【解讀】房貸利率下行趨勢明顯 鄭州購房時機(jī)到了嗎？

2020年6月22日，央行準(zhǔn)時公布的貸款市場報價利率(LPR)。1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，與5月持平!

據(jù)統(tǒng)計，央行自從2019年8月實行房貸利率新政以來，5年期以上LPR經(jīng)歷三次下降以來，近兩月趨于平穩(wěn)。

房貸利率下降期望再落空

央行公布了本月最新一期的LPR。6月LPR仍然沒有變化。1年期利率為3.85%，5年期以上的利率仍然維持在4.65%。

LPR已經(jīng)連續(xù)兩個月未降，市場預(yù)期再次落空。

6月15日，央行公告顯示，開展2000億元中期MLF操作，本次操作利率繼續(xù)維持著為2.95%，即與之前MLF利率保持不變。眾所周知，LPR報價是與MLF利率掛鉤的。

MLF操作利率“按兵不動”，因此市場普遍認(rèn)為6月20日將出爐的新一期LPR大概率也將維持不變，這點今天也得到了驗證。

而6月18日央行重啟1200億元逆回購操作，并對14天期品種利率下調(diào)20基點。并未對新一期的LPR有影響，其目的主要是補(bǔ)降，與2020年3月30日央行調(diào)降7天逆回購利率的利差回歸穩(wěn)定。

與此同時，統(tǒng)計局公布了5月份的M2和社融數(shù)據(jù)，一如預(yù)期，廣義貨幣(M2)同比增長11.1%，社會融資規(guī)模存量為268.39萬億元，同比增長12.5%。

對于融資困難的地產(chǎn)行業(yè)來說，這是一個重大利好。在“房住不炒”的大背景下，由于貸款利率的下降，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也將下降，這無疑給正處于2020年處于償債高峰期的房地產(chǎn)企業(yè)的信心、盈利都帶來正面的影響。

下一階段，貨幣金融政策將繼續(xù)加大對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度，隨著CPI漲幅進(jìn)一步回落，降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，適時適度調(diào)降存款基準(zhǔn)利率，引導(dǎo)LPR下行，實現(xiàn)直接融資和間接融資成本“雙下降”。

從整體LPR走勢來看，雖然近兩個月沒有變化，但從歷史數(shù)據(jù)看，LPR仍有下調(diào)希望。

房貸利率仍有望進(jìn)一步下行

據(jù)融360報告顯示，6月全國首套房貸款平均利率則為5.28%，環(huán)比下降4BP;二套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比下降3BP。

6月在監(jiān)測的41個城市中，28個城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降。

整體來看，從2019年12月LPR利率下調(diào)后，截至目前已經(jīng)連降6個月。從4月20日LPR利率下調(diào)10BP后，一線城市首二套LPR降幅在5BP左右，二線城市則越降越明顯，平均最低超過10BP。

北京：首二套房貸款平均利率均環(huán)比下降1BP，6月將房貸利率水平下調(diào)至和其他銀行一致。

上海：從上月首套房下調(diào)10BP，二套房下調(diào)14BP之后本月維持上月水平不變。

廣州：首套房貸款平均利率環(huán)比下降7BP，二套房貸利率平均水平環(huán)比下降5BP。

二線城市LPR下調(diào)最為明顯。蘇州、鄭州這兩個城市首套房貸利率再降20多個BP，自4月20日以來總降幅已超30BP。

大連連續(xù)兩期總降幅也逼近30BP。太原上月首套房下調(diào)了19BP，本月又回調(diào)4BP，總降幅為15BP。

可以看出，多地的房貸利率已呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、溫和下行的趨勢。預(yù)計下半年LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，這將有助于帶動房貸利率的下調(diào)，刺激住房交易。

鄭州首套房利率仍保持5.88%

6月LPR利率相較于5月沒有變化，那么目前鄭州的首套房貸利率是多少呢?

據(jù)最新調(diào)查，目前鄭州的首套房貸款利率，新房首套普遍5.88%，二套利率6.125%左右，個別銀行會根據(jù)個人資質(zhì)不同，以及合作樓盤情況，略微有所調(diào)整。

注：統(tǒng)計時間為2020.6.22，以上僅為參考信息，不同銀行的貸款首付比例及折扣優(yōu)惠和貸款人的自身條件和信用情況有關(guān)，各家銀行政策隨時有調(diào)整，具體以個人實際簽約利率為準(zhǔn)(不完全統(tǒng)計)，具體咨詢貸款銀行。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭州目前主流銀行的房貸利率基本維持在原來基礎(chǔ)不變，新房貸款利率仍然保持5.88%。

就算LPR基點有所下調(diào)，銀行也會調(diào)整加點保持原有執(zhí)行利率不變，目前首套房依舊按照5.88%來執(zhí)行。

但仍然需要注意的是，不同銀行支行很可能執(zhí)行不同的利率政策，如果購買新房，要看不同銀行支行與開發(fā)商之間的合作政策。在明確意向房產(chǎn)前，可自行向銀行的信貸部門進(jìn)行具體咨詢。

最近，首付分期，首付貸很多，金融市場逐漸放松，對于購房者來說，不失為一個機(jī)會。

樓市回暖，降息依然值得期待

鄭州近期掀起的房產(chǎn)契補(bǔ)貼政策，雖然可以理解為是刺激交稅的動作，但是對房產(chǎn)成交有明顯的刺激作用，樓市回暖的趨勢愈發(fā)明朗。

6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中鄭州5月份新房和二手房雙雙下跌。鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌0.2%;二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌4.7%。

5月銷量，市場已經(jīng)回到往年同期水平，根據(jù)樂居河南監(jiān)測，6月第三周，鄭州市場新開盤去化水平有所上漲。

通過數(shù)據(jù)可以看出，雖然成交量回來了，但是新房價格仍不堅挺，購買力并未得到釋放。鄭州不少樓盤也紛紛推出各項優(yōu)惠政策，比如首付分期等。信貸的寬松，也將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的一個利器。

然而，金融政策不會一次性大水漫灌，需要穩(wěn)步推進(jìn)，逐漸放松，避免對地產(chǎn)市場形成強(qiáng)刺激。

目前來說，我國房貸利率仍保持較高水平，降息依然有很大的空間。根據(jù)近期降息的規(guī)律，一般執(zhí)行降息周期不超過三個月，對7月還是有所期待的。

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