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“觀瀾花園”項目，在銷售過程中，拒絕符合住房公積金貸款資格的購房人使用住房公積金貸款購房。該行為違反了《關(guān)于維護住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》實施意見等相關(guān)規(guī)定，侵害了購房人的合法權(quán)益，造成了惡劣影響。

經(jīng)研究決定，合肥市房地產(chǎn)管理局和合肥市住房公積金管理中心近日聯(lián)合發(fā)布通告，對上述兩家房地產(chǎn)企業(yè)通報批評，責(zé)令限期改正，并要求企業(yè)對主管人員和其他直接責(zé)任人給予處分。

價外加價屢禁不止 號頭費暗度陳倉

號頭費已被房地產(chǎn)監(jiān)管部門多次明令禁止，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些熱點城市，部分熱點樓盤交易過程中的號頭費、捆綁銷售等亂象，依然猖獗。

在福州，多位房地產(chǎn)中介人員說，剛需客要得到熱門樓盤的選房機會，有時需要綁車位、綁裝修等其他方式，多支付一部分“拿不到桌面上的”的錢款。在3月開盤的福州三盛托斯卡納樓盤，置業(yè)顧問說，房源多是帶精裝修的，裝修款每平方米三千多元需要一次性付清。

在福州3月開盤的首開中庚·香開連天樓盤，備案價在26000-27000每平方米左右，置業(yè)顧問卻表示要加4000每平方米的精裝，且要綁定30多萬的車位。裝修款和車位款要一次性付清，最后的銷售價格每平方米超過三萬，成功躲避價格監(jiān)管。

在福州近期開盤的福晟錢隆尚品，購房者陳先生介紹說，樓盤要簽兩份合同，一份是毛坯房一份是裝修款。毛坯房要交首付50%，精裝修大約4000元每平方米，簽合同一次性付清，并且項目不愿意接受公積金貸款。

隱蔽的號頭費。合肥市一名房產(chǎn)中介人員告訴記者，購房者額外給中介一筆號頭費，中介可憑借特殊關(guān)系拿到房號，一個樓盤120平方米左右的戶型，號頭費為14萬;90平方米左右的，號頭費為7萬。他可以帶領(lǐng)購房者前往售樓處，在與開發(fā)商簽了購房合同后，再繳納號頭費。但是，號頭費是不能開具發(fā)票、不打收據(jù)的。

一名李姓購房者告訴記者，她看過一些熱門新樓盤，盡管這些樓盤都在合肥市物價局商品房明碼標(biāo)價網(wǎng)站上可以查到備案價格，但是實際上用這些價格買到的可能性很低，有的是需要額外支付一筆號頭費，有的是需要綁定裝修、車位等，有的樓盤售樓處客戶經(jīng)理對前來咨詢的客戶極為冷淡、愛理不理，因為該樓盤將新房給了營銷公司，由營銷公司每平方米加價1000元甚至更多賣出去，然后兩者再進行分成。

“要么你愿意多花錢，要么你有特別硬的關(guān)系，比如地方政府領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)企業(yè)高管等，否則想買到這些樓盤的房子基本沒可能，”李女士說。

類似的購房者經(jīng)歷，記者采訪到的在合肥經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、包河區(qū)等區(qū)域的購房者也多有反映，頗具代表性、典型性。

杭州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在公證搖號政策出臺前，杭州不少限價項目存在倒賣房號、變相收取茶水費等暗箱操作現(xiàn)象。“一些房企內(nèi)部的管理層甚至員工內(nèi)定房源加價轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，時有發(fā)生。”

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，一些熱點城市嚴(yán)控新項目預(yù)售證審批，同時嚴(yán)控網(wǎng)簽和備案，強調(diào)有序備案，導(dǎo)致一些已成交的房源無法備案。

多地房地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限價令和有序備案下，一些高價樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價格低的低端項目要網(wǎng)簽時，將高低項目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價格也不會過高。

精細(xì)化調(diào)控需加快

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對于一些熱點城市的銷售亂象，尤其是部分開發(fā)商提高購房門檻“洗盤”等問題，調(diào)控需要進一步深化，精準(zhǔn)監(jiān)管和治理。

對于一些熱點城市的銷售亂象，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是一些熱點城市樓市供小于求，特別是被限價的預(yù)售房源，供需關(guān)系十分緊張。其次，在去杠桿的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流告急，所以通過“洗盤”等方式提高資金回籠效率。

熱點城市普遍存在庫存不足的情況，潛在購房需求很強烈。“這個時候如果政策層面不關(guān)注，有限的房源會繼續(xù)被搶購，進而形成價格上漲的市場印象，所以政策必須精準(zhǔn)管控。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，熱點城市、熱點區(qū)域商品房要加快供應(yīng)速度，建議加快項目預(yù)售證審批速度，同時增加住宅用地供應(yīng)。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長郭紅兵認(rèn)為，針對房地產(chǎn)市場的新變化，建議盡快研究制定針對性措施，比如新盤預(yù)約人數(shù)多于房源時，必須強制開發(fā)商采取公證搖號方式，避免暗箱操作。同時，建議對搖號者身份進行分類，按照首套剛需購房、改善型需求購房、投資性購房的先后順序參與搖號。

專家認(rèn)為，為了控制商品房均價超過限額，一些熱點城市的房地產(chǎn)主管部門對商品房網(wǎng)簽備案采取嚴(yán)格控制的方式，對部分新開盤房源推遲備案時間，尤其是一些會大幅拉高當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r的高價商品房，短則拖延兩三個月，長則半年以上，但是，這種拖延網(wǎng)簽備案的做法，會使得開發(fā)商與購房者的購房合同無法具有正式的法律效應(yīng)，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法獲得購房者通過按揭貸款方式的購房資金，這對當(dāng)下急需補充資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，備受煎熬。

當(dāng)前，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)銀根收緊，盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售很火爆，但是并不能立即拿到現(xiàn)金，之所以如此，是因為有的銀行對個人按揭貸款遲遲不通過審批，有的按揭貸款即使審批通過了，資金也遲遲沒有打到房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶上。這樣必然會抬升房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。一方面是個人按揭貸款遲遲無法到賬，另一方面是房地產(chǎn)現(xiàn)金流高度緊張，資金成本急劇上升，多方因素共同推動下，房地產(chǎn)企業(yè)各種“洗盤”手法屢禁不絕。

“盡管樓盤賣得很火，但是按揭貸款遲遲無法到賬，”一名房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)訴苦說，在某個地方城商行有按揭貸款待放款近2000萬元，未審批的按揭貸款近500萬元，在另一家全國性商業(yè)銀行的額度更大，待放款的按揭貸款額度近4000萬元，遲遲未審批的額度有7000多萬元。

近日，一些熱點城市加碼調(diào)控，3月份以來已有武漢、杭州、西安等城市宣布“搖號購房”，武漢、長沙等地還明確剛需優(yōu)先搖號選房。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等熱點城市陸續(xù)公布“搖號購房”通知。

浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民表示，搖號售房公開透明，可以打擊炒房賣號、捆綁搭售等違規(guī)行為。此舉相當(dāng)于政府依法限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以營利為目的的違規(guī)銷售行為，維護購房者的合法權(quán)益。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷表示，在一些熱點城市，由于新房供應(yīng)不足，一手房和二手房房價倒掛，有購房資格的改善型購房者變身投資客，利用限價監(jiān)管套利，助長了投機風(fēng)氣。他建議，未來應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區(qū)間，減少投資投機的監(jiān)管套利。

福建省近日出臺《關(guān)于加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，明確實施片區(qū)調(diào)控，按照“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價、調(diào)控有手段”的要求，加快構(gòu)建科學(xué)的房價控制體系，實施房地產(chǎn)市場調(diào)控。明確加強片區(qū)住房價格監(jiān)管，防變相漲價。以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價為基準(zhǔn)，按照片區(qū)控價目標(biāo)，合理確定年度、月度新建商品住房價格控制目標(biāo)，并將車位車庫價格、精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，以防變相漲價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格備案要求，銷售價格超過備案價格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋預(yù)售價必須“一房一價”“明碼標(biāo)價”，讓房價公開、透明是房屋預(yù)售價格制度的作用之一。此外，要加強監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象。(記者 程士華 董建國)