房地產(chǎn)市場拐點隱現(xiàn) 下半年可能向下調(diào)整

5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期LPR報價。與居民房貸利率密切相關(guān)的5年期以上LPR為4.65%，已連續(xù)13個月未變。而根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院、貝殼研究院等19日和20日最新發(fā)布的監(jiān)測報告，多個主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款周期延長。

2021年以來，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機構(gòu)、中介等多方。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進一步收緊的壓力，預(yù)計房貸利率繼續(xù)上調(diào)，帶動市場量價進一步調(diào)整。

部分地區(qū)房貸利率環(huán)比上漲

放款周期拉長

5月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續(xù)13個月保持不變。

“若接下來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調(diào)的可能。”談及主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價，東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

實際上，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院、貝殼研究院等最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，多個城市的房貸利率已經(jīng)較此前明顯提升。

貝殼研究院20日發(fā)布重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，5月貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個基點。

廣州、深圳地區(qū)房貸“漲價”明顯。記者了解到，建行深圳市分行5月上旬下發(fā)調(diào)整房貸利率的通知。首套房貸款利率執(zhí)行5.10%，二套房貸執(zhí)行5.60%，相比之前分別上調(diào)15個基點和35個基點。為了體現(xiàn)對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數(shù)據(jù)研究院報告稱，其他銀行在短暫觀望后也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

融360大數(shù)據(jù)研究院報告指出，4月底至5月初，廣州地區(qū)包括國有大行在內(nèi)的多家銀行，再度上調(diào)房貸利率。首套房貸利率調(diào)整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調(diào)10個基點。

與房貸“漲價”同步的是部分地區(qū)銀行房貸額度進一步收緊，放款周期進一步拉長。記者了解到，廣東金融機構(gòu)對個人房貸額度增幅和增量都在嚴格控制，對二手房個人住房貸款審核放款更為嚴格，很多銀行施行“舊還新貸”，用提前還款的額度來發(fā)放二手房貸款，盡量減少新增房貸。

“5月在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調(diào)房貸利率;房貸“加息”帶來5月二手房市場成交平穩(wěn)回調(diào)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長，導(dǎo)致二手房成交活躍度降低。

涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊

利率上行仍有空間

2021年以來，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機構(gòu)、中介等多方：1月起，一線城市嚴查經(jīng)營貸違規(guī)入樓市，3月銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門則聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，全面“圍堵”個人違規(guī)挪用經(jīng)營貸購房行為;涉嫌違規(guī)炒房機構(gòu)“深房理”日前被深圳七部門聯(lián)合調(diào)查;多地開展的房地產(chǎn)市場專項整治也將個人違規(guī)使用信貸資金等列為專項整治重點。

金融監(jiān)管部門的多張罰單也涉及銀行違規(guī)輸血房地產(chǎn)企業(yè)的行為?！督?jīng)濟參考報》記者以“土地、房地產(chǎn)”等關(guān)鍵詞在銀保監(jiān)會網(wǎng)站進行搜索，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年以來，銀保監(jiān)局本級開出的罰單共計47張。僅3月以來，罰單就達29張，罰款總額達6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關(guān)的違規(guī)行為。

業(yè)內(nèi)人士表示，嚴監(jiān)管背景下，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進一步收緊的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區(qū)間下降至正常區(qū)間的上沿。央行數(shù)據(jù)也顯示，住房類貸款增速放緩。今年3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上年同期低1.4個百分點。

王青表示，3月居民個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.37%，比去年年底上行4個基點。“我們判斷，在今年‘有保有壓’的結(jié)構(gòu)性信貸政策下，未來房地產(chǎn)信貸環(huán)境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。”

房地產(chǎn)市場拐點隱現(xiàn)

下半年可能向下調(diào)整

沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。從整體來看，百城房價同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致，這意味著，隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的下降，預(yù)計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房價指數(shù)同比漲幅將收窄。

的確，從近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)來看，前4月商品房銷售規(guī)模、開發(fā)投資額較2019年增長19.5%和17.6%。但各地區(qū)銷售表現(xiàn)分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標(biāo)分別環(huán)比出現(xiàn)下降23%和7%。同時，二手住房已有明顯降溫跡象。

對此，許小樂表示，2020年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮，本質(zhì)上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬松流動性之下的短期應(yīng)激反應(yīng)，顯然不可持續(xù)。當(dāng)前中央政策正在引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變，倒逼地方政府降低對房地產(chǎn)的依賴，并通過調(diào)控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策回歸常態(tài)，這些都代表著房地產(chǎn)市場的資本紅利時代將結(jié)束。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“三條紅線”政策下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對后續(xù)開工、拿地均有不利影響。預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將繼續(xù)回落，全年增速呈現(xiàn)“前高后緩”的走勢。(記者 張莫 梁倩 孟盈如)

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