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【解讀】房貸利率下行趨勢明顯 鄭州購房時(shí)機(jī)到了嗎?

時(shí)間:2020-06-24 15:26:30    來源:樂居買房    

2020年6月22日,央行準(zhǔn)時(shí)公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)。1年期LPR為3.85%,5年期LPR為4.65%,與5月持平!

據(jù)統(tǒng)計(jì),央行自從2019年8月實(shí)行房貸利率新政以來,5年期以上LPR經(jīng)歷三次下降以來,近兩月趨于平穩(wěn)。

房貸利率下降期望再落空

央行公布了本月最新一期的LPR。6月LPR仍然沒有變化。1年期利率為3.85%,5年期以上的利率仍然維持在4.65%。

LPR已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月未降,市場預(yù)期再次落空。

6月15日,央行公告顯示,開展2000億元中期MLF操作,本次操作利率繼續(xù)維持著為2.95%,即與之前MLF利率保持不變。眾所周知,LPR報(bào)價(jià)是與MLF利率掛鉤的。

MLF操作利率“按兵不動(dòng)”,因此市場普遍認(rèn)為6月20日將出爐的新一期LPR大概率也將維持不變,這點(diǎn)今天也得到了驗(yàn)證。

而6月18日央行重啟1200億元逆回購操作,并對(duì)14天期品種利率下調(diào)20基點(diǎn)。并未對(duì)新一期的LPR有影響,其目的主要是補(bǔ)降,與2020年3月30日央行調(diào)降7天逆回購利率的利差回歸穩(wěn)定。

與此同時(shí),統(tǒng)計(jì)局公布了5月份的M2和社融數(shù)據(jù),一如預(yù)期,廣義貨幣(M2)同比增長11.1%,社會(huì)融資規(guī)模存量為268.39萬億元,同比增長12.5%。

對(duì)于融資困難的地產(chǎn)行業(yè)來說,這是一個(gè)重大利好。在“房住不炒”的大背景下,由于貸款利率的下降,房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也將下降,這無疑給正處于2020年處于償債高峰期的房地產(chǎn)企業(yè)的信心、盈利都帶來正面的影響。

下一階段,貨幣金融政策將繼續(xù)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度,隨著CPI漲幅進(jìn)一步回落,降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要,適時(shí)適度調(diào)降存款基準(zhǔn)利率,引導(dǎo)LPR下行,實(shí)現(xiàn)直接融資和間接融資成本“雙下降”。

從整體LPR走勢來看,雖然近兩個(gè)月沒有變化,但從歷史數(shù)據(jù)看,LPR仍有下調(diào)希望。

房貸利率仍有望進(jìn)一步下行

據(jù)融360報(bào)告顯示,6月全國首套房貸款平均利率則為5.28%,環(huán)比下降4BP;二套房貸款平均利率為5.60%,環(huán)比下降3BP。

6月在監(jiān)測的41個(gè)城市中,28個(gè)城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降。

整體來看,從2019年12月LPR利率下調(diào)后,截至目前已經(jīng)連降6個(gè)月。從4月20日LPR利率下調(diào)10BP后,一線城市首二套LPR降幅在5BP左右,二線城市則越降越明顯,平均最低超過10BP。

北京:首二套房貸款平均利率均環(huán)比下降1BP,6月將房貸利率水平下調(diào)至和其他銀行一致。

上海:從上月首套房下調(diào)10BP,二套房下調(diào)14BP之后本月維持上月水平不變。

廣州:首套房貸款平均利率環(huán)比下降7BP,二套房貸利率平均水平環(huán)比下降5BP。

二線城市LPR下調(diào)最為明顯。蘇州、鄭州這兩個(gè)城市首套房貸利率再降20多個(gè)BP,自4月20日以來總降幅已超30BP。

大連連續(xù)兩期總降幅也逼近30BP。太原上月首套房下調(diào)了19BP,本月又回調(diào)4BP,總降幅為15BP。

可以看出,多地的房貸利率已呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、溫和下行的趨勢。預(yù)計(jì)下半年LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間,這將有助于帶動(dòng)房貸利率的下調(diào),刺激住房交易。

鄭州首套房利率仍保持5.88%

6月LPR利率相較于5月沒有變化,那么目前鄭州的首套房貸利率是多少呢?

據(jù)最新調(diào)查,目前鄭州的首套房貸款利率,新房首套普遍5.88%,二套利率6.125%左右,個(gè)別銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人資質(zhì)不同,以及合作樓盤情況,略微有所調(diào)整。

注:統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2020.6.22,以上僅為參考信息,不同銀行的貸款首付比例及折扣優(yōu)惠和貸款人的自身?xiàng)l件和信用情況有關(guān),各家銀行政策隨時(shí)有調(diào)整,具體以個(gè)人實(shí)際簽約利率為準(zhǔn)(不完全統(tǒng)計(jì)),具體咨詢貸款銀行。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),鄭州目前主流銀行的房貸利率基本維持在原來基礎(chǔ)不變,新房貸款利率仍然保持5.88%。

就算LPR基點(diǎn)有所下調(diào),銀行也會(huì)調(diào)整加點(diǎn)保持原有執(zhí)行利率不變,目前首套房依舊按照5.88%來執(zhí)行。

但仍然需要注意的是,不同銀行支行很可能執(zhí)行不同的利率政策,如果購買新房,要看不同銀行支行與開發(fā)商之間的合作政策。在明確意向房產(chǎn)前,可自行向銀行的信貸部門進(jìn)行具體咨詢。

最近,首付分期,首付貸很多,金融市場逐漸放松,對(duì)于購房者來說,不失為一個(gè)機(jī)會(huì)。

樓市回暖,降息依然值得期待

鄭州近期掀起的房產(chǎn)契補(bǔ)貼政策,雖然可以理解為是刺激交稅的動(dòng)作,但是對(duì)房產(chǎn)成交有明顯的刺激作用,樓市回暖的趨勢愈發(fā)明朗。

6月15日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,其中鄭州5月份新房和二手房雙雙下跌。鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.2%,同比下跌0.2%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.6%,同比下跌4.7%。

5月銷量,市場已經(jīng)回到往年同期水平,根據(jù)樂居河南監(jiān)測,6月第三周,鄭州市場新開盤去化水平有所上漲。

通過數(shù)據(jù)可以看出,雖然成交量回來了,但是新房價(jià)格仍不堅(jiān)挺,購買力并未得到釋放。鄭州不少樓盤也紛紛推出各項(xiàng)優(yōu)惠政策,比如首付分期等。信貸的寬松,也將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的一個(gè)利器。

然而,金融政策不會(huì)一次性大水漫灌,需要穩(wěn)步推進(jìn),逐漸放松,避免對(duì)地產(chǎn)市場形成強(qiáng)刺激。

目前來說,我國房貸利率仍保持較高水平,降息依然有很大的空間。根據(jù)近期降息的規(guī)律,一般執(zhí)行降息周期不超過三個(gè)月,對(duì)7月還是有所期待的。

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