青島7月新房二手房銷量雙降 量跌背后有“玄機”

原標題：上月新房二手房“雙降”買房再等等?

幾天前，樓市7月份數(shù)據(jù)剛剛出爐，作為下半年的開啟月，數(shù)據(jù)并不理想。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月份全月新房和二手房的銷量分別環(huán)比下跌17.2%和37.6%。跌幅可謂非常明顯，尤其是在整個上半年保持旺銷的局面下，7月數(shù)據(jù)陡轉(zhuǎn)向下，不能不讓購房者心生疑慮：樓市是不是要“變天”?在買漲不買跌的心理作用影響下，很多購房者似乎又開始猶豫——“買房能不能再等等”。在業(yè)內(nèi)專家看來，眼下市場下跌，可能只是短暫的季節(jié)性調(diào)整。也有專家認為，上半年樓市火爆的原因是周期性調(diào)整,而下半年樓市則逐步回歸理性。對于購房者來說，無論是哪種情況，都不會出現(xiàn)太明顯的價格波動。

數(shù) 據(jù)

7月新房銷量下滑

2021年樓市從春節(jié)之后便開始升溫，來自卓易數(shù)據(jù)顯示，2021上半年青島市共網(wǎng)簽新建商品房74592套，同比漲幅達40.04%;銷售面積8589129平方米，同比上漲38.78%;銷售總金額12960014萬元，同比上漲幅度高達44.9%。相比之下，下半年開局似乎有些不理想，青島貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，青島市全市新房成交量13158套，環(huán)比下降17.2%。

另外，整個7月青島市全市新房住宅成交均價15703元/平方米，環(huán)比上漲0.6%。其中7月份新房成交熱度最高的城陽區(qū)成交2566套。周邊三市新房熱度較高的膠州市新房成交1596套。在二手房方面，7月份青島市全市二手房成交量4262套，環(huán)比更是出現(xiàn)了37.6%的下跌;其中二手熱度最高的是城陽，二手成交量為702套。二手房成交套均面積89.4平方米，環(huán)比上升0.3%。而且不僅僅是7月，青島貝殼研究院的數(shù)據(jù)，進入8月之后，依然沒有止住下跌的勢頭.8月第1周的數(shù)據(jù)顯示，青島市全市新房成交量2255套，環(huán)比下降依然高達30%。住宅成交熱度最高的西海岸成交485套，周邊三市新房熱度較高的膠州市新房住宅成交276套。同時，二手房交易量在8月第1周全市共成交量598套，環(huán)比下降8.7%。

解 讀

量跌背后有“玄機”

銷售數(shù)量在下跌，但在業(yè)內(nèi)人士看來，銷量跌并不代表市場走勢的改變。有業(yè)內(nèi)專家告訴記者，每年1月和7月這樣的節(jié)點月份都會出現(xiàn)銷量下跌的局面，背后的原因主要是處在半年或者整年節(jié)點，前一個月開發(fā)商往往會透支下一個月的銷量，來保證自己整年或半年數(shù)據(jù)的“成色”，往往采取降價優(yōu)惠等措施來吸引顧客，不少購房者會提前入手。等到了7月或者1月，優(yōu)惠回調(diào)，銷量自然也就降了下來。 “大家可以關(guān)注一個數(shù)據(jù)，就是7月的成交均價還有0.6%的上漲，很多都是因為優(yōu)惠回調(diào)造成的。”業(yè)內(nèi)專家分析，如果樓市下跌，往往會出現(xiàn)量價齊跌的狀況。另外8月第二周數(shù)據(jù)，也證實了這種觀點，同樣是來自青島貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月第2周，青島市全市新房成交量2371套，環(huán)比上漲5.1%，成交均價15505元/平方米，環(huán)比上漲0.1%。

當然，也有業(yè)內(nèi)專家從長遠來分析，下半年樓市成交量和價格可能會進一步穩(wěn)定下來。“上半年樓市快速上漲其實背后有著諸多原因，其中最主要的還是2018年來樓市下行周期逐漸結(jié)束，積累的改善型住房需求開始釋放。另一方面2020年疫情對樓市的抑制，也開始集中釋放。 ”在專家看來，隨著“需求壓力”的釋放，下半年樓市逐步回歸。但整體受市場周期性的影響，保持平穩(wěn)上漲還會是主基調(diào)。

建 議

剛需多觀察 學區(qū)別猶豫

目前房價走勢對于購房者來說，是要“等等看”還是“快上車”?業(yè)內(nèi)人士提出的建議是需要區(qū)別對待。如果你是剛需或者是改善型剛需，那你要沉住氣，多比比、多看看。最重要的原因不是將來價格會有多少驚喜，而是一大波好房正在趕來的路上。就在昨天，第二批修改后的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告集中發(fā)布，雖然數(shù)量比修改前有所減少，但從地塊的品質(zhì)上還是值得期待。特別是李滄區(qū)和市北區(qū)這些主城區(qū)地塊，從地域配置上多是面向剛需改善型。而且這么多的土地集中供應(yīng)，未來也會出現(xiàn)多盤大戰(zhàn)的局面，對于開發(fā)商來說難免會出現(xiàn)以價換量的情況，購房者也沒有必要擔心搶不到好房。

但如果你是有特殊需求的購房者，比如想買學區(qū)房，或者是熱門板塊，這時候?qū)＜业慕ㄗh就是“抓緊時間上車”。從土地供應(yīng)上來說，雖然第二次土地集中拍賣的數(shù)量依然不少，但熱門區(qū)域卻已經(jīng)凸顯出 “地荒”的局面。還是以浮山后舉例，這個新興的學區(qū)板塊，此次拍賣僅有一個面積剛剛超過1萬平方米的小地塊入市。而相比之下，在這一板塊中開盤僅僅兩個月的金茂府悅府，眼下幾乎開始進入尾盤時間。另外，還有多個學區(qū)發(fā)布預警，入學可能要提前兩年落戶。從資源的角度來分析，特殊區(qū)域房源的稀缺性，決定了未來市場還將是賣方市場，在這些區(qū)域買房可能還是要靠“搶”。

最后，是針對周邊區(qū)域置業(yè)者，7月份的數(shù)據(jù)顯示，市北和李滄區(qū)樓盤推新數(shù)量今年首次反超即墨區(qū)和膠州。而且從今年兩次集中土拍的數(shù)量上來看，膠州和即墨的數(shù)量都不大。看得出以膠州為代表的周邊區(qū)域，在巨大的庫存量壓力下，供地速度放緩。隨著機場等大項目運營之后，不排除周邊區(qū)域市場觸底反彈的可能性。從數(shù)據(jù)上看，從7月至今，膠州一直是周邊成交量最大的區(qū)域。

(觀海新聞/青島早報記者 劉鵬)

關(guān)鍵詞： 青島 新房 二手房銷 購房者 開發(fā)商