廣州荔灣老城區(qū)名校云集 但學(xué)位房價(jià)格比天河越秀要低

進(jìn)入4月，距離小學(xué)報(bào)名時(shí)間越來越近。在廣州各大區(qū)域中，同樣是會(huì)聚了眾名校資源的荔灣區(qū)，由于不少學(xué)位房價(jià)比天河和越秀都要低一些，因此一直備受家長們關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，雖然學(xué)位房價(jià)格普遍不低，不過，一些小戶型依然是200萬元出頭就能“上車”。

西關(guān)板塊名校最多 樓價(jià)相對也高

樂賢坊小學(xué)、西關(guān)培正小學(xué)和蔣光鼐紀(jì)念小學(xué)均是西關(guān)板塊內(nèi)的名校。據(jù)中原地產(chǎn)龍津西路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理張虎介紹，對口樂賢坊小學(xué)的樓盤主要有貴賢上品、龍津華府、世紀(jì)廣場和文昌雅居。目前貴賢上品均價(jià)約6.2萬元/m2，龍津華府均價(jià)約為5.8萬元/m2，世紀(jì)廣場均價(jià)約4.8萬元/m2，文昌雅居均價(jià)5萬元/m2，與去年第四季度相比價(jià)格平穩(wěn)。張虎指出，在這些樓盤中，買家較為青睞貴賢上品，因?yàn)樵摌潜P樓齡新，環(huán)境較為安靜，而且靠近樂賢坊小學(xué)。此外，龍津華府也頗受追捧，但現(xiàn)時(shí)這兩個(gè)樓盤的房源供應(yīng)較少，目前，貴賢上品有一套約51平方米小兩房高層單位正在放售，東南向，總價(jià)約306萬，該單位是回遷房，業(yè)主要求一次性支付。而在龍津華府則有一套約112.91平方米的三房高層單位正在放售，業(yè)主要求連同車位一并出售，車位約12平方米，總售價(jià)約670萬元。

中原地產(chǎn)恒寶分行營業(yè)經(jīng)理羅志清表示，華貴路路段有部分散盤對口樂賢坊小學(xué)學(xué)位，多是樓梯物業(yè)，高層一般低于3萬元/m2，低層價(jià)格則超過3萬元/m2，但目前盤源供應(yīng)不足。至于西關(guān)培正小學(xué)和蔣光鼐紀(jì)念小學(xué)，中原羅志清介紹，對口西關(guān)培正小學(xué)學(xué)位的樓盤有穗文大廈和寶華豪庭，穗文大廈的均價(jià)約3.5萬~4萬元/m2，寶華豪庭的均價(jià)約3.8萬~4.2萬元/m2，另外周邊亦有散盤，例如如意坊一帶，散盤多為樓梯物業(yè)，低層的均價(jià)約為3萬元/m2，高層則約為2.5萬元/m2，價(jià)格與2017年第四季度基本持平。羅志清表示，該區(qū)域面積在50~60平方米之間的樓梯小兩房和低層兩房較為熱門，目前在如意坊有76平方米的一套樓梯中層兩房放售，南向可改三房，總價(jià)230萬元。

而對口蔣光鼐紀(jì)念小學(xué)的則有恒寶華庭、逢源新城市、文昌閣等樓盤，中原羅志清表示，恒寶華庭均價(jià)在4.8萬~5.2萬元/m2，逢源新城市的均價(jià)在4.5萬~4.8萬元/m2，文昌閣的均價(jià)約4.5萬元/m2，價(jià)格與上年第四季度持平，目前放盤量充足，現(xiàn)正有一套恒寶華庭的68平方米中層兩房放售，南向可望花園，總價(jià)約355萬元。

龍津、環(huán)市西板塊400萬左右能入手

中原地產(chǎn)康王路分行營業(yè)經(jīng)理陳立軍介紹，對口西關(guān)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位樓盤主要有安富花園、荔晴居及六甫水腳。安富花園的均價(jià)約為4.5萬~4.6萬元/m2，荔晴居的均價(jià)約4.8萬~5萬元/m2，價(jià)格與去年第四季度相比變化不大，但總體放盤量較少。安富花園放盤較多的是115平方米的三房，荔晴居是66平方米及78平方米的房源，其中以荔晴居66平方米的兩房較受青睞?，F(xiàn)時(shí)安富花園有一套84平方米的東北向兩房和一套103平方米三房放售，前者總價(jià)約400萬元，后者總價(jià)約為510萬元。而對口該小學(xué)的樓梯樓物業(yè)則有六甫水腳，價(jià)格約為3.6萬元/m2，目前放售房源甚少，主要集中在60~70平方米的小兩房單位。

在環(huán)市西板塊內(nèi)，對應(yīng)入讀協(xié)和小學(xué)學(xué)位的樓盤有華業(yè)里小區(qū)、荔新大廈、大崗元社區(qū)、南京路小區(qū)、橋蔭坊等。中原地產(chǎn)環(huán)市西路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理張文田介紹，該板塊內(nèi)的樓盤價(jià)格大多在3萬元/m2以上，其中大崗元社區(qū)和華業(yè)里小區(qū)較為熱門，但盤源相當(dāng)緊缺，目前的市場均價(jià)分別是3.3萬~3.5萬元/m2和3.6萬~3.7萬元/m2，價(jià)格與去年第四季度相比基本持平。張文田表示，有加裝電梯計(jì)劃的荔新大廈和已經(jīng)加裝完電梯的南京路小區(qū)較受買家喜愛，價(jià)格均在4.8萬~5萬元/m2之間，現(xiàn)正有一套荔新大廈73平方米的三房放售，總價(jià)約340萬元，另有南京路小區(qū)37平方米的小兩房，售價(jià)約185萬元。張文田指出，40~60平方米的兩房較受買家喜愛，但目前放盤量相對較少。

芳村板塊200萬出頭可選小兩房

康有為紀(jì)念小學(xué)、芳村小學(xué)和合興苑小學(xué)均是芳村板塊中熱門的省一級(jí)小學(xué)。中原地產(chǎn)怡芳苑分行營業(yè)經(jīng)理朱天鵬介紹，在對口康有為紀(jì)念小學(xué)的樓盤中，以恒荔灣畔和怡芳苑最為熱銷。恒荔灣畔是電梯樓物業(yè)，均價(jià)約為4.8萬~5萬元/m2，放售盤源大多是100平方米以上的三房，現(xiàn)正有一套面積107平方米的東北向三房，帶雙陽臺(tái)，戶型方正且裝修保養(yǎng)良好，總價(jià)為550萬元。朱天鵬透露，該單位業(yè)主急售，有一定的議價(jià)空間。怡芳苑有樓梯樓和電梯樓單位，樓梯樓均價(jià)約3.2萬元/m2，電梯樓價(jià)格在3.6萬~3.8萬元之間。由于該樓盤為小型社區(qū)，房源相對較少，多是80平方米左右的兩房，目前有一套75平方米的兩房放售，總價(jià)約210萬元。

在芳村板塊，芳村小學(xué)同樣備受家長們喜愛，對應(yīng)的熱門樓盤為翠竹苑，價(jià)格為3.8萬元/m2左右，主要是100~110平方米的三房，目前放盤量較充足，現(xiàn)有一套102平方米的東向三房，帶雙陽臺(tái)且裝修保養(yǎng)新凈，售價(jià)約400萬元。

至于合興苑小學(xué)，入讀該小學(xué)的樓盤包括合興苑、花地灣紅棉苑及荔豐花園等。合興苑的均價(jià)約3.2萬元/m2，戶型有60~75平方米的兩房和90平方米的三房，其中兩房單位放盤最多，也較受買家歡迎?，F(xiàn)正有一套69平方米的南向兩房在放售，裝修保養(yǎng)較新，總價(jià)約220萬元。朱天鵬表示，荔豐花園因樓齡新且居住環(huán)境好，受到不少買家青睞，但由于業(yè)主多是自住，放盤量十分少，該盤樓梯物業(yè)的均價(jià)約3.3萬~3.4萬元/m2，電梯物業(yè)則是3.8萬元/m2左右，交投較為活躍的是70~75平方米的兩房，目前有一套75平方米的電梯樓兩房，售價(jià)約250萬元。此外，毗鄰地鐵一號(hào)線花地灣站的花地灣紅棉苑受不少“剛需”客歡迎，該盤現(xiàn)時(shí)市場均價(jià)約3.2萬元/m2，個(gè)別加裝電梯的物業(yè)均價(jià)約3.6萬元/m2左右，目前有一套約102平方米的樓梯樓三房放售，總價(jià)約為368萬元。

廣州中原企業(yè)傳訊部何嘉麗提醒，一般情況下，廣州市各公辦小學(xué)在5月上旬進(jìn)行網(wǎng)上招生報(bào)名，基于學(xué)位的相對唯一性，買家置業(yè)學(xué)位房前，應(yīng)注意了解盤源所帶的學(xué)位是否已被占用，以免造成后期的不必要麻煩。

中介視點(diǎn)

一季度珠江新城甲級(jí)寫字樓空置率8.6% 近七年最低！

今年第一季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場亮點(diǎn)突出，大面積租賃成交數(shù)量可觀，同時(shí)外國知名聯(lián)合辦公服務(wù)商加快進(jìn)駐廣州，市場整體復(fù)蘇勢頭明顯；核心CBD已形成業(yè)主市場，推動(dòng)整體租金上漲。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的市場研究報(bào)告顯示，受到大型企業(yè)如保險(xiǎn)公司以及房地產(chǎn)開發(fā)商較大規(guī)模擴(kuò)張與升級(jí)的需求支撐，珠江新城辦公樓市場一季度凈吸納量繼續(xù)領(lǐng)跑全市。琶洲市場受歡迎度也與日俱增，吸納表現(xiàn)優(yōu)異，除IT類企業(yè)表現(xiàn)出穩(wěn)定的需求外，中小型專業(yè)服務(wù)業(yè)公司也在積極尋求搬遷與升級(jí)的機(jī)會(huì)。

同時(shí)，市場對于聯(lián)合辦公的關(guān)注度繼續(xù)上升。數(shù)家知名聯(lián)合辦公服務(wù)商對進(jìn)入廣州市場保持積極的態(tài)度，問詢需求主要集中于核心CBD珠江新城。此外，本地業(yè)主/開發(fā)商也開始尋求與服務(wù)商合作運(yùn)營聯(lián)合辦公服務(wù)，或以自營品牌開發(fā)聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品。

一季度由于無新增供應(yīng)，整體空置率降幅顯著。且由于沒有新的甲級(jí)辦公樓落成，全市甲級(jí)辦公樓存量維持在約530萬平方米。在新增供應(yīng)缺乏且需求持續(xù)旺盛的背景下，現(xiàn)有甲級(jí)存量得到繼續(xù)吸納。一季度全市整體空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，達(dá)到近兩年半以來的最低值。其中，珠江新城空置率下降至8.6%，為近七年來的最低值；新興市場琶洲也保持了空置率快速下行的趨勢。核心CBD業(yè)主市場形成，也推動(dòng)了整體租金上漲。一季度全市整體租金上漲明顯，環(huán)比漲幅2.2%，延續(xù)了自去年下半年開始的上行勢頭。珠江新城優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓中的可租空間日益稀缺，業(yè)主上調(diào)租金意愿強(qiáng)烈。因此，市場內(nèi)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓與普通甲級(jí)辦公樓之間的租金價(jià)格差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

一季度兩優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，二季度金沙洲新場玩“種植”

第一太平戴維斯日前發(fā)布了一季度樓市研究報(bào)告，報(bào)告顯示，一季度，廣州購物中心首層平均租金水平為711.7元/m2/月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲1.9%。甲級(jí)寫字樓市場因無新增供應(yīng)，平均租金環(huán)比上漲3%，預(yù)計(jì)年內(nèi)將有多個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的交付時(shí)間延遲至2019年，屆時(shí)全市空置率將明顯回升，租金增長將承壓。

數(shù)據(jù)顯示，兩處優(yōu)質(zhì)購物中心于一季度投入營業(yè)，共計(jì)25.4萬平方米體量，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量約為561萬平方米。繼香港、上海和武漢后，全球第四家K11購物中心于2018年3月31日在廣州珠江新城開業(yè)。K11是新世界集團(tuán)旗下的國際高端品牌購物中心，該商場不但把創(chuàng)新藝術(shù)購物體驗(yàn)引進(jìn)廣州，48%品牌更為首次進(jìn)駐廣州。

一季度，全市購物中心首層平均租金水平為711.7元/m2/月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲1.9%。其中核心商圈首層平均租金環(huán)比及同比分別上漲0.2%和1.9%，新興商圈首層平均租金環(huán)比增長0.8%。全市主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心整體空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至5.9%，同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，由于六元素體驗(yàn)天地的入駐率顯著上升，因而使海珠區(qū)空置率在本季度錄得最大降幅。報(bào)告顯示，一座位于金沙洲的新優(yōu)質(zhì)購物中心將于2018年第二季度開業(yè)，預(yù)計(jì)為市場帶來約4.5萬平方米新增供應(yīng)。該購物中心除了零售，餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)外，更將以“農(nóng)場種植”的創(chuàng)新體驗(yàn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的目光。2018年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場良好開局，但來自電商的沖擊依然巨大，各大購物中心正積極采取措施以提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)，通過創(chuàng)新發(fā)展模式及引進(jìn)更多全球優(yōu)質(zhì)品牌來避免同質(zhì)化競爭，并吸引線上人流回到線下購物。預(yù)計(jì)二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有輕微提升，租金或?qū)⒕S穩(wěn)。

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