【環(huán)球時(shí)快訊】?簽訂“以房抵債”協(xié)議，一定能得到房子嗎？請(qǐng)聽(tīng)法官詳解！

在民間借貸中

(資料圖片)

有的出借人為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)

愿意用以房抵債來(lái)保障自己的權(quán)益

借款人到期還不上欠款

出借人憑借以房抵債協(xié)議

能否得到房屋？

借款雙方約定

簽房屋買賣合同進(jìn)行以房抵債

為何合同被認(rèn)定無(wú)效？

借款到期后

辦理了抵押登記的房屋

能否直接用來(lái)抵債？

什么樣的以房抵債具有法律效力？

實(shí)現(xiàn)以房抵債，需要避開(kāi)哪些誤區(qū)？

借款時(shí)

約定好以房抵債協(xié)議

不屬于抵押擔(dān)保

沒(méi)有法律效力

債主不享有房屋抵債的優(yōu)先受償權(quán)

《民法典》第387條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

以房抵債協(xié)議既不屬于法律規(guī)定的抵押權(quán)等典型擔(dān)保，也不屬于其他法律規(guī)定的所有權(quán)保留、讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保，不產(chǎn)生擔(dān)保的法律效力。想實(shí)現(xiàn)以房抵債的目的取得房屋所有權(quán)，需要符合下面幾個(gè)條件：第一個(gè)條件，借款到期后，借款人仍然自愿把房子抵債；第二個(gè)條件，房屋的價(jià)值和借款本息大體相當(dāng)；第三個(gè)條件，借款人沒(méi)有其他任何外債；第四個(gè)條件，借款人將房子騰出交給債主，并辦理過(guò)戶手續(xù)。

買賣型以房抵債協(xié)議

屬于法律上的讓與擔(dān)保

債主享有優(yōu)先受償權(quán)

《商品房買賣合同》目的是保障借款能順利償還，實(shí)質(zhì)上是為借款提供的一種擔(dān)保措施。這是一種買賣型以房抵債協(xié)議，在法律上稱做讓與擔(dān)保，也就是借款人把房屋所有權(quán)形式上讓渡給出借人，如果到期償還了借款，就將房屋所有權(quán)再登記回借款人名下。買賣合同實(shí)質(zhì)上屬于具有擔(dān)保性質(zhì)的從合同，由于房屋產(chǎn)權(quán)登記到了債主名下，按照民法典的規(guī)定，債主享有了抵押擔(dān)保法律效果中的優(yōu)先受償權(quán)。

抵押登記的房屋

經(jīng)評(píng)估拍賣后

償還欠款

《民法典》第401條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

民法典這條規(guī)定的含義是，即使預(yù)先簽訂了《以房抵債協(xié)議》，也不產(chǎn)生房屋所有權(quán)直接歸屬債權(quán)人的法律后果。

法律之所以做這樣的規(guī)定，一方面，在借貸關(guān)系中，出借人和借款人地位常常有優(yōu)劣之分，借款人急于拿到借款會(huì)違心、或者不情愿地答應(yīng)出借人的一些條件，比如承諾把房子直接抵給出借人。另一方面，抵押的房子市場(chǎng)價(jià)值通常會(huì)發(fā)生變化，如果抵押物價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)的金額，以房抵債會(huì)損害債務(wù)人的利益。由于借款雙方對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值達(dá)不成一致意見(jiàn)，不同意折價(jià)處理房產(chǎn)，只能走強(qiáng)制執(zhí)行程序，房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估、拍賣后優(yōu)先償還了債主。

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借款時(shí)，怎樣的以房抵債才靠譜？

來(lái)源：山西高院微信公眾號(hào)

關(guān)鍵詞： 房屋所有權(quán) 讓與擔(dān)保 法律效力