焦點(diǎn)熱文：“借名買房”房子究竟該歸誰？看看法官怎么說……

現(xiàn)實中

(相關(guān)資料圖)

很多人因為各種原因

而選擇借他人名義購買房屋

但借名買房真的靠譜嗎?

近日

湖南省長沙市天心區(qū)人民法院

就審理了一起這樣的案件

人物關(guān)系

江一平與江二妞系堂姐弟關(guān)系，江二妞與任四海系夫妻關(guān)系，江二妞與江三格系兄妹關(guān)系。

案件沖突

人性的考驗，究竟是夫妻圖謀霸占老弟借名之房還是姐弟合謀侵吞夫妻共同財產(chǎn)。

案件概況

2013年11月11日，江一平借堂姐江二妞名購買美麗小區(qū)315號房，并將16萬元通過現(xiàn)金存款的形式轉(zhuǎn)入江二妞的銀行卡繳納首付款。2014年4月25日，以江二妞名義與銀行簽訂購房借款合同貸款19萬元支付剩余房款，并于2015年11月10日將315號房登記在江二妞名下。2014年5月起至2020年6月期間，江一平按月定期通過現(xiàn)金存入的方式將還款金額存入江二妞名下的銀行卡，銀行卡由江一平持有。2020年江一平多次與江二妞商議待房屋產(chǎn)權(quán)登記滿5年，或江一平一次性向工商銀行償還所有借款解除抵押后，由江二妞協(xié)助辦理過戶手續(xù)。2020年6月底，江一平發(fā)現(xiàn)以江二妞名義辦理用于還款的銀行卡被無故“鎖卡”，江一平不能按時還款，存在貸款違約、房屋被銀行拍賣的風(fēng)險。江一平將江二妞、任四海訴至法院，要求確認(rèn)借名買房事實。

迷霧籠罩

各執(zhí)一詞

原告江一平陳述，基于個人原因當(dāng)時借堂姐江二妞之名買房，房款一直由其支付，與江二妞無涉?；趯さ男湃危?dāng)時雙方未就借名買房有書面約定，事后補(bǔ)簽了《借名購房合同》。

被告江二妞認(rèn)可起訴事由和訴求，本案系借名買房，認(rèn)可購房款都是江一平支付的。而且，被告任四海知道本案借名購房事宜，并聯(lián)系律師了解怎么操作借名買房。買房當(dāng)天，任四海也去了，并借給江一平5萬元。

被告任四海不認(rèn)可借名買房。其認(rèn)為，首先，江一平與江二妞系堂兄妹，該《借名購房合同》簽訂時間系在任四海與江二妞婚姻關(guān)系出現(xiàn)問題后，不能排除江一平與江二妞系為轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)所為。其次，本案證人都是江一平的親戚朋友，缺乏證明力。江一平提供的銀行流水顯示按揭還款大多是通過現(xiàn)金還款，不能說明按揭還款人就是江一平。第三，江一平家庭名下已有兩套住房，根據(jù)長沙市的限購政策，其聲稱的“借名購房”在當(dāng)時就違反購房政策，如今依然屬于限購范圍。

抽絲剝繭

法官斷案

關(guān)于借名買房事宜：江二妞認(rèn)可系江一平借江二妞的名義購買315房，2020年6月20日江一平與江二妞就借名買房一事補(bǔ)簽《借名購房合同》，并有見證人江三格簽名見證。江一平陳述本想借江三格或者江二妞之一的名義購房，但考慮到江三格在長沙沒有房子，江二妞的情況更適合代持。證人江三格證明，其于2013年年底借給江一平現(xiàn)金4萬元用于購買案涉315號房。江一平提交的預(yù)付款收據(jù)上有江二妞和江三格的簽名；業(yè)主繳費(fèi)清單，業(yè)主姓名處寫有江二妞及江一平的姓名，后江一平名字被劃去，單據(jù)另載明首付款、貸款等金額情況。任四海稱涉案房屋其與江二妞共同看房，合同都是江二妞個人簽字，任四海沒簽字的原因是不需要兩個人簽字，票據(jù)原件均由江二妞保管。

關(guān)于購房目的：江一平主張其是基于個人原因借名買房；任四海主張其購房目的是為了投資；江一平主張江二妞與任四海名下房屋面積在130平方米左右，沒必要購買僅80平方米的315房，且兩被告生活在西站，與315房相距甚遠(yuǎn)。江二妞亦稱其家庭所有房產(chǎn)都是任四海的名字，除了315房，且任四海于2021年再次起訴離婚，也未將315房作為共同財產(chǎn)提出分割，證明任四海知道涉案房屋不屬于他。任四海辯稱，在2021年第二次離婚訴訟中確實沒有提315房，只起訴了秋園小區(qū)的704房，原因是法院會查明全部房屋，且為節(jié)省訴訟費(fèi)，另外的房屋和車子都沒有在訴狀中列明，任四海之前都沒有查詢到江二妞名下的房屋。庭后，任四海向本院提交了第一次離婚訴訟中存檔的案卷材料，其中江二妞名下涉案315房的不動產(chǎn)登記情況表顯示打印時間為2020年6月9日。

關(guān)于首付款的支付：江一平提交證據(jù)證明首付款是自己的存款以及向江三格借款4萬元、向江二妞、任四海借款5萬元，自己將現(xiàn)金給江二妞，由江二妞刷卡支付，2013年12月29日一同去交首付款的人為江一平、江二妞及任四海。江一平主張其銀行卡于2013年11月17日取款1.5萬元，其中交了一萬元定金給售樓部，余下0.5萬元現(xiàn)金給了江二妞做首付款，后江一平向江二妞償還了5萬元借款。江一平提交向江二妞、江三格償還借款的銀行支付憑據(jù)。江二妞陳述，首付款是江一平現(xiàn)金給她，存入其卡中，刷卡支付，認(rèn)可出借5萬元給江一平。任四海主張首付款是江二妞支付，家里的錢都是江二妞在管理。

關(guān)于房屋還款銀行卡情況：江一平主張自2014年開始還貸，剛開始江一平拿現(xiàn)金給江二妞存款，存了幾個月之后，江一平直接存款至江二妞賬戶。江一平提交證據(jù)證明，其銀行卡取款與還貸款存款當(dāng)天當(dāng)時的存取款金額完全一致；還貸卡的所有交易記錄，幾乎也只有還貸記錄。任四海陳述貸款情況不清楚，錢由江二妞管理，還款金額小，沒過問。江二妞主張家里網(wǎng)吧收入由任四海掌握，房屋出租的收入由其掌握，其對江一平主張的還款情況不持異議。

關(guān)于房屋貸款的償還情況：江二妞名下尾號為1213的銀行卡（以下簡稱1213銀行卡）系其與銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》約定的還款賬戶，自2015年7月起，每月20日左右均有現(xiàn)金存入，金額范圍大致在1200元至1500元。江一平向提交其名下6***********8銀行卡的取款記錄，與1213銀行卡存款記錄對應(yīng)。且取款時間均為深夜，地點(diǎn)為友好路支行。對于上述銀行取款記錄，江一平稱存款經(jīng)常發(fā)生在深夜，是因為自己是開出租車晚班，凌晨下班去完成按揭還款；一般人不可能經(jīng)常在凌晨兩三點(diǎn)去存款，江二妞更加不可能。ATM機(jī)網(wǎng)點(diǎn)主要在友好路支行，因為江一平家在友好路，距離該網(wǎng)點(diǎn)不足500米，下班回家很方便的將自己累積的現(xiàn)金存入還貸銀行卡；而江二妞住在河西，是絕對不可能在深夜到這個網(wǎng)點(diǎn)存款千余元的。江二妞陳述以其名義開的尾號為1213的銀行卡實際由江一平持有，由江一平還貸。江二妞協(xié)助江一平辦理完手續(xù)后就將還貸的銀行卡交給江一平保管和負(fù)責(zé)還貸款。

關(guān)于房屋使用情況：江一平提交315房的購房發(fā)票、維修基金收據(jù)等收據(jù)的原件。其中預(yù)付電費(fèi)發(fā)票及產(chǎn)權(quán)費(fèi)發(fā)票時間為2017年4月17日，江二妞次日通過微信將上述發(fā)票照片發(fā)給江一平。江二妞認(rèn)可上述發(fā)票及收據(jù)的原件均由江一平保存。任四海認(rèn)為其與江二妞婚姻關(guān)系存續(xù)期間，重大資產(chǎn)由江二妞保存，有可能是江二妞將資料給江一平保存。江一平、江二妞、任四海均認(rèn)可315房現(xiàn)在處于未裝修、閑置狀態(tài)。任四海主張房屋系閑置等待升值，江二妞對此不予認(rèn)可，江二妞稱其家庭所有的房屋都是裝修出租的，房屋閑置不合理。

天心區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案訴爭的315房購買時間為2013年12月，江一平與江二妞簽訂《借名購房合同》為2020年6月。借名買房合同關(guān)系是否存在，除了看雙方是否有協(xié)議約定，還應(yīng)當(dāng)綜合分析購房時雙方當(dāng)事人真實意思表示，并結(jié)合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，再確定房屋歸屬。經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信原告江一平與被告江二妞之間存在借名買房合同關(guān)系的事實具有高度可能性，故認(rèn)定該事實存在。

據(jù)此，天心區(qū)法院一審作出限被告江二妞、任四海于判決生效后十日內(nèi)將315房過戶至原告江一平名下的判決。后兩被告不服該判決上訴至長沙市中級人民法院，二審維持原判。

法官說法

承辦法官李亞飛

本案為借名買房引發(fā)的糾紛，借名人與被借名人為親屬關(guān)系，雖然二人之間并無爭議，但因被借名人的丈夫提出異議，遂致本案發(fā)生。借名買房存在諸多風(fēng)險。

一、借名買房的事實難以證明，如本案因雙方?jīng)]有書面的借名買房協(xié)議，本院只能根據(jù)購房時雙方當(dāng)事人真實意思表示，并結(jié)合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，最終認(rèn)定原告江一平與被告江二妞之間存在借名買房的事實。

二、借名買房的協(xié)議有可能無效，如協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，或者有違公序良俗，雙方之間的協(xié)議可能歸于無效。

三、即使借名買房的協(xié)議有效，因該協(xié)議為履行時間過長，且為雙方私下約定，可能存在被借名人擅自出賣房屋、在房屋上設(shè)定權(quán)利限制、未按時償還房貸等情況。最后提醒大家，借名買房風(fēng)險較多，必須合法、合規(guī)進(jìn)行，并簽訂書面借名買房協(xié)議，保存好購房款票據(jù)等相關(guān)憑證，以免引起不必要的糾紛，造成“房財兩空”。

關(guān)鍵詞： 購房合同 綜合分析 使用情況